Emprunter davantage sur votre propriété ou rembourser vos dettes?

Peter n’avait jamais envisagé d’emprunter pour investir jusqu’au moment de réhypothéquer son appartement londonien.

Avec un correctif de cinq ans, la combinaison de la hausse des prix de l’immobilier et d’un dépôt généreux de la Bank of Mum and Dad signifiait qu’il était assis sur beaucoup de capitaux propres – et pouvait accéder à des offres tentantes de taux d’intérêt bas.

Cela l’a fait réfléchir. Pourrait-il emprunter plus que ce dont il avait besoin et obtenir un meilleur retour sur cet argent en l’investissant dans autre chose?

Je suis sûr que les lecteurs averses au risque se tortilleront, mais Peter, 31 ans, lecteur de FT Money, n’est certainement pas le seul à envisager une telle démarche.

Un peu plus de la moitié des emprunteurs qui ont refinancé en 2020 ont retiré des capitaux propres supplémentaires de leur logement, selon les données de l’organisme bancaire UK Finance – légèrement supérieur à la moyenne à long terme.

L’amélioration de l’habitat était une raison populaire pour emprunter davantage – il suffit de penser à tous ces projets de construction de verrouillage – mais les prêteurs ont également signalé un nombre croissant de personnes retirant «des sommes d’argent relativement importantes» pour acheter une résidence secondaire, qu’il s’agisse d’une propriété de vacances ou d’un achat-vente. -laisser.

La proportion faisant cela a augmenté au cours du second semestre, reflétant le congé du droit de timbre.

Les prix moyens des maisons augmentant désormais au rythme le plus rapide depuis 2007, j’ai exploré les avantages et les inconvénients de l’emprunt sur le podcast Money Clinic et sur Instagram en direct avec les lecteurs cette semaine.

Un sondage d’audience a révélé qu’un tiers des spectateurs étaient tentés d’emprunter davantage. La plupart rêvaient d’utiliser l’argent pour devenir propriétaire locataire; en fait, la stratégie de Peter était de réhypothéquer sa maison à Londres pour financer une propriété locative dans le nord de l’Angleterre.

Cependant, certains de mes abonnés Instagram ont avoué qu’ils avaient déjà réendetté sous prétexte de financer des améliorations domiciliaires, puis ont investi l’argent dans des actions et actions Isa. Ce n’est pas seulement une décision très risquée, mais techniquement, cela compte comme une fraude hypothécaire.

Néanmoins, la combinaison de taux bas et de la hausse de la valeur des actifs amène de nombreuses personnes par ailleurs sensées à voir leur maison comme une tirelire en briques.

Si vous avez commencé à investir dans des actions bloquées, il a été trompeusement facile d’obtenir un rendement décent, malgré la récente nervosité de l’inflation. Ceci, je le crains, a donné à beaucoup de jeunes investisseurs des «gérants de fonds»; le principal symptôme étant un excès de confiance dans leur capacité à battre le marché pour toujours.

Jason Butler, chroniqueur de FT et expert en podcast, exhorte les emprunteurs potentiels à réfléchir d’abord aux risques.

«Emprunter est un moyen de raccourcir votre chemin vers la richesse, mais il est semé d’embûches et de dangers», dit-il.

Les trois principaux risques sont que votre dette devienne plus chère; l’actif que vous avez acheté perd de la valeur; ou votre situation change et vous ne pouvez plus rembourser vos dettes.

Les deux premiers sont particulièrement difficiles à imaginer pour les jeunes emprunteurs comme Peter. Séduits par l’environnement de taux bas, ils ne se souviennent pas du krach immobilier ou des taux de crédit immobilier à deux chiffres des années 1990.

Personne ne prévoit un retour à ces jours de sitôt, mais Peter a été tenté de prolonger la durée de son hypothèque de 25 à 40 ans pour aplatir ses remboursements mensuels élargis.

Sur la base d’un prêt de 300 000 £, les frais d’intérêt sur la durée de l’hypothèque passeraient de 60 000 £ à 100 000 £ – et cela en supposant que les taux restent à 1,5% pour toujours (et ils ne le feront pas).

Ensuite, nous arrivons aux valeurs des actifs. Ceux qui ont emprunté pour investir dans l’immobilier au cours des deux dernières décennies ont été récompensés par une croissance fulgurante des prix – mais peut-elle continuer? La fin des vacances de droit de timbre en juin signifie que les prix de l’immobilier sont déjà en train de baisser. Les courtiers en hypothèques disent que les prêteurs tirent dans leurs cornes.

«Les gens regardent les prix sur Rightmove et pensent que crikey, ma voisine a vendu sa maison pour 450 000 £, maintenant je peux me permettre de faire une extension de loft», explique Alex Winn, expert hypothécaire chez Habito, un courtier.

En réalité, les prêteurs se méfient du dépassement des prix. «À l’heure actuelle, nous assistons à de nombreuses évaluations à la baisse.»

Si vous réhypothéquer, le montant des fonds propres supplémentaires que vous pourriez être en mesure de libérer dépend des tests d’abordabilité des prêteurs. Winn dit que certains emprunteurs ne sont pas préparés au niveau de questions auxquels ils seront confrontés.

Si vous prévoyez de financer un achat-location, de nombreux prêteurs s’attendront à ce que vous identifiiez une propriété spécifique, montriez des preuves du loyer proposé et expliquiez comment vous financez le reste de la transaction.

L’embauche d’un agent de gestion – qui pourrait vous coûter 10 à 15 pour cent du loyer – est une chose que les propriétaires de longue distance doivent prendre en compte.

Et cela suppose que votre propriété a un locataire sur place qui paie le loyer – ce qui a échappé à de nombreux propriétaires pendant la pandémie. Pourriez-vous vous permettre de gérer une deuxième hypothèque sans loyer?

Habito dit que le réamortissement pour refinancer d’autres dettes à intérêt élevé est une question que les clients demandent de plus en plus (la plupart des prêteurs ne prêteront pas plus de 20% de la valeur de votre propriété pour cela).

Je connais quelques personnes qui ont perdu leur emploi pendant la pandémie et ont supposé qu’elles seraient en mesure de réhypothéquer et de s’introduire par effraction dans leur tirelire recouverte de briques. Sans revenu, aucun prêteur ne les toucherait

Une poignée envisagerait des prêts pour financer le démarrage d’une entreprise, mais sans surprise, quiconque dit à son prêteur qu’il souhaite emprunter investit dans des actions et des actions sera donné à court terme.

Cependant, toute personne ayant une hypothèque qui épargne également dans un Isa ou une pension est techniquement à la fois un emprunteur et un investisseur. Comment devrions-nous équilibrer nos priorités ici? Trouver la bonne réponse à cette question dépendra de votre situation personnelle, mais voici quelques points à mâcher.

L’augmentation de vos remboursements hypothécaires mensuels – en supposant que votre prêteur le permette – pourrait réduire la durée de vie de votre prêt pendant des années et générer des économies d’intérêts considérables.

Cependant, donner la priorité à des versements hypothécaires supplémentaires par rapport à une pension d’entreprise pourrait vous coûter plus cher à long terme, car vous manquerez de «l’argent gratuit» des cotisations de retraite égales de votre employeur, sans parler des allégements fiscaux.

En tant que contribuable à taux plus élevé, je crains que les jours d’allégement de 40 p. 100 de mon épargne-retraite ne soient comptés. Comme j’ai beaucoup de valeur nette dans ma maison et que mon prêt hypothécaire restant est à faible taux, j’ai choisi de donner la priorité au «surpaiement» de ma pension plutôt qu’à la compensation de mon prêt hypothécaire.

Même si vous épargnez dans un Isa, les effets cumulatifs de la croissance des investissements à long terme – sans parler d’un pot de liquidités vraiment accessible – pourraient être quelque chose que vous appréciez plus que de rembourser votre prêt hypothécaire tôt.

Alors que vous cherchez à trouver le bon équilibre en fonction de votre propre situation et de votre profil de risque, je vous laisse avec une dernière réflexion.

Si vous êtes du genre à «tout faire pour réduire l’hypothèque», assurez-vous également d’avoir un fonds d’urgence. Je connais quelques personnes qui ont perdu leur emploi pendant la pandémie et ont supposé qu’elles seraient en mesure de réhypothéquer et de s’introduire par effraction dans leur tirelire recouverte de briques. Sans revenu, aucun prêteur ne les toucherait. Emprunter pour investir est certainement une entreprise risquée – mais mettre toute votre trésorerie disponible dans un actif illiquide en est une autre.

Claer Barrett est l’éditeur grand public du FT: claer.barrett@ft.com; Twitter @Claerb; Instagram @Claerb