Éviter une grosse facture fiscale sur les gains immobiliers

Vendre une propriété locative pour un énorme profit peut être un rêve devenu réalité. Après tout, qui ne voudrait pas gagner un joli centime avec son investissement immobilier ? Néanmoins, pour maximiser le profit d’une telle vente, vous voudrez peut-être différer la prise de vos gains sous forme de somme forfaitaire. Lisez la suite pour savoir pourquoi et pour en savoir plus sur une stratégie pour éviter une grosse facture fiscale : une vente à tempérament.

Gros paiement = grosse facture fiscale

Examinons une situation courante :

Hal Bookman a regardé l’offre de l’acheteur pour sa maison de location, et il n’a pas pu croire le nombre qu’il a vu. La valeur de sa propriété avait considérablement augmenté en seulement cinq ans. Cependant, lorsque Hal a joyeusement parlé de la vente à son conseiller fiscal, le conseiller était moins enthousiaste; considérer le revenu comme une somme forfaitaire ne serait pas dans l’intérêt de Hal d’un point de vue fiscal.

Si Hal déclare l’intégralité du produit de la vente au cours de la même année où il vend le bien, il paiera 25 % sur la partie du gain qui correspond à toute déduction pour amortissement qu’il a déjà prise sur le bien locatif. De plus, tout gain au-delà de la récupération de l’amortissement est imposé à 15 % pour les contribuables dont le revenu imposable est compris entre 41 676 $ et 459 750 $ s’ils sont célibataires, ou entre 83 351 $ et 517 200 $ s’ils sont mariés et déposent conjointement en 2022. Les contribuables dont le revenu de 2022 dépasse ces seuils seront imposés à 20 %.Hal demande à son conseiller fiscal s’il peut faire quelque chose pour réduire son revenu imposable pour l’année.

Le conseiller connaît justement l’outil à utiliser : un contrat de vente à tempérament.

Le but des ventes à tempérament

Les ventes à tempérament sont définies comme une vente de biens dans laquelle au moins un paiement n’est effectué qu’après l’année d’imposition de la vente. Comme détaillé dans la publication 537, l’Internal Revenue Service (IRS) permet aux contribuables de reporter une partie du gain sur la vente d’un immeuble de placement avec un accord de vente à tempérament. Ce dispositif permet aux vendeurs de déclarer une partie au prorata de leurs plus-values ​​sur plusieurs années. Cependant, un vendeur n’est pas autorisé à utiliser la méthode de vente à tempérament lorsqu’il déclare une perte. De plus, le vendeur peut également désactiver la méthode de vente à tempérament lorsqu’il déclare un gain.

Comment fonctionne la méthode de vente à tempérament

Déclarer des gains dans le cadre d’une vente à tempérament est théoriquement simple. L’imposition des ventes à tempérament reflète celle des rentes, où une partie au prorata de chaque paiement est considérée comme un remboursement du principal. Les seules stipulations sont que la propriété vendue ne peut pas être un titre coté en bourse ou une partie de l’inventaire régulier d’une entreprise, et le contribuable ne peut pas être un concessionnaire de la propriété vendue (à l’exception de certains concessionnaires à temps partagé qui choisissent un intérêt spécial selon la méthode de vente à tempérament).

Voyons comment Hal, d’après l’histoire ci-dessus, pourrait structurer sa vente à tempérament s’il voulait reporter ses impôts sur les gains en capital à une année future. Hal reçoit une offre de 400 000 $ pour sa maison de location. Il a acheté la propriété pour 300 000 $. Au fil des ans, il a pris 100 000 $ en déductions pour amortissement, ce qui porte sa base ajustée à 200 000 $. Par conséquent, Hal a 200 000 $ (400 000 $ – 200 000 $) de gain imposable à déclarer.

Le conseiller de Hal lui recommande de répartir le produit de sa vente en huit versements annuels de 50 000 $ chacun, au lieu de déclarer 400 000 $ en un an. Tant que les versements sont reçus de manière constructive chaque année, cette méthode permettra à Hal d’enregistrer les bénéfices, et donc une partie au prorata des gains, sur les huit années.

Déclaration des revenus de vente à tempérament

Le revenu de la vente à tempérament peut être divisé en trois catégories distinctes : le gain, le principal (ou votre base ajustée dans la propriété) et les intérêts. Chacune de ces catégories est traitée différemment sur le formulaire 1040. Le pourcentage de profit brut est ensuite utilisé pour calculer le revenu des ventes à tempérament pour une année d’imposition donnée.

Gain en capital

Dans l’exemple ci-dessus, Hal doit déclarer chaque année le gain comme étant à long terme ou à court terme, selon que le gain était à long ou à court terme à compter de l’année de la vente. Les gains à long terme sont imposés à un taux inférieur, tandis que les gains à court terme sont imposés comme un revenu ordinaire. Parce que Hal a occupé la maison pendant cinq ans, le gain, dans ce cas, serait à long terme.

Si le gain avait été à court terme, Hal peut toujours être imposé sur le revenu des acomptes provisionnels à un taux inférieur à celui qu’il aurait s’il avait dû déclarer le gain forfaitaire. En effet, les gains à court terme sont imposés comme un revenu ordinaire, au taux d’imposition marginal le plus élevé du contribuable. Si le gain au prorata ne le pousse pas dans la tranche d’imposition suivante, ce taux a le potentiel d’être inférieur. Le gain d’une vente à tempérament est déclaré sur le formulaire IRS 6252, puis reporté à l’annexe D du formulaire 1040.

Intérêt

Les contribuables ayant des revenus de vente à tempérament doivent également déclarer les intérêts facturés à l’acheteur, qui sont imposés aux taux de revenu ordinaires. Les intérêts prévus dans le contrat de vente sont appelés intérêts déclarés. Si l’intérêt déclaré est insuffisant (ou nul), une partie de la partie principale de la vente doit être requalifiée en « intérêt non déclaré ».

Principal

Une partie de chaque vente à tempérament est considérée par l’IRS comme un remboursement du principal non imposable. Ce montant peut être déterminé en remplissant la feuille de travail A sur la publication 537. Le principal (base ajustée) aux fins de vente à tempérament est le total de votre base ajustée réelle dans la propriété plus les frais de vente et la récupération de l’amortissement.

Dans cet exemple, Hal a 200 000 $ comme base ajustée dans sa maison. Il doit rajouter 100 000 $ pour sa récupération d’amortissement et 10 000 $ pour les frais de vente afin de calculer sa base rajustée aux fins de vente à tempérament. Ce chiffre est de 310 000 $.

Pourcentage de profit brut

Pour calculer le pourcentage de profit brut, vous devez soustraire la base ajustée aux fins de vente à tempérament – 310 000 $, dans cet exemple – du prix de vente afin de calculer le gain total. Ici, le gain total est de 90 000 $ (400 000 $ – 310 000 $). Divisez ensuite le gain total par le prix de vente, qui dans ce cas est de 22,5 % (90 000 $ / 400 000 $), et vous obtenez le pourcentage de profit brut. Enfin, pour calculer chaque année le gain imposable, multipliez ce pourcentage par le montant de l’acompte. Ainsi, le gain imposable de Hal chaque année est considéré comme étant de 11 250 $ (50 000 $ x 22,5 %).

Hypothèques et prix du contrat

Si l’acheteur de la propriété assume une hypothèque ou un autre billet à ordre avec l’achat, le prix de base de la propriété doit être réduit du montant de l’hypothèque/du billet. Si, par exemple, le bien locatif que Hal a vendu pour 400 000 $ a une hypothèque de 100 000 $, le prix du contrat est réduit à 300 000 $ (400 000 $ – 100 000 $).

Si le montant de l’hypothèque dépasse la base totale ajustée de la propriété, la différence doit être déclarée comme un paiement la première année et le prix du contrat est augmenté de ce montant. Supposons, par exemple, que la propriété de Hal ait une hypothèque de 250 000 $. Dans ce cas, en plus du versement échelonné, Hal devra déclarer un paiement excédentaire de 50 000 $ (250 000 $ – 200 000 $) au cours de la première année.

L’essentiel

Il existe de nombreuses règles et réglementations relatives aux ventes à tempérament, et elles doivent être suivies attentivement. Pour plus d’informations sur des sous-thèmes tels que les changements de prix de vente, les différentes formes que peuvent prendre les paiements reçus, et quand il serait préférable de renoncer à un accord de versement et de prendre un paiement forfaitaire à la place, visitez le site Web de l’IRS. Comme toujours, assurez-vous de consulter votre conseiller fiscal pour discuter de votre situation fiscale particulière.