Définition du modèle d’évaluation automatisé (MAV)
Qu’est-ce qu’un modèle d’évaluation automatisé (MAV) ?
Un modèle d’évaluation automatisé (AVM) est un terme désignant un service qui utilise une modélisation mathématique ou statistique combinée à des bases de données de propriétés et de transactions existantes pour calculer les valeurs immobilières. La majorité des modèles d’évaluation automatisés comparent les valeurs de propriétés similaires au même moment.
De nombreux évaluateurs, et même des institutions de Wall Street, utilisent ces AVM pour évaluer les propriétés résidentielles. Des AVM prêts à l’emploi existent également sur les sites d’annonces immobilières comme Zillow et Trulia.
Points clés à retenir
- Les modèles d’évaluation automatisés (AVM) sont des modèles de tarification basés sur des logiciels utilisés sur le marché immobilier pour évaluer les propriétés.
- Les AVM sont plus efficaces et cohérents qu’un évaluateur humain, mais ils ne sont aussi précis que les données qui les sous-tendent, ce qui signifie qu’ils peuvent être obsolètes ou incorrects.
- Les fournisseurs d’AVM incluent des plates-formes commerciales telles que CoreLogic, Freddie Mac et Equifax, ainsi que des sites de consommation gratuits tels que Zillow et Trulia.
Comment fonctionnent les modèles d’évaluation automatisés (MAV) ?
Les rapports de modèle d’évaluation automatisé (MAV) sont pilotés par la technologie, y compris des algorithmes propriétaires, et peuvent être obtenus en quelques secondes par les prêteurs et les agents. Ils contiennent généralement à la fois un modèle hédonique (un type d’analyse de régression statistique) et un indice des ventes répétées, qui sont à la fois pondérés et analysés afin de générer l’estimation du prix. Les MAV incluent généralement la valeur de l’évaluateur fiscal, toutes les informations pertinentes sur la propriété en question, telles que l’historique de ses ventes, et une analyse des ventes de propriétés de même nature.
Ils sont également utilisés pour soutenir la souscription de prêts hypothécaires et de prêts sur valeur domiciliaire, les décisions de refinancement ainsi que pour aider à l’atténuation des pertes et aux activités de gestion du risque de crédit telles que l’évaluation à la valeur du marché des avoirs immobiliers dans les portefeuilles d’investissement institutionnels. Alors qu’initialement les MAV étaient utilisées pour évaluer l’immobilier résidentiel, leur utilisation s’est étendue à d’autres types, y compris l’immobilier commercial.
Les fournisseurs (AVM) offrent leurs services à une variété de clients, y compris des agents immobiliers et des courtiers, des prêteurs hypothécaires et de grandes institutions financières. Les principaux fournisseurs AVM comprennent CoreLogic, la Federal Home Loan Mortgage Corporation (Freddie Mac), VeroValue et Equifax. Le public peut les utiliser via des sites immobiliers gratuits pour les consommateurs.
L’outil d’évaluation immobilière en ligne populaire de Zillow, « Zestimate », est un type bien connu d’AVM.
Avantages et inconvénients des modèles d’évaluation automatisés (MAV) dans l’immobilier
Malgré leur utilisation répandue de nos jours, les MAV suscitent un certain débat, en particulier sur leur comparaison avec les évaluations traditionnelles en personne.
Avantages des AVM
Les avantages de l’utilisation des MAV par rapport aux évaluations physiques sont similaires à ceux de tout système automatisé par rapport à l’effort humain. Fondamentalement, ils économisent du temps, de l’argent et des efforts. Ils peuvent effectuer de nombreux calculs et comparaisons en quelques secondes, et ils n’ont pas besoin de se déplacer physiquement pour voir une propriété ou des propriétés similaires (les « coms » étant un facteur clé lors de l’évaluation et de la tarification d’un bien immobilier particulier).
Tout cela réduit le coût d’évaluation d’une propriété ou de plusieurs propriétés. Les AVM sont particulièrement utiles pour évaluer la valeur de l’ensemble d’un portefeuille immobilier. Une fois configurés, les AVM peuvent être exploités à peu de frais.
En plus d’être moins chers et plus rapides, les algorithmes ne sont pas sujets à l’erreur humaine ou à la malversation. En tant qu’automates objectifs, ils suppriment les biais et la subjectivité de l’équation. Il y a donc moins de risque de fraude ou d’erreur de prix délibérée, même si bien sûr, les programmes informatiques peuvent être piratés ou manipulés.
Un document de conférence de 2017, « Modèles d’évaluation automatisés (MAV) : un nouveau monde courageux ? » par George Andrew Matysiak de l’Université d’économie de Cracovie, a fait référence à d’autres études en abordant les forces ainsi que les lacunes de ces modèles. « Il y a peu de preuves impartiales solides sur l’exactitude des AVM disponibles dans le commerce dans le domaine public », note le document. « Malgré des niveaux de précision moyens élevés, les évaluations basées sur des statistiques peuvent être largement erronées et doivent être complétées par un jugement professionnel. »
Inconvénients des AVM
Pour qu’un AVM fonctionne correctement, il a besoin de données de haute qualité en quantité suffisante pour être représentatif. C’est là que réside sa vulnérabilité.
L’inconvénient le plus souvent cité contre les MAV est que, dans la détermination de la valeur, ils ne tiennent pas (et ne peuvent pas) tenir compte de l’état réel de la propriété. Ils supposent simplement un état moyen, qui peut être exact ou non. Ils ne peuvent pas noter les détails ou les variations de la condition.
Les AVM sont excellents pour les comparaisons, mais que se passe-t-il s’il y a une pénurie de données immobilières ou transactionnelles comparables enregistrées ? Pour cette raison, les propriétés nouvellement construites sont particulièrement difficiles à évaluer et les AVM, étant plutôt littéraux, ont tendance à manquer d’imagination pour proposer quelque chose pour servir de maquettes. Et parce qu’un AVM fonctionne sur la base de facteurs connus (le record historique), il passe à côté d’éléments intangibles qui peuvent augmenter ou diminuer une estimation.
Enfin, un AVM ne peut fonctionner qu’avec les données qui lui sont fournies, et il y a toujours le risque que des données soient saisies de manière incorrecte. Les informations dont il dispose peuvent également ne pas être à jour, ce qui rend les AVM peu fiables sur des marchés immobiliers en évolution rapide.
La ligne de fond
Les principaux fournisseurs de modèles d’évaluation automatisés vantent leur précision, leur couverture complète et leur gain de temps. Les AVM traitent des moyennes. Ils sont donc particulièrement efficaces là où le parc immobilier est très générique. Dans les régions avec une plus grande gamme de types et de styles, ils peuvent être moins précis et utiles.
Bien que leur utilisation se développe, les AVM n’ont pas supplanté les estimations d’évaluation humaine, notamment parce que la plupart des prêteurs hypothécaires exigent une évaluation personnalisée d’une propriété qui doit être effectuée par un évaluateur agréé, en personne. En raison de préoccupations concernant leur exactitude, certains participants de l’industrie suggèrent de consulter les résultats de plusieurs AVM afin d’obtenir une image plus complète et d’accroître la confiance dans leurs rapports.