Le guide complet du financement d’un immeuble de placement

Il existe de nombreuses raisons d’investir dans l’immobilier. Cela peut constituer une couverture contre la volatilité du marché lorsque les actions chutent, et il existe également de nombreux avantages associés à la possession d’un immeuble de placement.

Devenir propriétaire peut être un moyen intelligent de générer un flux de revenus passif stable, mais il faut une certaine somme d’argent pour commencer. Et lorsque vous n’avez pas une énorme bankroll, souscrire un prêt immobilier peut être le seul moyen de sceller l’affaire.

Le financement d’un immeuble de placement peut prendre plusieurs formes, et il existe des critères spécifiques auxquels les emprunteurs doivent être en mesure de répondre. Choisir le mauvais type de prêt peut avoir un impact sur le succès de votre investissement, il est donc essentiel de comprendre les exigences de chaque type de prêt et le fonctionnement des différentes alternatives avant de contacter un prêteur.

Option 1 : Prêts bancaires conventionnels

Si vous possédez déjà une maison qui est votre résidence principale, vous êtes probablement familier avec le financement conventionnel. Un prêt hypothécaire conventionnel est conforme aux directives établies par Fannie Mae ou Freddie Mac, et contrairement à un prêt FHA, VA ou USDA, il n’est pas soutenu par le gouvernement fédéral.

Avec un financement conventionnel, l’attente typique d’un acompte est de 20 % du prix d’achat de la maison, mais avec un immeuble de placement, le prêteur peut exiger 30 % des fonds comme acompte.

Avec un prêt conventionnel, votre pointage de crédit personnel et vos antécédents de crédit déterminent votre capacité à obtenir une approbation et le type de taux d’intérêt qui s’applique à l’hypothèque. Les prêteurs examinent également les revenus et les actifs des emprunteurs. Et évidemment, les emprunteurs doivent être en mesure de prouver qu’ils peuvent payer leur hypothèque existante et les mensualités du prêt sur un immeuble de placement.

Les revenus locatifs futurs ne sont pas pris en compte dans les calculs du ratio dette/revenu, et la plupart des prêteurs s’attendent à ce que les emprunteurs disposent d’au moins six mois de liquidités pour couvrir les deux obligations hypothécaires.

Option n°2 : Prêts à taux fixe

Bien qu’être propriétaire ait ses avantages, cela s’accompagne également de certains maux de tête. Pour certains investisseurs, le retournement de maisons est l’alternative la plus attrayante car cela leur permet de recevoir leurs bénéfices sous forme de somme forfaitaire lorsque la maison est vendue plutôt que d’attendre un chèque de loyer chaque mois.

Un prêt fixe et réversible est un type de prêt à court terme qui permet à l’emprunteur de terminer les rénovations afin que la maison puisse être remise sur le marché le plus rapidement possible. Les prêts fix-and-flip sont essentiellement des prêts d’argent dur, ce qui signifie que le prêt est garanti par la propriété elle-même. Les prêteurs d’argent dur se spécialisent dans ce type de prêts, mais certaines plateformes de financement participatif immobilier les proposent également.

L’avantage d’utiliser un prêt d’argent dur pour financer un changement de maison est qu’il peut être plus facile de se qualifier par rapport à un prêt conventionnel. Bien que les prêteurs tiennent toujours compte de choses comme le crédit et les revenus, l’accent est mis sur la rentabilité de la propriété.

La valeur après réparation estimée (VAR) de la maison est utilisée pour évaluer si vous serez en mesure de rembourser le prêt. Il est également possible d’obtenir un financement de prêt en quelques jours plutôt que d’attendre des semaines ou des mois pour la clôture d’un prêt hypothécaire conventionnel.

Le plus gros inconvénient de l’utilisation d’un prêt à taux fixe est qu’il ne sera pas bon marché. Les taux d’intérêt pour ce type de prêt peuvent aller jusqu’à 18%, selon le prêteur, et votre délai de remboursement peut être court. Il n’est pas rare que les prêts d’argent dur aient des durées inférieures à un an. Les frais de montage et les frais de clôture peuvent également être plus élevés par rapport au financement conventionnel, ce qui pourrait réduire les rendements.

Option 3 : Exploiter la valeur nette de la maison

Tirer parti de la valeur nette de votre maison, que ce soit par le biais d’un prêt sur valeur domiciliaire, d’un HELOC ou d’un refinancement en espèces, est une troisième façon de sécuriser un immeuble de placement pour une location à long terme ou pour financer un flip. Dans la plupart des cas, il est possible d’emprunter jusqu’à 80 % de la valeur nette de la maison pour l’utiliser pour l’achat d’une résidence secondaire.

Le recours aux fonds propres pour financer un investissement immobilier a ses avantages et ses inconvénients, selon le type de prêt que vous choisissez. Avec un HELOC, par exemple, vous pouvez emprunter sur fonds propres de la même manière qu’avec une carte de crédit, et les paiements mensuels sont souvent uniquement des intérêts. Cependant, le taux est généralement variable, ce qui signifie qu’il peut augmenter si le taux préférentiel change.

Un refinancement en espèces serait assorti d’un taux fixe, mais il pourrait prolonger la durée de vie de votre hypothèque existante. Une durée de prêt plus longue pourrait signifier payer plus d’intérêts pour la résidence principale. Cela devrait être mis en balance avec les rendements attendus d’un immeuble de placement.

La ligne de fond

Investir dans un bien locatif ou s’attaquer à un projet de changement de maison sont des entreprises risquées, mais elles offrent le potentiel d’un gros gain. Trouver l’argent pour profiter d’une opportunité d’investissement ne doit pas être un obstacle si vous savez où chercher. Lorsque vous comparez différentes options d’emprunt, gardez à l’esprit les coûts à court et à long terme et comment cela peut affecter le résultat net de l’investissement.