La riche famille de Sydney prise au milieu d’une bagarre pour un accord controversé d’échange de terres

A2B, le groupe de taxis coté en bourse, qui opère à l’échelle nationale avec des marques telles que 13cabs et Silver Service, fait face à une révolte des actionnaires contre un projet de transaction immobilière, et pris au milieu se trouve l’une des familles les plus riches de Sydney.

Depuis trois décennies, la famille O’Neil est un promoteur immobilier réputé et avisé. Leur entreprise privée, Addenbrooke, fondée par le patriarche Denis O’Neil, qui a remporté le Sydney to Hobart en 1968 et a participé à des épreuves de voile olympiques à Munich et à Montréal, a développé de nombreux projets importants à travers la ville et l’autoroute. O’Neil, qui avait initialement fondé le béton Hymix qui a ensuite été vendu à Pioneer, maintenant Hanson, était connu pour côtoyer les anciens premiers ministres Paul Keating et Malcolm Turnbull.

Aujourd’hui, Addenbrooke, dont les projets comprennent des développements résidentiels, commerciaux, hôteliers et de marina, est dirigée par les trois fils d’O’Neils, Ned, Jake et Toby. En 2018, Ned O’Neil, figurait dans les pages sociales pour son somptueux mariage de trois jours qui s’est tenu au complexe qualia de l’île Hamilton, où il a épousé Deborah Symond, la fille du fondateur d’Aussie Homes Loan et riche auditeur John Symond.

A2B a conclu un protocole d’accord avec Addenbrooke, où les deux entreprendront un accord d’échange de terres controversé.

A2B a l’intention d’échanger un terrain non aménagé de 8 489 m² qu’il possède à Alexandria, une banlieue située à 4 km du CBD de Sydney, avec un terrain appartenant à Addenbrooke d’une superficie de 2 440 m². La propriété d’Addenbrooke partage une frontière avec le site d’A2B.

Le site d’A2B se trouve à cinq minutes à pied de Green Square, qui a été l’un des plus grands projets de rénovation urbaine du pays au cours de la dernière décennie, où une gare, des supermarchés et des cafés ont été développés ces dernières années aux côtés de dizaines de milliers d’appartements, dans une zone autrefois principalement commerciale et industrielle.

A2B a déclaré que la valeur de sa propriété était de 57 millions de dollars. Cependant, une évaluation du gouvernement NSW a indiqué que le terrain valait 71 millions de dollars. Une évaluation indépendante par JLL, commandée par l’un des actionnaires d’A2B, Sandon Capital, a déclaré que le site A2B valait 77,4 millions de dollars.

A2B a l’intention d’échanger sa propriété contre celle d’Addenbrooke – le terrain de ce dernier est estimé à environ 20 millions de dollars par le gouvernement NSW. Dans le cadre de la transaction d’échange, Addenbrooke construirait A2B un complexe de bureaux de neuf étages, avec une surface locative de 9634 m² qu’A2B posséderait dans le cadre de l’accord. Le groupe de taxis affirme que la valeur de la nouvelle propriété et de l’immeuble de bureaux dont il serait propriétaire serait de 135 millions de dollars.

Addenbrooke n’a pas divulgué ses plans de développement pour le site de 8489 m² qu’il gagnerait dans l’accord. Ned O’Neil, directeur général d’Addenbrooke, n’a pas répondu à Le Sydney Morning Herald et Les âges demande d’entretien.

La transaction d’échange de terres, qui devrait être finalisée en mai, a suscité la colère de certains des principaux actionnaires d’A2B, Sandon Capital et Investors Mutual, qui souhaitent que le protocole d’accord avec Addenbrooke soit abandonné.

Dans une lettre adressée au conseil d’administration et à la direction d’A2B, le fondateur et directeur des investissements de Sandon Capital, Gabriel Radzyminski, a déclaré que la transaction d’échange de terres proposée créait une obligation fiscale pour A2B. De plus, il a fait valoir que l’entreprise n’avait pas divulgué si elle avait suivi un processus concurrentiel dans sa décision d’aliéner le terrain. Il a également déclaré qu’A2B avait « considérablement sous-déclaré la valeur de ses actifs immobiliers pendant un certain temps ».

« Si une campagne de marketing public devait être menée et les autorisations de développement ont été obtenues, nous pensons que le prix du marché de cette propriété dépasserait probablement ces deux évaluations de manière significative », a écrit M. Radzyminski, se référant aux évaluations du gouvernement JLL et NSW du terrain d’A2B.

Bien que M. Radzyminski n’ait pas révélé ce qu’il pensait que la valeur du site d’A2B pourrait valoir, les experts immobiliers ont déclaré que si le terrain recevait l’approbation pour un développement résidentiel, sa valeur pourrait bien dépasser 100 millions de dollars.

Sandon Capital, qui détient un peu plus de 6% d’A2B, a également envoyé sa lettre aux autres actionnaires d’A2B. La lettre précise en outre qu’en tant qu’accord d’échange, la transaction ne génère aucune trésorerie pour couvrir toute obligation fiscale liée à l’accord proposé.

La veille de Noël, A2B a annoncé aux actionnaires qu’elle avait mis en place une nouvelle facilité de financement de 40 millions de dollars sur trois ans.

Lorsque A2B a annoncé pour la première fois la proposition d’échange de terrains en novembre de l’année dernière, son conseil d’administration et sa direction ont déclaré aux actionnaires que la transaction « apporterait des avantages d’exploitation substantiels, des réductions de coûts, des revenus locatifs et une reconnaissance de la valeur matérielle pour A2B, tout en offrant une installation spécialement conçue ».

Le président d’A2B, Paul Oneile, n’a pas répondu à une demande d’interview. Au lieu de cela, la société a publié une déclaration attribuable à un porte-parole. « Nous respectons et sommes intéressés par les opinions des actionnaires individuels, mais nous agirons toujours dans le meilleur intérêt de tous les actionnaires. Dans les dossiers qui sont actuellement à l’étude, nous avons engagé des experts indépendants pour nous donner leurs meilleurs conseils. Nous prendrons toutes les décisions en tenant compte de ces conseils et dans l’intérêt de l’entreprise, de ses actionnaires et des autres parties prenantes.

Investors Mutual, qui détient un peu moins de 13% d’A2B, soutient les préoccupations de Sandon Capital concernant la proposition d’échange de terres et souhaite un examen du processus. Le fondateur d’Investors Mutual, Anton Tagliaferro, a déclaré que la lettre que Sandon avait envoyée à la société et aux autres actionnaires était « accablante ».

« Nous ne sommes pas très satisfaits de la manière dont l’entreprise est gérée en ce moment. Nous avons eu plusieurs discussions, dont certaines houleuses avec le président, demandant un changement. Lors de la dernière AGA, il y a eu presque un déversement du conseil d’administration. »

Si un actionnaire important ou plusieurs actionnaires importants mécontents décident qu’ils ne sont pas satisfaits de la transaction immobilière, ils ont le recours de convoquer une assemblée générale extraordinaire.

M. Tagliaferro a déclaré qu’il avait fait part de ses inquiétudes à l’entreprise au sujet de sa stratégie et préférerait que l’entreprise se concentre sur la concurrence avec des groupes de covoiturage tels que Uber et DiDi, plutôt que de développer et d’étendre un système de paiement qui tente de concurrencer Tyro et Block.

Lors de l’assemblée annuelle d’A2B en novembre dernier, 41,34 % des actionnaires ont voté contre la réélection de M. Oneile. Et l’entreprise a reçu un premier avertissement sur son rapport de rémunération. Près de quarante-deux pour cent des actionnaires ont également voté contre l’octroi de droits de performance au directeur général d’A2B, Andrew Skelton.

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