La génération Y détient la clé du travail à domicile et de l’avenir économique de Philadelphie

Décembre est la période de plaisir pour les économistes, car on nous demande de fournir des prévisions pour l’année à venir. Mais au lieu d’offrir une perspective nationale typique, cette prévision se concentrera sur des facteurs particuliers qui pourraient mieux déterminer la croissance à court et à long terme de Philadelphie.

L’un des enjeux clés est l’avenir du secteur immobilier commercial de Philadelphie.

Il y a deux ans, les perspectives du marché des bureaux de Center City étaient bonnes. Le besoin croissant de soins de santé et de technologies de pointe, deux des secteurs clés de la région, jouait en faveur de Philadelphie. Le centre technologique de Comcast allait ouvrir la voie à la création d’un centre urbain de haute technologie, et la concentration en sciences de la santé d’University City serait un lieu de classe mondiale pour la recherche et les soins médicaux.

Dans le même temps, les milléniaux affluaient dans les quartiers de la ville, faisant croître la population et modifiant la teneur de l’activité commerciale. Un nouveau dynamisme infectait Philadelphie et les perspectives étaient pour une longue période de forte croissance.

Mais ensuite est arrivée la pandémie, et elle a modifié la réflexion sur l’avenir.

La plus grande inconnue est l’impact potentiel du travail à domicile. Selon la façon dont cela se déroulera, cela pourrait faire dérailler la Renaissance de Philadelphie.

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L’immobilier commercial du centre-ville de Philadelphie soutient les microéconomies qui sont menacées si le travail à domicile s’installe. Les entreprises de l’hôtellerie et de la vente au détail, ainsi que les entreprises de fournitures de bureau, de gestion et de maintenance ont besoin d’un grand nombre de travailleurs locaux pour réussir. Une baisse relativement faible de la main-d’œuvre des bureaux du centre-ville, certains ont estimé qu’à 15 %, pourrait avoir un impact négatif majeur sur ces secteurs.

Par conséquent, les prévisions économiques pour Philadelphie et la région nécessitent une compréhension des facteurs qui rempliront les bureaux du centre-ville.

Le plus critique peut être les perceptions et la réalité de la productivité des travailleurs au foyer. De plus en plus de recherches indiquent que les employés travaillant à domicile sont au moins aussi productifs que les employés travaillant dans un bureau. Parce que les résultats ne sont pas universels, il est important de savoir pourquoi les disparités existent.

Les résultats différents des études selon lesquelles le bureau encourage une plus grande productivité peuvent être liés à deux constructions managériales : la culture d’entreprise et la collaboration.

Certains dirigeants sont convaincus que la culture et la collaboration sont le moteur de tout. Le PDG de JPMorgan Chase, Jamie Dimon, a déclaré en juin que le travail à domicile « ne fonctionne pas pour les personnes qui veulent se bousculer, ne fonctionne pas pour la culture, ne fonctionne pas pour la génération d’idées ». Il pensait aussi que « tout le monde va être content de [being back in the office], et oui, les trajets domicile-travail, vous savez que les gens n’aiment pas les trajets domicile-travail, mais alors. »

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Je ne sais pas ce que cela dit sur la culture de JPMorgan Chase, mais cela en dit long sur la vision de Dimon de la culture qu’il souhaite dans son entreprise. Dans la mesure où la collaboration et le partage d’une culture sont considérés par la haute direction comme étant les plus importants pour la productivité, il y aura une volonté de réintégrer les travailleurs au bureau.

Sans aucun doute, l’opinion selon laquelle le cadre de bureau traditionnel est le meilleur pour l’entreprise n’est pas partagée par tous les PDG. Le PDG de Meta, Mark Zuckerberg, dit qu’il aime travailler à domicile. Par conséquent, nous aurions besoin de faire une micro-analyse des types d’entreprises qui peuplent Center City et un aperçu psychologique de leur leadership pour avoir un aperçu de l’impact que le travail à domicile pourrait avoir sur Philadelphie et la région. Cela rend les prévisions incroyablement problématiques.

Mais même si les travailleurs retournent au bureau, ils ne doivent pas nécessairement être là tout le temps.

Un article récent du New York Times a souligné un futur modèle de travail qui est mieux décrit comme « pas de modèle ». C’est-à-dire que ce qui fonctionne pour une entreprise particulière sera déterminé par l’entreprise. Il y aura probablement des entreprises où différents groupes adopteront des approches différentes, allant du travail à domicile à une combinaison de travail à domicile et au bureau, en passant par l’approche Dimon.

Si « tout ce qui fonctionne, faites-le » est le nouveau modèle de bureau/culture d’entreprise, alors la trajectoire de croissance de Philadelphie a été modifiée. La demande de bureaux sera réduite. Vous n’avez pas besoin d’autant d’espace pour les travailleurs hybrides, et vous n’avez pas besoin d’espace pour les personnes travaillant à domicile.

Et si la main-d’œuvre du centre-ville diminue, la main-d’œuvre dans les microéconomies qui soutient les employés de bureau diminue également.

Le changement de lieu de travail soulève également des questions quant à savoir si les millennials continueront à affluer vers des zones densément peuplées telles que Philadelphie. Qu’on le veuille ou non, la gentrification qui en a résulté a créé une synergie où la main-d’œuvre croissante de jeunes travailleurs hautement qualifiés et le besoin d’espace de bureau se sont mutuellement nourris. La tendance va-t-elle se maintenir ? Ce n’est pas clair, mais ce sera probablement modéré.

Cela ne signifie pas que Philadelphie sera confrontée à un ralentissement économique majeur. Les locaux à bureaux du centre-ville peuvent être menacés, mais d’autres biens immobiliers peuvent ne pas être grandement affectés par le changement des lieux de travail.

Les entreprises de haute technologie adopteront probablement diverses approches, et le modèle hybride est bien adapté aux entreprises professionnelles telles que les cabinets juridiques et comptables. Les soins de santé devraient continuer à exploser, en particulier dans les centres de recherche de Philadelphie. Ayant enseigné, en personne, dans une université ce semestre, je doute que l’enseignement virtuel prenne d’assaut le secteur de l’enseignement supérieur.

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De même, l’économie régionale globale peut ne pas voir un grand impact du changement des lieux d’emploi. Les personnes travaillant à domicile ont besoin d’une variété de biens et de services, bien qu’ils puissent être différents des besoins des employés de bureau. Les fournisseurs peuvent changer, mais pas le niveau de la demande. Les lieux de travail hybrides plus petits peuvent prospérer dans les centres de banlieue. Et, enfin, la tendance aux achats en ligne et le besoin d’entreposage ne feront que s’étendre.

Alors, quelles sont les perspectives pour l’immobilier commercial ? En ville, la demande devrait être forte, mais dans des segments et des emplacements différents par rapport à la période pré-pandémique. Les besoins en espace périurbain devraient augmenter. Mais tant que les millennials ne nous diront pas ce qu’ils recherchent, nous ne saurons pas l’étendue des changements provoqués par la pandémie.

Joel L. Naroff est le président et fondateur de Naroff Economics, une société de conseil en économie stratégique du comté de Bucks.