Définition du taux de capitalisation

Quel est le taux de capitalisation ?

Le taux de capitalisation (également appelé taux de capitalisation) est utilisé dans le monde de l’immobilier commercial pour indiquer le taux de rendement qui devrait être généré sur un immeuble de placement immobilier.

Cette mesure est calculée sur la base du revenu net que la propriété devrait générer et est calculée en divisant le revenu net d’exploitation par la valeur de l’actif immobilier et est exprimée en pourcentage. Il est utilisé pour estimer le rendement potentiel de l’investisseur sur son investissement dans le marché immobilier.

Bien que le taux de capitalisation puisse être utile pour comparer rapidement la valeur relative d’investissements immobiliers similaires sur le marché, il ne doit pas être utilisé comme le seul indicateur de la solidité d’un investissement car il ne prend pas en compte l’effet de levier, la valeur temporelle de l’argent, et les flux de trésorerie futurs provenant des améliorations immobilières, entre autres facteurs.

Comprendre le taux de capitalisation

Le taux de capitalisation est la mesure la plus populaire par laquelle les investissements immobiliers sont évalués pour leur rentabilité et leur potentiel de rendement. Le taux plafond représente simplement le rendement d’une propriété sur un horizon d’un an en supposant que la propriété est achetée au comptant et non par prêt. Le taux de capitalisation indique le taux de rendement intrinsèque, naturel et sans effet de levier de la propriété.

Formule du taux de capitalisation

Plusieurs versions existent pour le calcul du taux de capitalisation. Dans la formule la plus populaire, le taux de capitalisation d’un investissement immobilier est calculé en divisant le bénéfice net d’exploitation (NOI) de la propriété par la valeur marchande actuelle. Mathématiquement,

Taux de capitalisation = Résultat opérationnel net / Valeur marchande actuelle

où,

Le revenu net d’exploitation est le revenu annuel (attendu) généré par la propriété (comme les loyers) et est obtenu en déduisant toutes les dépenses engagées pour la gestion de la propriété. Ces dépenses comprennent le coût payé pour l’entretien régulier de l’installation ainsi que les taxes foncières.

La valeur marchande actuelle de l’actif est la valeur actuelle de la propriété selon les taux du marché en vigueur.

Dans une autre version, le chiffre est calculé sur la base du coût initial du capital ou du coût d’acquisition d’une propriété.

Taux de capitalisation = Résultat net d’exploitation / Prix d’achat

Cependant, la deuxième version n’est pas très populaire pour deux raisons. D’une part, elle donne des résultats irréalistes pour des biens anciens achetés il y a plusieurs années/décennies à bas prix, et d’autre part, elle ne peut s’appliquer aux biens hérités car leur prix d’achat est nul, rendant le partage impossible.

De plus, étant donné que les prix de l’immobilier fluctuent considérablement, la première version utilisant le prix actuel du marché est une représentation plus précise par rapport à la seconde qui utilise le prix d’achat initial à valeur fixe.

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Interprétation du taux de capitalisation

Étant donné que les taux de capitalisation sont basés sur les estimations projetées des revenus futurs, ils sont sujets à une variance élevée. Il devient alors important de comprendre ce qui constitue un bon taux de capitalisation pour un immeuble de placement.

Le taux indique également le temps qu’il faudra pour récupérer le montant investi dans une propriété. Par exemple, une propriété ayant un taux de capitalisation de 10 % prendra environ 10 ans pour récupérer l’investissement.

Différents taux de capitalisation entre différentes propriétés, ou différents taux de capitalisation sur différents horizons temporels sur la même propriété, représentent différents niveaux de risque. Un coup d’œil à la formule indique que la valeur du taux de capitalisation sera plus élevée pour les propriétés qui génèrent un bénéfice d’exploitation net plus élevé et ont une évaluation inférieure, et vice versa.

Supposons qu’il existe deux propriétés qui sont similaires dans tous les attributs, sauf qu’elles sont géographiquement éloignées. L’un se trouve dans un quartier chic du centre-ville tandis que l’autre se trouve à la périphérie de la ville.

Toutes choses étant égales par ailleurs, le premier bien générera un loyer plus élevé par rapport au second, mais ceux-ci seront en partie compensés par le coût d’entretien plus élevé et des taxes plus élevées. La propriété du centre-ville aura un taux de capitalisation relativement inférieur à celui de la seconde en raison de sa valeur marchande significativement élevée.

Il indique qu’un taux de capitalisation inférieur correspond à une meilleure valorisation et à une meilleure perspective de rendement avec un niveau de risque moindre. D’autre part, une valeur plus élevée du taux de capitalisation implique des perspectives relativement plus faibles de rendement de l’investissement immobilier, et donc un niveau de risque plus élevé.

Bien que l’exemple hypothétique ci-dessus en fasse un choix facile pour un investisseur d’opter pour la propriété dans le centre-ville, les scénarios du monde réel peuvent ne pas être aussi simples. L’investisseur évaluant une propriété sur la base du taux de capitalisation est confronté à la tâche difficile de déterminer le taux de capitalisation approprié pour un niveau de risque donné.

Représentation du modèle de Gordon pour le taux de capitalisation

Une autre représentation du taux de capitalisation provient du modèle de croissance de Gordon, également appelé modèle d’actualisation des dividendes (DDM). Il s’agit d’une méthode de calcul de la valeur intrinsèque du cours des actions d’une société indépendamment des conditions actuelles du marché, et la valeur des actions est calculée comme la valeur actuelle des dividendes futurs d’une action. Mathématiquement,

Valeur de l’action = Flux de trésorerie de dividendes annuels attendus / (Taux de rendement requis par l’investisseur – Taux de croissance des dividendes attendu)

Réorganiser l’équation et généraliser la formule au-delà du dividende,

(Taux de rendement requis – Taux de croissance attendu) = Flux de trésorerie attendu / Valeur de l’actif

La représentation ci-dessus correspond à la formule de base du taux de capitalisation mentionnée dans la section précédente. La valeur des flux de trésorerie attendus représente le résultat opérationnel net et la valeur de l’actif correspond au prix actuel du marché de la propriété.

Cela conduit à ce que le taux de capitalisation soit équivalent à la différence entre le taux de rendement requis et le taux de croissance attendu. Autrement dit, le taux de capitalisation est simplement le taux de rendement requis moins le taux de croissance.

Cela peut être utilisé pour évaluer la valeur d’une propriété pour un taux de rendement donné attendu par l’investisseur. Par exemple, disons que le revenu d’exploitation net d’une propriété est de 50 000 $ et qu’il devrait augmenter de 2 % par année.

Si le taux de rendement attendu de l’investisseur est de 10 % par an, le taux de capitalisation net s’élèvera à (10 % – 2 %) = 8 %. En l’utilisant dans la formule ci-dessus, la valorisation de l’actif revient à (50 000 $ / 8%) = 625 000 $.

Exemples de taux de capitalisation

Supposons que John dispose d’un million de dollars et qu’il envisage d’investir dans l’une des deux options d’investissement disponibles : premièrement, il peut investir dans des obligations du Trésor émises par le gouvernement qui offrent un intérêt annuel nominal de 3 % et sont considérées comme les investissements les plus sûrs, ou deux, il peut peut acheter un immeuble commercial qui compte plusieurs locataires qui doivent payer un loyer régulier.

Dans le second cas, supposons que le loyer total reçu par an est de 90 000 $ et que l’investisseur doit payer un total de 20 000 $ pour divers frais d’entretien et taxes foncières. Il laisse le revenu net de l’investissement immobilier à 70 000 $. Supposons qu’au cours de la première année, la valeur de la propriété reste stable au prix d’achat initial de 1 million de dollars.

Le taux de capitalisation sera calculé comme suit (bénéfice d’exploitation net/valeur de la propriété) = 70 000 $/1 million de dollars = 7 %.

Ce rendement de 7% généré par l’investissement immobilier s’en sort mieux que le rendement standard de 3% offert par les bons du Trésor sans risque. Les 4% supplémentaires représentent le rendement du risque pris par l’investisseur en investissant dans le marché immobilier par rapport à l’investissement dans les bons du Trésor les plus sûrs qui ne présentent aucun risque.

Taux de capitalisation des biens

L’investissement immobilier est risqué et il peut y avoir plusieurs scénarios où le rendement, représenté par la mesure du taux de capitalisation, peut varier considérablement.

Par exemple, quelques-uns des locataires peuvent déménager et les revenus locatifs de la propriété peuvent diminuer à 40 000 $. En réduisant les 20 000 $ pour divers frais d’entretien et taxes foncières, et en supposant que la valeur de la propriété reste à 1 million de dollars, le taux de capitalisation s’élève à (20 000 $ / 1 million de dollars) = 2 %. Cette valeur est inférieure au rendement disponible des obligations sans risque.

Dans un autre scénario, supposons que les revenus locatifs restent au niveau initial de 90 000 $, mais que les frais d’entretien et/ou l’impôt foncier augmentent considérablement, disons 50 000 $. Le taux de capitalisation sera alors (40 000 $/1 million $) = 4 %.

Dans un autre cas, si la valeur marchande actuelle de la propriété elle-même diminue, soit 800 000 $, les revenus locatifs et divers frais demeurant les mêmes, le taux de capitalisation augmentera à 70 000 $/800 000 $ = 8,75 %.

Essentiellement, les différents niveaux de revenus générés par la propriété, les dépenses liées à la propriété et la valeur marchande actuelle de la propriété peuvent modifier considérablement le taux de capitalisation.

Le rendement excédentaire, qui est théoriquement disponible pour les investisseurs immobiliers en plus des investissements en bons du Trésor, peut être attribué aux risques associés qui conduisent aux scénarios mentionnés ci-dessus. Les facteurs de risque comprennent :

• Âge, emplacement et statut de la propriété
• Type de propriété : multifamiliale, bureau, industrielle, commerciale ou récréative
• Solvabilité des locataires et encaissements réguliers des loyers
• Durée et structure du ou des bail(s) du locataire
• Le prix global du marché de la propriété et les facteurs affectant sa valorisation
• Les fondamentaux macroéconomiques de la région ainsi que les facteurs impactant les activités des locataires