Devriez-vous acheter une propriété sur un terrain loué?

La forme la plus traditionnelle d’accession à la propriété consiste à posséder une maison et le terrain sur lequel elle est construite. Ceux qui souhaitent éviter les coûts d’entretien et d’entretien extérieurs pourraient plutôt acheter un condominium ou une maison en rangée. Il existe une autre option d’accession à la propriété : acheter uniquement la maison et louer le terrain qu’elle occupe.

L’achat d’une maison dans une communauté de terres louées vous permet de posséder une maison que vous ne pourriez peut-être pas vous permettre autrement. Il y a cependant des inconvénients, et ce type d’achat manque de certains des avantages de l’accession à la propriété traditionnelle.

Les bases

Avec un œil exercé, vous pouvez généralement repérer une propriété foncière louée, même si cela n’est pas explicitement indiqué. Les mots clés à rechercher incluent « maison préfabriquée » et « intérêt à bail ». Les caractéristiques extérieures peuvent inclure des équipements partagés, tels qu’une « piscine d’association » ou des « courts de tennis d’association ». Le prix d’un bien loué a tendance à tomber en dessous de la valeur marchande d’un bien par ailleurs similaire.

Par exemple, si le tarif en vigueur pour une maison traditionnelle de trois chambres, deux salles de bain et de 1 600 pieds carrés est d’environ 500 000 $, une maison comparable sur un terrain loué peut coûter 150 000 $. Une maison louée peut également avoir des caractéristiques haut de gamme pour son prix.

Les frais élevés de l’association des propriétaires (HOA) indiquent également qu’une annonce peut concerner une propriété foncière louée. Les frais HOA normaux peuvent être d’environ 250 $ par mois, tandis que les frais HOA sur une propriété foncière louée peuvent être de 900 $ par mois. Si vous regardez une carte satellite du quartier où se trouve la maison, les maisons peuvent être proches les unes des autres et de style très similaire. Enfin, dans un quartier typique, certaines maisons ont leurs propres piscines, alors que dans une communauté de terres louées, aucune d’entre elles n’en aura.

Les annonces immobilières ne répertorient pas toujours les propriétés foncières louées. Parfois, des informations clés sont omises d’une annonce immobilière en raison de la négligence d’un agent ou parce que l’agent ou le vendeur essaie de cacher quelque chose. Enquêtez sur les faits cachés et n’achetez jamais un bien immobilier loué sans bien comprendre les caractéristiques inhabituelles de ce type de propriété.

Types de propriétés foncières louées

Il existe plusieurs types de propriétés résidentielles louées à bail, et le type le plus courant varie selon les régions. À Hawaï et au Delaware, il existe des condos à bail. Dans les zones avec des réserves amérindiennes, telles que Palm Springs, vous pourrez peut-être acheter une propriété sur des terres de réserve louées. À Los Angeles, où même les maisons dans les banlieues sont élevées, il y a des propriétés foncières louées dans des zones suburbaines, comme Canyon Country. La Floride et l’Arizona ont également un certain nombre de communautés de retraités avec des terres louées.

Des propriétés foncières louées existent dans d’autres régions, mais comme la location de terres est un moyen non conventionnel d’acheter une propriété, cette option n’est pas disponible dans tous les États. Les parcs à roulottes, peut-être la forme la plus courante de communauté de terres louées, peuvent être trouvés presque partout.

Lorsque vous achetez une maison ou un condo sur un terrain loué, vous contractez une hypothèque sur la propriété comme d’habitude. Le paiement hypothécaire mensuel sera moindre car le prix d’achat de la maison est plus bas, mais vous devrez également payer des frais mensuels importants pour le bail foncier. Étant donné que les propriétés foncières sont souvent situées dans des communautés entières de propriétés similaires, une propriété foncière louée peut également être accompagnée de frais HOA pour couvrir l’entretien de l’aménagement paysager, des piscines communautaires, des bâtiments communautaires, etc.

considérations générales

Si vous pensez que l’achat d’une propriété sur un terrain loué peut vous convenir, vous devriez considérer ce qui suit.

Combien de temps reste-t-il au bail?

Si la durée du bail restant est inférieure à celle que vous espérez rester dans la maison, vous devriez vous renseigner sur ce qu’il advient de votre intérêt dans la propriété à la fin de la durée du bail. La durée du bail affectera également votre capacité à financer la maison. Il peut être difficile, voire impossible, d’obtenir une hypothèque si la durée restante du bail du terrain est de 20 ans et que vous souhaitez une hypothèque de 30 ans.

Idéalement, un bail qui dépasse votre durée de vie potentielle restante protégera vos intérêts financiers et votre tranquillité d’esprit. Bien que vous ne viviez peut-être pas dans cette maison pour le reste de votre vie, c’est bien d’avoir cette option. Et si vous vendez la maison, une longue durée de bail restante affectera positivement votre prix de vente.

Quels sont les termes de la clause de renonciation ?

Vérifiez les termes de la clause de cession si le bail expire alors que vous êtes toujours propriétaire de la maison. Si le bail expire et n’est pas renouvelé, vous devrez renoncer à l’usage du terrain sur lequel votre maison est construite. Certaines clauses de cession stipulent que vous devez également céder toute amélioration apportée au terrain (c.-à-d. votre condo, votre maison en rangée ou votre maison). Évitez les mauvaises surprises en vous informant avant d’acheter.

Combien mensuellement, à quelle fréquence ajustés et de combien ?

S’il y a des frais HOA, posez les mêmes questions à ce sujet. Vous voulez vous assurer que vous économiserez vraiment de l’argent en achetant un terrain loué, et que vous ne serez pas un jour obligé de déménager à cause de l’escalade des coûts.

Est-ce que je ferais mieux de louer?

Demandez-vous si posséder une maison sur un terrain loué est préférable à la location. Les deux sont similaires à bien des égards, y compris le paiement de frais mensuels déterminés par une autre partie. Posséder une maison traditionnelle peut vous donner un plus grand degré de liberté; si cela est important pour vous, il vaut peut-être la peine d’attendre pour épargner pour une mise de fonds ou pour augmenter suffisamment vos revenus pour être admissible à une bonne hypothèque sur une maison traditionnelle.

Avantages

Un grand avantage à cela est que vous pouvez acheter votre maison pour beaucoup moins qu’une maison traditionnelle parce que vous n’avez pas à acheter le terrain. Dans le même temps, les propriétés foncières louées peuvent offrir un meilleur environnement que la vie en appartement pour les enfants et les animaux domestiques, et vous pouvez investir l’argent que la location vous permet d’économiser.

Les acheteurs peuvent vivre dans un endroit à prix élevé qu’ils ne pourraient pas se permettre autrement. Par exemple, à Huntington Beach, en Californie, il existe plusieurs communautés de maisons mobiles près de l’océan Pacifique. Pour acheter même une maison d’entrée de gamme à Huntington Beach, vous pourriez avoir besoin d’environ 400 000 $. En comparaison, l’achat d’une maison d’entrée de gamme dans un parc à roulottes pourrait coûter aussi peu que 40 000 $.

Les communautés de terres louées comprennent souvent des commodités que l’on ne trouve pas toujours dans les quartiers traditionnels, comme des pavillons, des piscines, des courts de tennis, des terrains de jeux et des terrains de golf. En raison de l’aspect de l’association communautaire, tous les frais HOA peuvent inclure la tonte régulière de votre pelouse.

De plus, étant donné que vous n’êtes pas propriétaire du terrain, vous aurez probablement des impôts fonciers faibles ou nuls, ce qui peut vous éviter de payer des terres louées et des frais HOA. Dans certaines régions, les lois locales restreignent le montant dont les redevances foncières louées peuvent augmenter chaque année.

Désavantages

L’inconvénient le plus important de posséder une maison sur un terrain loué concerne la valeur nette du bâtiment. Pour de nombreuses personnes, l’accession à la propriété est une source majeure de richesse. Avec une propriété foncière louée, vous risquez de perdre la totalité de vos capitaux propres à l’expiration du bail, selon les termes de la clause de cession. La revente de la maison est susceptible d’être plus difficile que la revente d’une maison traditionnelle, surtout parce qu’avec chaque année qui passe, la durée restante du bail raccourcit.

Pour cette raison, si vous souhaitez laisser quelque chose à vos héritiers, une maison sur un terrain loué ne leur sera pas aussi précieuse qu’une maison traditionnelle.

Les propriétés foncières louées font souvent partie d’un HOA, ce qui signifie des frais mensuels supplémentaires quelque peu imprévisibles. Alors que les frais HOA sont généralement un montant fixe chaque mois, ils peuvent augmenter chaque année. Le HOA peut également prélever une cotisation spéciale pour les réparations ou les améliorations majeures des propriétés communautaires, créant une facture importante et inattendue.

Les frais HOA peuvent être particulièrement gênants pour ceux qui n’utilisent pas les équipements communs comme les piscines, ou qui préfèrent faire leur propre aménagement paysager pour économiser de l’argent.

Si l’accession à la propriété traditionnelle peut constituer une bonne protection contre l’inflation, posséder un terrain loué ne l’est pas. Lorsque vous achetez une maison avec un prêt hypothécaire à taux fixe, votre paiement reste le même chaque année à mesure que l’inflation augmente.

Finalement, le paiement mensuel pour devenir propriétaire de votre maison pourrait être inférieur à celui de la location dans votre quartier. Et tandis que la valeur des maisons fluctue, les augmentations de prix à long terme correspondent généralement ou dépassent le taux d’inflation. Dans une communauté de terres louées, vos paiements de location mensuels et vos frais HOA augmenteront probablement au moins autant que le taux d’inflation. Pendant ce temps, votre maison perdra de la valeur à l’approche de la fin du bail.

Si vous avez une maison préfabriquée sur un terrain loué et que le bail expire (et que la clause de cession ne vous oblige pas à renoncer à la propriété), vous pouvez théoriquement les ramener chez vous dans une autre communauté de terres louées ou sur un terrain que vous avez. acheté.

Cependant, ce n’est pas très réaliste à moins que vous n’achetiez une maison mobile. Sinon, vous devrez faire démonter la maison et la transporter sur un nouveau terrain. Cela peut être très peu pratique et est susceptible d’être prohibitif.

La ligne de fond

L’achat d’une maison sur un terrain loué peut être tentant lorsque vous voyez le prix catalogue compétitif, mais l’achat implique des considérations que l’achat d’une maison traditionnelle n’a pas. La propriété traditionnelle facilite la sécurité financière pour la plupart des gens, mais l’achat d’une maison sur un terrain loué peut être une alternative viable pour ceux dont la priorité principale est d’acheter dans une communauté particulière à un prix inférieur à celui d’une maison ou d’un condominium traditionnel, plutôt que de construire la valeur nette.