La réforme hypothécaire est essentielle pour débloquer l’accession à la propriété au Royaume-Uni
La propriété du logement en Angleterre languit à environ 65%, son niveau le plus bas depuis une génération. Cela commence à mordre politiquement, alimentant les tensions intergénérationnelles et contribuant au problème du parti conservateur avec les jeunes électeurs. Si les taux d’accession à la propriété retrouvaient leur niveau du début des années 2000, environ 1,4 million de familles supplémentaires seraient propriétaires.
Michael Gove, le secrétaire au nivellement et au logement, est à la recherche d’un plan qui fera avancer le cadran sur la propriété. Les réponses résident dans la correction du fonctionnement du marché hypothécaire pour les primo-accédants.
L’approche précédente du gouvernement – pour stimuler la propriété en accélérant la construction de logements – était politiquement lourde. Mais c’était aussi voué à l’échec. Malgré tout le tapage qui l’entoure, des taux nettement plus élevés d’offre de logements neufs n’auraient qu’un impact modeste sur les prix des logements sur une génération. Et les prix des maisons eux-mêmes ne sont de toute façon pas le principal obstacle à l’accession à la propriété.
Étant donné que presque tout le monde a besoin d’un prêt hypothécaire pour acheter sa première maison, le principal déterminant du taux d’accession à la propriété est de savoir qui peut emprunter. Et depuis la crise financière, l’aversion au risque et des réglementations plus strictes signifient que les banques ont généralement exigé des dépôts nettement plus élevés en proportion du prix de l’immobilier qu’à tout moment dans les années 1990 ou au début des années 2000, ce qui a entraîné une baisse de l’accession à la propriété.
C’est une source majeure d’injustice intergénérationnelle. Beaucoup plus de familles ont été piégées dans le secteur locatif privé, bien que leur loyer dépasse généralement les paiements d’intérêts hypothécaires qu’elles feraient. Pendant ce temps, ceux qui ont la chance d’acheter leur première maison ont généralement fait face à des taux d’intérêt beaucoup plus élevés que les acheteurs plus riches avec des dépôts plus importants.
Il n’a pas besoin d’être comme ça. Nous pouvons accroître l’accession à la propriété et garantir que les prêts aux primo-accédants se poursuivent à un niveau stable et abordable tout au long du cycle de crédit grâce à une meilleure gestion des deux types de risques associés aux prêts aux primo-accédants.
Le risque de crédit est la possibilité qu’un emprunteur ne soit pas en mesure de rembourser et que le prêteur soit incapable de récupérer le prêt en vendant la maison. Cela pousse les prêteurs à préférer les dépôts plus importants. Le risque de taux d’intérêt, où la hausse des taux d’intérêt rend les remboursements inabordables pour les emprunteurs, donne lieu à des tests d’accessibilité rigoureux pour s’assurer qu’ils pourraient supporter des taux plus élevés.
Le Royaume-Uni est une exception à l’échelle mondiale en ce qu’il dispose de très peu de mécanismes pour gérer efficacement ces risques, s’appuyant plutôt sur un mélange de prudence des prêteurs et de réglementation brutale. Au Canada, en Australie et aux Pays-Bas, en revanche, l’assurance hypothécaire est omniprésente, supprimant la volatilité de la fête puis de la famine que nous observons dans les modèles de prêt au Royaume-Uni. Pendant ce temps, les marchés hypothécaires de la plupart des autres pays utilisent davantage les produits à long terme à taux fixe. Celles-ci améliorent l’accessibilité en assurant efficacement l’emprunteur contre les hausses futures des taux d’intérêt.
Le système de garantie hypothécaire existant du Trésor, qui devrait fermer plus tard cette année, n’est pas à la hauteur de la tâche. Mis en place en réponse à l’incertitude pandémique, il n’est sollicité que pour assurer environ un prêt hypothécaire primo-accédant sur 20 émis.
Pour modifier les attitudes à l’égard du risque, le gouvernement doit réformer radicalement le régime pour qu’il devienne un système permanent et obligatoire d’assurance hypothécaire pour les prêts supérieurs à 80 % de la valeur d’une propriété, l’État prenant en charge la partie du prêt supérieure à 80 % dans cas de défaut. Cela empêcherait les prêteurs d’utiliser le programme uniquement aux moments les plus risqués du cycle économique, et réduirait ainsi les frais facturés par le Trésor de ses 90 points de base actuels.
Le maintien de la conception actuelle du dispositif, qui garantit que les banques continuent de supporter une partie du risque que les emprunteurs ne peuvent pas payer, protégerait également contre les prêts excessivement risqués en période de prospérité. Un tel système aurait considérablement augmenté la disponibilité et réduit le prix des prêts hypothécaires pour les premiers acheteurs au cours des 15 dernières années.
Le gouvernement peut également faire beaucoup pour favoriser un marché hypothécaire plus diversifié impliquant des produits à taux fixe à long terme. Au fil des ans, les attentes des consommateurs, les réglementations et les modèles commerciaux des courtiers se sont de plus en plus développés autour du modèle dominant de prêt à court terme. Cela a créé un environnement auto-renforçant qui limite par inadvertance la diversité des prêts immobiliers.
Un ensemble de mesures pourrait changer cela. L’assouplissement des restrictions sur le nombre de prêts hypothécaires prêtés au-dessus d’un multiple prêt-revenu de 4,5 pour les prêteurs émettant des produits fixes à long terme serait un début. Nous devrions également clarifier les règles concernant les ventes abusives, car les courtiers et les prêteurs craignent souvent d’être accusés ultérieurement de vendre une mauvaise affaire sur des produits à long terme – pourtant, pour certains emprunteurs, l’alternative à une hypothèque fixe à long terme est d’être obligé de payer plus de loyer qu’il ne le ferait en paiements d’intérêts.
La réforme de la réglementation Solvabilité II – le nouveau régime de gouvernance des assureurs – permettrait également aux compagnies d’assurance-vie de soutenir plus facilement les produits à taux fixe à long terme, contribuant ainsi à mobiliser l’offre de capitaux à long terme. Une plus grande disponibilité de produits à taux fixe à long terme peut être essentielle au maintien de l’accession à la propriété si, après des décennies au cours desquelles ils ont surtout eu tendance à baisser, les taux d’intérêt continuent à augmenter.
Les récents commentaires de Gove sur la nécessité d’améliorer l’accès au financement pour les jeunes suggèrent que le gouvernement a désormais les bons leviers politiques en ligne de mire. Le niveau d’ambition de leurs propositions déterminera si le plan qui émerge nous remettra sur la voie de l’accession à la propriété à 70 % ou s’il s’agit d’un autre pétard.
Ian Mulheirn est directeur exécutif de la politique britannique au Tony Blair Institute. Le rapport du TBI sur stimuler l’accession à la propriété est publié aujourd’hui.