Doit-on contracter un prêt relais pour acheter notre nouveau bien ?

Mon mari et moi cherchons à déménager dans une maison plus grande pour accueillir notre famille grandissante, mais nous avons du mal à vendre notre propriété actuelle au prix que nous voudrions. Nous étudions la possibilité d’utiliser un prêt relais à court terme afin de pouvoir acheter une nouvelle maison immédiatement et ne pas avoir à attendre de recevoir la bonne offre pour notre propriété actuelle. Nous pensons que cela pourrait également nous donner un avantage sur les autres acheteurs potentiels qui sont coincés dans une chaîne plus longue. En supposant que nous puissions obtenir un tel prêt, y a-t-il des implications fiscales dont nous devrions tenir compte, y compris lorsque nous venons vendre notre propriété actuelle ?

Richard Jameson, associé dans l’équipe de gestion privée de Saffery Champness, dit que dans un marché immobilier aussi concurrentiel, de plus en plus de personnes envisagent d’utiliser des prêts dits relais pour financer l’achat d’une nouvelle maison avant d’avoir eu la possibilité de vendre leur ancienne. Cependant, vous avez tout à fait raison de prendre en compte les implications fiscales potentielles d’une telle décision.

Contrairement à l’achat dans le cadre d’une chaîne (où vous échangez essentiellement une maison contre une autre), l’achat d’une nouvelle maison avant d’avoir vendu votre maison existante signifie qu’elle est admissible à des fins fiscales en tant que résidence secondaire. Par conséquent, s’il ne l’était pas déjà, il sera soumis à une surtaxe de 3 % en plus des taux standard de la taxe foncière sur le timbre (SDLT), connus sous le nom de taux plus élevés pour les logements supplémentaires (HRAD). Votre facture SDLT doit alors être payée dans les 14 jours suivant l’achèvement.

Cependant, comme vous remplacez finalement votre maison existante, vous pouvez récupérer le supplément une fois que votre propriété précédente a été vendue – à condition que ce soit dans les trois ans suivant l’achat de la nouvelle propriété et à condition que vous fassiez une réclamation dans les 12 mois suivant la date de vendre.

Le principal problème est donc celui des flux de trésorerie lors de l’achat de la nouvelle propriété, il est donc important de prendre en compte tous les coûts de transaction, y compris la SDLT, les frais juridiques et l’assurance, lorsque vous envisagez le montant que vous auriez besoin d’emprunter pour votre prêt relais, car il peut être peu de temps avant que la surtaxe SDLT ne soit remboursée par HM Revenue & Customs.

Il existe également des considérations potentielles en matière d’impôt sur les gains en capital (CGT) lorsqu’il s’agit de vendre votre ancienne maison.

Le dégrèvement résidence principale (PRR) vous permet de vendre votre résidence principale sans encourir de charge CGT pour les périodes d’occupation et d’occupation réputée. Les neuf derniers mois de possession d’une résidence principale, quelle que soit la façon dont la propriété est utilisée pendant cette période, sont traités comme une « occupation réputée ». Ainsi, si vous achetez votre nouveau logement et que vous vous y installez avec votre famille, cela ne vous fera pas supporter de charge CGT, à condition de revendre votre ancien bien dans les neuf mois. Si aucune CGT n’est due sur la cession, vous n’avez pas à remplir de déclaration de CGT.

Si vous continuez à vivre dans les deux propriétés en tant que résidence, il est possible de choisir quelle propriété est votre résidence principale aux fins du PRR. Sachez cependant qu’un couple marié ne peut avoir qu’un seul PRR à la fois. En l’absence d’élection, HMRC déterminera quelle propriété était la résidence principale sur les faits.

Si, toutefois, vous disposez du bien après l’expiration de la fenêtre de neuf mois, tout gain sera redevable à la CGT, mais uniquement pour la proportion de temps pendant laquelle le bien n’a pas été couvert par le PRR. Cela signifie que vous devrez remplir une déclaration de revenus CGT dans les 60 jours suivant l’achèvement et payer tout impôt dû une fois que vous aurez pris en compte votre, et celle de votre conjoint (si la propriété est détenue aux deux noms), exonération annuelle CGT de 12 300 £.

Entre l’achat de votre nouvelle maison et la vente de l’ancienne, vous trouverez peut-être financièrement judicieux de louer votre ancienne maison pour compenser tout entretien et aider à couvrir les paiements d’intérêts sur votre prêt relais, pendant que vous trouvez un acheteur convenable. Dans ce cas, il est important de conserver des registres précis de tous les revenus et dépenses de location, car ceux-ci devront être déclarés dans votre déclaration de revenus annuelle d’ici le 31 janvier, et votre revenu net sera imposé à votre taux d’imposition sur le revenu.

Puis-je réclamer un remboursement d’impôt sur les pertes numériques ?

J’ai investi des milliers de livres dans des jetons non fongibles (NFT) et des cryptos et je m’inquiète de la nouvelle selon laquelle les valeurs NFT ont plongé et que le bitcoin a perdu plus de la moitié de sa valeur en seulement six mois. Puis-je réclamer un remboursement d’impôt sur les actifs numériques qui ont subi des pertes importantes ? Je suis résident et domicilié au Royaume-Uni.

Geoffrey Todd, client privé et partenaire fiscal chez Boodle Hatfield, déclare bien que non explicitement confirmé par le HMRC, le traitement fiscal des jetons non fongibles (NFT) devrait être similaire à celui des autres cryptoactifs. Si vous êtes résident fiscal au Royaume-Uni, à moins que vous négociiez de très grandes quantités de crypto-actifs, l’impôt sur les gains en capital s’appliquera probablement à toutes les pertes que vous subirez. Si vous faites du commerce, l’impôt sur le revenu s’appliquera.

D’un point de vue fiscal, toute perte sur vos crypto-actifs ne se produit que lorsque vous réalisez ces pertes – en d’autres termes, lorsque vous échangez vos jetons contre de l’argent, des biens ou des services, ou contre un autre type de jeton (y compris l’échange d’un NFT contre une autre). Donner vos jetons à quelqu’un d’autre que votre conjoint ou partenaire civil (ou une « personne liée ») compterait également comme réalisant vos pertes.

Indépendamment de toute fluctuation de la valeur de vos crypto-actifs pendant que vous en étiez propriétaire, vous n’aurez subi une perte fiscale que si la valeur des crypto-actifs lorsque vous en disposez est inférieure à celle au moment où vous les avez acquis. Certains coûts engagés pour acquérir et disposer des crypto-actifs, tels que les frais de transaction et certains frais de change, peuvent être déduits, ce qui peut réduire le gain ou entraîner une perte.

Si vous avez réalisé des gains imposables sur d’autres actifs au cours de la même année d’imposition, ceux-ci peuvent généralement être compensés par vos pertes cryptographiques. Si vous n’avez pas de gains pour compenser cette année d’imposition, vous pouvez reporter les pertes inutilisées pour compenser les gains des années d’imposition futures. Cependant, vous ne pouvez pas utiliser les pertes de cette année d’imposition contre les gains imposables réalisés au cours des années précédentes, y compris les gains que vous avez réalisés sur le trading de crypto au cours des années précédentes.

À compter de la fin de l’année d’imposition au cours de laquelle vous avez réalisé la perte, vous disposez de quatre ans pour enregistrer la perte auprès du HMRC. Si vous ne remplissez pas normalement une déclaration de revenus d’auto-évaluation, vous devez écrire au HMRC.

Si tous vos avoirs dans une crypto-monnaie ou un crypto-actif particulier sont devenus sans valeur, vous pouvez conserver ces actifs et faire ce que l’on appelle une réclamation de valeur négligeable au HMRC. Si votre demande aboutit, vous serez considéré, à des fins fiscales, comme ayant cédé votre avoir ou votre actif et l’avez immédiatement racheté à sa valeur négligeable.

Cela signifie que vous serez considéré comme ayant subi une perte que vous pourrez utiliser comme indiqué ci-dessus, même si vous conservez toujours les actifs. Cependant, cela vous donnera un nouveau coût d’acquisition réduit par lequel les gains futurs seront calculés. Par conséquent, vous voudrez peut-être éviter cela si vous n’avez aucun gain à compenser ou si vous pensez que la valeur de votre actif est susceptible de se redresser.

Les avis dans cette colonne sont destinés à des fins d’information générale uniquement et ne doivent pas être utilisés comme substitut à un avis professionnel. Le Financial Times Ltd et les auteurs ne sont pas responsables de tout résultat direct ou indirect découlant de la confiance accordée aux réponses, y compris toute perte, et excluent toute responsabilité dans toute la mesure.