L’Australie pourrait-elle s’inspirer de Singapour pour rendre le logement plus abordable ?
Singapour est une ville-État insulaire avec environ 300 000 habitants de plus que le grand Sydney, mais bien moins de 10 % de sa superficie.
Pourtant, selon l’économiste Cameron Murray, il a réussi à faire passer le taux d’accession à la propriété des 25-34 ans de 60 à près de 90 % au cours des quatre dernières décennies, à un moment où le pourcentage d’Australiens de cet âge qui possèdent une maison a plongé de 60 à 45 %.
Alors, comment ont-ils fait ?
« Ce que Singapour a que l’Australie n’a pas, c’est un promoteur de logements publics, le Housing Development Board, qui construit de nouveaux logements sur des terrains publics et récupérés, fournit des hypothèques et permet aux acheteurs d’utiliser leur épargne-retraite obligatoire. [what Australians call superannuation] à la fois pour un dépôt et des remboursements », explique Murray.
Le HDB est si dominant à Singapour qu’il a construit huit logements sur 10 dans la ville au cours du dernier demi-siècle, et si efficace, que Murray veut le reproduire ici, sous une forme réduite.
Il appelle sa proposition HouseMate.
« Ce qu’il ferait, c’est offrir une option en dehors de la propriété privée et des marchés locatifs privés pour les Australiens pour le logement », explique-t-il.
Murray propose que le programme soit ouvert aux citoyens australiens âgés de plus de 24 ans pour les couples et de 28 ans pour les célibataires où aucun membre du ménage ne possède actuellement de propriété.
Dans le cadre du package, les acheteurs de HouseMate obtiendraient essentiellement le terrain gratuitement auprès de l’agence gouvernementale et n’auraient qu’à payer le coût de la construction, d’où l’économie massive.
En plus d’un prix d’achat inférieur, Murray suggère que HouseMate fournirait également le financement, avec des prêts gouvernementaux au taux de trésorerie plus 1%.
À l’heure actuelle, il s’agirait d’un prêt immobilier à taux variable de 1,1 %, bien en deçà des taux bancaires typiques de 2,4 %.
Malgré le taux d’intérêt très bas, Murray estime que le programme ne coûterait au budget fédéral qu’environ 1,7 milliard de dollars par an à son apogée, le coût diminuant à 640 millions de dollars au fil du temps, à mesure que le gouvernement recevait les remboursements hypothécaires et le produit des ventes futures.
Le coût économique réel serait beaucoup plus élevé, car le gouvernement offrirait effectivement des terres publiques aux propriétaires de maisons privées et ne les posséderait donc plus en tant qu’actif pouvant être utilisé ou vendu à des fins lucratives.
Il y a des pièges
Il y a des pièges dans un programme qui peuvent sembler trop beaux pour être vrais pour les futurs propriétaires.
Les acheteurs de HouseMate devraient vivre dans leur propriété pendant au moins sept ans, avec des droits limités pour la louer ou la revendre.
S’ils vendaient après sept ans, cela devrait être soit à une autre personne éligible à HouseMate, soit des frais de 15% du prix de vente seraient facturés.
Murray estime que le programme pourrait construire 25 000 à 35 000 maisons par an, avec un mélange d’appartements du centre-ville, de maisons de ville de banlieue moyenne et de maisons autonomes de banlieue extérieure, au prix moyen de 300 000 $.
Une autre limitation probable serait la capacité de construire suffisamment de maisons HouseMate pour répondre à la demande, en particulier au début du programme, alors qu’il montait en puissance.
Murray suggère qu’une loterie serait nécessaire pour chaque développement sursouscrit afin de déterminer qui a le droit d’acheter.
« Le défi se résume à la terre »
Le directeur du programme de politique économique du Grattan Institute, Brendan Coates, a déclaré qu’un obstacle potentiel est que le programme repose sur le fait que les gouvernements – fédéral, étatique et local – disposent de suffisamment de terrains vacants ou sous-utilisés pour construire les maisons.
« Je ne suis pas tout à fait sûr qu’il y ait suffisamment de terres pour que cela fonctionne. Les gouvernements devraient faire preuve de diligence raisonnable concernant les autres utilisations des terres », explique-t-il.
Ray White, économiste en chef, Nerida Conisbee, affirme que c’est une différence essentielle entre l’Australie et Singapour.
« Le défi se résume à la terre. Le gouvernement de Singapour possède 90% des terres à Singapour, nos gouvernements en possèdent beaucoup moins », observe-t-elle.
Cameron Murray dit que cela ne devrait pas être un problème.
« Vous pourriez également acquérir obligatoirement des terres, tout comme nous le faisons pour les routes et autres infrastructures importantes dans lesquelles nous investissons pour notre communauté. »
Cependant, une compensation équitable doit être payée pour tout terrain acquis de cette manière, soit en augmentant le coût des maisons HouseMate, soit le coût pour le budget.
Conisbee dit que l’autre problème avec les terres disponibles est de savoir si elles sont aux bons endroits.
« L’un des défis en Australie est qu’il y a des logements abordables, mais c’est souvent dans des endroits où les gens ne peuvent pas vivre ou ont du mal à vivre, ou ont du mal à trouver un emploi », ajoute-t-elle.
Ça vaut le coup?
Malgré leurs réserves sur les détails du programme HouseMate de Murray, ni Coates ni Conisbee ne le dédaignent, ni des politiques de logement tout aussi radicales.
« Il ne fait aucun doute que l’abordabilité est un énorme problème en Australie. Le multiple du revenu des ménages par rapport aux prix des logements a augmenté à Sydney, passant d’environ quatre fois au début des années 80 à environ 15 fois », observe Conisbee.
Coates convient que nous avons besoin d’une solution plus radicale à l’abordabilité du logement que les diverses subventions et subventions qui ont pour la plupart simplement fait grimper le prix des maisons.
« Cela vaut la peine de réfléchir à des solutions plus prêtes à l’emploi pour l’abordabilité du logement », soutient-il.
« La plupart des solutions impliqueront probablement une plus grande implication de l’État.
Quant à Murray, il ne s’attend pas nécessairement à ce que son idée figure en tant que politique des principaux partis lors des prochaines élections, malgré la flambée pandémique des prix de l’immobilier qui a fermement remis l’abordabilité du logement à l’ordre du jour politique.
« Je le mets là-bas pour lancer la conversation », dit-il.
« C’est un long chemin entre une idée et quelque chose qui est mis en œuvre, mais j’ai eu du succès à mettre des idées là-bas historiquement.
« L’impôt sur les gains exceptionnels introduit par Victoria est une idée que j’ai présentée en 2016 dans un rapport et qui a été mise en œuvre l’année dernière. »