Définition de prêt à ratio élevé

Qu’est-ce qu’un prêt à ratio élevé ?

Un prêt à ratio élevé est un prêt dont la valeur du prêt est élevée par rapport à la valeur de la propriété utilisée comme garantie. Les prêts hypothécaires qui ont des ratios de prêt élevés ont une valeur de prêt qui approche 100 % de la valeur de la propriété. Un prêt à ratio élevé peut être approuvé pour un emprunteur qui n’est pas en mesure de verser un acompte important.

Pour les prêts hypothécaires, un prêt à ratio élevé signifie généralement que la valeur du prêt dépasse 80 % de la valeur de la propriété. Le calcul s’appelle le ratio prêt-valeur (LTV), qui est une évaluation du risque de prêt que les institutions financières utilisent avant d’approuver un prêt hypothécaire.

La formule pour un prêt à ratio élevé avec LTV

Bien qu’il n’y ait pas de formule spécifique pour calculer un prêt à ratio élevé, les investisseurs doivent d’abord calculer le ratio prêt-valeur dans leur situation afin de déterminer si le prêt dépasse le seuil de 80 % de LTV.

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$$

Ratio prêt/valeur

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Montant de l’hypothèque

Valeur estimative de la propriété

text{Ratio prêt/valeur} = frac{text{Montant de l’hypothèque}}{text{Valeur estimée de la propriété}} Ratio prêt/valeur=Valeur estimative de la propriétéMontant de l’hypothèque​se

Comment calculer un prêt à ratio élevé avec LTV

1. Le ratio LTV est calculé en divisant le montant emprunté par la valeur estimative du bien.
2. Multipliez le résultat par 100 pour l’exprimer en pourcentage.
3. Si la valeur du prêt après votre mise de fonds dépasse 80 % de la LTV, le prêt est considéré comme un prêt à ratio élevé.

Que vous dit un prêt à ratio LTV élevé ?

Les prêteurs et les prestataires financiers utilisent le ratio LTV pour mesurer le niveau de risque associé à l’octroi d’un prêt hypothécaire. Si un emprunteur ne peut pas verser une mise de fonds importante et que, par conséquent, la valeur du prêt se rapproche de la valeur estimative de la propriété, cela sera considéré comme un prêt à ratio élevé. En d’autres termes, à mesure que la valeur du prêt se rapproche de 100 % de la valeur de la propriété, les prêteurs pourraient considérer le prêt trop risqué et refuser la demande.

Le prêteur court un risque de défaillance de l’emprunteur, en particulier si le LTV est trop élevé. La banque pourrait ne pas être en mesure de vendre la propriété pour couvrir le montant du prêt accordé à l’emprunteur défaillant. Un tel scénario peut facilement se produire en cas de ralentissement économique lorsque la valeur des propriétés résidentielles diminue généralement. Si le prêt accordé à l’emprunteur dépasse la valeur du bien, le prêt est dit sous-marin. Si l’emprunteur fait défaut sur l’hypothèque, la banque perdra de l’argent lorsqu’elle ira vendre la propriété pour une valeur inférieure au solde impayé de l’hypothèque. Les banques surveillent la LTV pour éviter une telle perte.

En conséquence, la plupart des prêts immobiliers à ratio élevé nécessitent une certaine forme de couverture d’assurance afin de protéger le prêteur. L’assurance est appelée assurance hypothécaire privée (PMI), que l’emprunteur devrait souscrire séparément pour aider à protéger le prêteur.

Historique des prêts à ratio élevé

Jusque dans les années 1920, les gens achetaient des maisons non pas en allant à la banque, mais en économisant leur propre argent jusqu’à ce qu’ils aient assez pour au moins un terrain ou un terrain avec une maison dessus. Puis vint la société de construction et de prêt, qui prêtait aux gens l’argent nécessaire pour acheter une maison, puis la remboursait en plusieurs versements sur plusieurs années. Même alors, les prêts représentaient généralement la moitié de la valeur de la maison ou moins.

À la fin des années 1920, les banques accordaient des prêts à ratio élevé pouvant atteindre 80 % de la valeur de la maison. L’assurance hypothécaire privée a vu le jour pour protéger les banques, mais tout cela a été abandonné dans les années 1930 lorsque les chômeurs ont cessé de payer et que les banques et les sociétés PMI ont également fait faillite.

Le Congrès a promulgué la Home Owners’ Loan Corp., qui a commencé à garantir les hypothèques et les ratios ont chuté à 15 %. Plus tard, par l’intermédiaire de la Federal Housing Administration et d’autres agences, les acomptes sont tombés à un seul chiffre et même à 0% pour encourager l’accession à la propriété.

Ce système a prospéré jusque vers 2007-2008, lorsque la crise hypothécaire de 2008 s’est installée. La forte augmentation des prêts hypothécaires à haut risque qui sont entrés en défaut à partir de 2007 a contribué à la récession la plus grave depuis des décennies. Le boom immobilier du milieu des années 2000, combiné aux faibles taux d’intérêt à l’époque, a incité de nombreux prêteurs à proposer des prêts immobiliers aux personnes ayant un faible crédit. Après l’éclatement de la bulle immobilière, de nombreux emprunteurs n’ont pas été en mesure de rembourser leurs prêts hypothécaires à risque.

Prêteurs à ratio élevé

La Federal Housing Administration propose des programmes grâce auxquels les emprunteurs peuvent obtenir des prêts FHA avec un ratio LTV allant jusqu’à 96,5%. En d’autres termes, le programme exige un acompte de 3,5 %. Cependant, le programme exige une cote de crédit minimale pour être approuvé pour un prêt à ratio élevé. Il existe d’autres offres dans lesquelles un pointage de crédit inférieur est autorisé avec un acompte de 10 %.

En outre, les prêts FHA nécessitent une prime d’assurance hypothécaire (MIP). Cependant, vous pouvez refinancer une fois que le LTV tombe en dessous de 80 % et que le prêt n’est plus considéré comme un prêt à ratio élevé, ce qui éliminerait l’assurance.

Exemple de prêt à ratio élevé

Supposons qu’un emprunteur envisage d’acheter une maison dont la valeur estimative est de 100 000 $. L’emprunteur ne peut se permettre de verser qu’un acompte de 10 000 $, et les 90 000 $ restants devront être empruntés. Après avoir approché plusieurs prêteurs, on accepte finalement de souscrire un prêt immobilier, mais avec un taux d’intérêt supérieur à la moyenne.

Le résultat est un ratio prêt/valeur de 90 % ou (90 000/100 000), ce qui serait considéré comme un prêt à ratio élevé.

La différence entre les prêts à ratio élevé et les prêts sur valeur domiciliaire

Un prêt sur valeur domiciliaire est un prêt à tempérament ou une deuxième hypothèque qui permet aux propriétaires d’emprunter sur la valeur nette de leur résidence. Le prêt est basé sur la différence entre la valeur nette du propriétaire et la valeur marchande actuelle de la maison.

Un prêt sur valeur domiciliaire est destiné aux emprunteurs qui ont déjà un prêt hypothécaire et qui ont remboursé une partie du solde hypothécaire, et dont la valeur de la propriété dépasse le solde du prêt. En d’autres termes, un prêt sur valeur domiciliaire permet aux propriétaires d’emprunter en fonction de la valeur nette de la maison. Un prêt à ratio élevé, en revanche, peut avoir une valeur de prêt qui approche 100 % de la valeur de la propriété.