Le projet de loi «Stop Wall Street Landlords» fait face à une bataille difficile

• Un projet de loi récemment présenté promet de freiner les propriétaires corporatifs de maisons de location unifamiliales.
• Des entreprises comme American Homes 4 Rent ont acquis des milliers de maisons pendant le boom immobilier pandémique.
• Bien que le projet de loi soit confronté à des défis importants, il s’agit du dernier coup de semonce adressé à l’industrie SFR.

Un nouveau projet de loi qui promet de freiner les propriétaires de maisons unifamiliales est le dernier coup de semonce des législateurs fédéraux alors qu’ils visent certains des plus grands gagnants du récent boom immobilier.

Le «Stop Wall Street Landlords Act», qui a été présenté à la Chambre des représentants des États-Unis par un trio de démocrates californiens au début du mois, rendrait plus coûteux pour les sociétés de location unifamiliales disposant de plus de 100 millions de dollars d’actifs à acheter et vendre des maisons en imposant une taxe sur leurs transactions.

Cela interdirait également à Fannie Mae, Freddie Mac et Ginnie Mae de racheter des hypothèques détenues par ces sociétés, ce que Fannie et Freddie ont expérimenté avec autrefois.

Des entreprises comme American Homes 4 Rent, Pretium Partners et Invitation Homes possèdent chacune des dizaines de milliers de maisons à travers le pays. Ils ramassé des milliers d’autres pendant la pandémie de COVID-19, alors que les taux d’intérêt ont chuté et que la demande de logements locatifs a grimpé en flèche. Des sociétés de capital-investissement, des fonds de pension et des assureurs se sont alignés derrière ces sociétés avec des milliards de dollars d’investissements.

Récemment, cependant, les grands propriétaires de SFR ont été confrontés jeu de montage des locataires et des régulateurs qui soutiennent que les entreprises se développent aux dépens de l’Américain moyen qui ne peut pas égaler son pouvoir d’achat. Cependant, une poussée législative pour freiner cette croissance reste un long plan, en particulier avec la Chambre sur le point de revenir aux républicains.

De leur côté, les entreprises de SFR insistent sur le fait que nombre de leurs locataires sont des locataires par choix et que les propriétaires institutionnels comme eux ne représentent qu’une petite fraction du marché du logement.

La plupart des maisons locatives unifamiliales appartiennent à des propriétaires familiaux dont les portefeuilles ne comprennent généralement qu’une poignée de propriétés. Les propriétaires institutionnels possèdent moins de 3% des quelque 20 millions de locations unifamiliales aux États-Unis aujourd’hui, selon les estimations de Roofstock, une société qui relie les investisseurs aux propriétés locatives. Mais leur part du marché SFR de 4,4 billions de dollars augmente, déclencher des alarmes parmi les législateurs fédéraux et locaux.

Au sein de l’industrie SFR, l’angoisse suscitée par les critiques accrues et la perspective d’une réglementation était palpable lors d’une conférence de trois jours fin mai organisée par le National Rental Home Council, le groupe de pression de l’industrie dont le nombre de membres s’est accru pour inclure près de 80 entreprises depuis sa création. en 2014.

À un moment donné, les manifestants ont pris d’assaut la scène principale de l’événement pour exiger des limites d’augmentation des loyers et de meilleures conditions de vie dans les immeubles locatifs. À d’autres moments de l’événement, les panélistes ont souligné leurs préoccupations concernant les efforts visant à freiner la croissance de l’industrie SFR.

L’intervention du gouvernement est « la plus grande menace pour ce que nous faisons », a déclaré Jay Byce, cofondateur et vice-président senior de ResiBuilt Homes d’Atlanta, l’un des nombreux constructeurs construisant des maisons unifamiliales spécifiquement destinées à la location.

« La combinaison du NIMBYisme et des contrôles potentiels sur les loyers pourrait vraiment changer la trajectoire de ce que nous faisons », a déclaré Byce lors d’un panel de conférence, en utilisant l’abréviation de « pas dans mon jardin ». « Le manque de compréhension du gouvernement, en particulier au niveau local, est vraiment la plus grande contrainte d’approvisionnement et notre plus grand risque en ce moment. »

En juin, un sous-comité de la Chambre a tenu une audience au cours de laquelle les législateurs et les témoins ont accusé les sociétés SFR d’avoir augmenté les loyers, fait grimper les prix des maisons et évincé les acheteurs réguliers.

L’introduction du Stop Wall Street Landlords Act marque la dernière escalade.

« La financiarisation du marché du logement par Wall Street exacerbe le profit des entreprises et les pratiques anticoncurrentielles qui rendent plus difficile pour les Américains de se payer un logement ou d’accéder à la propriété », a déclaré le représentant Ro Khanna de Californie, l’un des trois co-sponsors du projet de loi. Une libération. « Les familles à revenu faible et moyen de mon district et de tout le pays sont expulsées à cause des profits et des pratiques déloyales des grandes entreprises propriétaires. »

Le NRHC a fait valoir que la pénurie de logements est le véritable coupable de la hausse des coûts de logement, et non les propriétaires institutionnels. Les États-Unis ont besoin d’une plus grande offre de tous les types de logements, à la fois locatifs et occupés par le propriétaire, a déclaré David Howard, directeur exécutif de la NRHC, dans un communiqué envoyé par courrier électronique.

« Augmenter l’offre de logements pour répondre aux besoins des propriétaires et des locataires est la solution à la crise du logement en Amérique, sans pénaliser l’un au détriment de l’autre », a déclaré Howard. « Les maisons locatives unifamiliales sont un élément essentiel de l’écosystème du logement américain, offrant aux individus et aux familles la possibilité de vivre dans des quartiers situés à proximité d’écoles de qualité, de centres d’emploi et de couloirs de transport. »

Tyler Blue, vice-président senior de la société d’analyse immobilière Green Street, qui surveille de près le marché des SFR, a déclaré qu’il n’était pas au courant de la législation fédérale antérieure visant les SFR, et certainement pas de la législation qui a atteint le sol. Mais il a déclaré qu’un examen minutieux, en particulier de la part d’une aile progressiste de gauche, n’était pas surprenant compte tenu de la croissance de l’industrie SFR.

Si les républicains prennent le contrôle de la Chambre – ce qu’ils semblaient prêts à faire à partir de mercredi après-midi – Blue a déclaré qu’il ne s’attendait pas à ce que le projet de loi parvienne à un vote sur le parquet. Mais l’œil attentif du législateur fédéral suscite l’inquiétude des grandes entreprises de SFR.

« Je ne vois pas cela disparaître alors qu’ils continuent de grossir de plus en plus », a déclaré Blue.