La pénurie de logements en Irlande frappe à la maison les acheteurs et les investisseurs

Philip Slattery, un comptable de 35 ans vivant dans la périphérie de Dublin, cherche depuis trois ans un logement, d’abord seul, puis avec sa compagne et les trois enfants de leur famille.

Une grave pénurie de logements dans leur région a provoqué une flambée des prix de l’immobilier, les propriétés allant souvent à 20 000 € ou 30 000 € au-dessus de leur prix demandé – une prime importante étant donné que le prix de vente moyen de Dublin est d’environ 396 000 €.

« Je pense que je devrai gagner au Lotto », a déclaré Slattery à propos de ses chances de posséder une maison.

Le dysfonctionnement a été la caractéristique déterminante du marché immobilier irlandais pendant des décennies, le plus dramatiquement pendant la période d’expansion à la récession de 2000-2010, alors que les prix étaient devenus incontrôlables et ont fortement chuté lors du krach qui a suivi.

Aujourd’hui, le pays traverse une crise d’un autre genre.

L’Irlande s’attend à ne construire que 21 000 maisons et appartements cette année, car le resserrement des conditions de prêt, associé aux retards liés aux coronavirus, pousse l’offre bien en deçà des plus de 90 000 logements par an construits au plus fort de 2006.

Le résultat est une pénurie de logements qui pourrait durer des années dans tout, des appartements à un lit dans le centre-ville de Dublin aux maisons familiales dans les banlieues et les régions. Pendant ce temps, jusqu’à ce que leur chance tourne, Slattery vit avec ses parents et son partenaire et les enfants vivent avec les siens.

La situation actuelle est bien loin de l’époque de l’argent facile au milieu des années 2000 qui présageait la crise financière de 2008, a déclaré Dermot O’Leary, économiste en chef chez Goodbody, un agent de change.

Aujourd’hui, les plafonds sur les emprunts hypothécaires laissent les acheteurs avec des budgets « si bas. . . cela exclut une cohorte importante de personnes de l’achat d’une maison », a-t-il déclaré. Quant aux constructeurs, l’accès au crédit et le coût élevé de la construction en Irlande par rapport aux prix de vente rendent difficile pour eux d’augmenter la production aux 35 000 unités par an dont le marché a besoin.

Dans les villes de banlieue près de Dublin, la pénurie de logements n’a pas été aidée par un fonds d’investissement américain, Round Hill Capital, qui en avril s’est emparé de 135 des 170 maisons à vendre dans un seul développement. Ce fut la goutte d’eau pour le grand public, le gouvernement et les nombreuses familles, couples et individus luttant pour trouver un logement convenable.

Poussée à l’action, la coalition gouvernementale a réagi en imposant un droit de timbre de 10 % à toute personne achetant 10 maisons ou plus sur une période de 12 mois.

Le ministère des Finances a déclaré que cela offrirait une « dissuasion significative » aux investisseurs qui « refusaient aux primo-accédants la possibilité d’acheter une maison ».

Que ce soit la meilleure approche du problème reste une question ouverte et une question politique très débattue. « Vous avez eu une fureur médiatique sur un certain sujet, en deux semaines, vous avez formulé une politique. Ce n’est pas ainsi que la politique du logement devrait fonctionner », a déclaré O’Leary.

Le problème n’est pas propre à l’Irlande. En Allemagne, la rareté de l’offre et la forte augmentation des loyers ont fait du logement l’un des problèmes les plus controversés de Berlin, comme l’a récemment souligné Vonovia, le plus grand propriétaire résidentiel d’Allemagne, associé à un rival dans une fusion de 18 milliards d’euros.

Pour aider à conclure l’accord politiquement, les entreprises se sont engagées à vendre certains appartements aux autorités locales sans prime, à s’engager à certains gels de loyer et à construire des appartements supplémentaires.

En attendant, le marché du logement irlandais est en pleine frénésie, a déclaré Andrea Whelan, une agente immobilière basée à Dublin avec Sherry FitzGerald.

Elle a déclaré qu’elle n’avait « jamais eu une base de données plus solide d’acheteurs qualifiés et prêts à partir » au cours de ses 23 années dans l’entreprise, mais l’ambiance parmi eux était « un sentiment d’anxiété. . . de frustration ».

Une élection partielle dans la région de Dublin de Bay South le 8 juillet donne aux politiciens une incitation supplémentaire à peser sur la question.

Les enjeux sont les plus élevés pour le Fine Gael, troisième parti au parlement et deuxième de la coalition gouvernementale, qui pourrait perdre son siège lors du vote.

Simon Harris, ministre irlandais de l’Éducation et directeur des élections du parti Fine Gael à Dublin Bay South, a déclaré qu’il était « vraiment important » que le gouvernement agisse sur les fonds d’investissement pour faire face au marché du logement.

L’aile gauche Sinn Féin, le plus grand parti d’opposition et le deuxième plus grand parti au parlement irlandais, soutient quant à lui que le gouvernement devrait généralement faire beaucoup plus, y compris des impôts supplémentaires sur les plus-values ​​pour les investisseurs immobiliers et davantage de logements sociaux et abordables.

« Si vous croyez sincèrement que les élections sont l’occasion d’envoyer un signal au gouvernement. . . Alors faisons de cette élection un référendum sur l’échec de notre politique du logement », a déclaré Eoin Ó Broin, directeur des élections du Sinn Féin pour Dublin Bay South.

Une question est de savoir si les fonds d’investissement des droits de timbre doivent désormais payer sur les achats groupés de maisons pourraient être étendus aux appartements, le secteur où les investisseurs institutionnels internationaux sont généralement les plus impliqués, représentant près d’un cinquième des ventes en 2018.

« Les seules personnes qui construisent des appartements sont des personnes soutenues par des capitaux internationaux », selon un cadre supérieur d’une grande société d’investissement immobilier.

Si tel est le cas, la perspective d’une nouvelle action gouvernementale est de mauvais augure tant pour les fonds d’investissement que pour la future construction d’appartements.

Jim O’Callaghan, qui dirige la campagne électorale partielle de Dublin South Bay pour le Fianna Fail, le plus grand parti de la coalition gouvernementale irlandaise, a déclaré que l’extension de la taxe aux ventes d’appartements était ce que souhaitaient beaucoup de membres du parti. « Nous devrons peut-être revoir la question », a-t-il déclaré.