Définition de l’amortissement accéléré
Qu’est-ce que l’amortissement accéléré ?
L’amortissement accéléré est un processus par lequel un débiteur hypothécaire effectue des paiements supplémentaires sur le principal de l’hypothèque. Avec l’amortissement accéléré, l’emprunteur est autorisé à ajouter des paiements supplémentaires à sa facture hypothécaire afin de rembourser une hypothèque avant la date de règlement du prêt. L’avantage de l’amortissement accéléré est qu’il réduit les paiements d’intérêts globaux payés par l’emprunteur sur la durée du prêt. Et bien sûr, il rembourse la dette plus tôt.
L’amortissement accéléré ne doit pas être confondu avec l’amortissement accéléré, qui est une méthode comptable pour reconnaître la baisse de valeur d’une immobilisation corporelle sur sa durée de vie utile.
Points clés à retenir
- L’amortissement accéléré se produit lorsqu’un emprunteur effectue des versements supplémentaires sur le capital de son hypothèque au-delà du montant déclaré dû.
- Un emprunteur peut effectuer des versements accélérés de différentes manières, notamment en augmentant le montant de chaque versement ou en effectuant des versements plus fréquents.
- Les emprunteurs utilisent une stratégie d’amortissement accéléré pour économiser de l’argent sur les intérêts et rembourser leur prêt hypothécaire plus rapidement.
- L’amortissement accéléré présente des inconvénients : il peut priver l’emprunteur d’une déduction fiscale, et certains prêteurs facturent des pénalités pour remboursement anticipé.
Comment fonctionne l’amortissement accéléré
Un prêt hypothécaire est un type de prêt amorti, ce qui signifie que l’emprunteur rembourse le prêt en versements réguliers (généralement mensuels) sur une période de temps. Ces paiements se composent à la fois du principal et des intérêts.
Initialement, la plupart des paiements de l’emprunteur serviront à payer les intérêts courus du prêt, une plus petite partie de chaque paiement étant destinée au remboursement du principal. Au fil du temps, ce ratio sera inversé et une plus grande partie du paiement de l’emprunteur servira à rembourser le principal et une plus petite partie ira aux intérêts.
Lorsqu’un prêt est contracté, le prêteur hypothécaire fournit à l’emprunteur un calendrier d’amortissement. Ce tableau montre combien du paiement de l’emprunteur chaque mois sera appliqué au principal et combien d’intérêts jusqu’à ce que le prêt soit remboursé.
Avec l’amortissement accéléré, l’emprunteur effectuera des versements hypothécaires supplémentaires au-delà de ce qui est indiqué dans le tableau d’amortissement. Un emprunteur peut accélérer l’amortissement de son prêt en augmentant le montant de chaque versement ou en augmentant la fréquence des versements (les prêts hypothécaires aux deux semaines en sont un exemple courant). Les paiements accélérés supplémentaires servent directement à réduire le principal du prêt, ce qui à son tour réduit le solde impayé et le montant dû sur les futurs paiements d’intérêts.
Exemple d’amortissement accéléré
Disons qu’Amy a un prêt hypothécaire d’un montant initial de 200 000 $ à un taux d’intérêt fixe de 4,5 % pendant 30 ans. Composé du capital et des intérêts, le paiement mensuel s’élève à 1 013,37 $. Augmenter le paiement de 100 $ par mois se traduira par une période de remboursement du prêt de 25 ans au lieu des 30 ans d’origine, ce qui permettra à Amy d’économiser cinq ans d’intérêts.
Avantages de l’amortissement accéléré
Adopter une stratégie d’amortissement accéléré présente plusieurs avantages pour les emprunteurs.
La plus évidente est que cela raccourcit la durée du prêt, ce qui signifie que vous vous débarrassez de vos dettes plus tôt. Plus précisément, payer un prêt hypothécaire de manière accélérée diminue le capital du prêt plus rapidement, ce qui signifie que votre valeur nette (participation) dans la maison augmente également plus rapidement. Cela augmente votre valeur nette et renforce souvent votre pointage de crédit.
De plus, l’amortissement accéléré diminue le montant global des intérêts supplémentaires encourus par l’emprunteur. En règle générale, plus un prêt dure longtemps, plus vous payez d’intérêts. Bien que le taux d’intérêt lui-même ne change pas, en réduisant le capital, vous réduisez le total des intérêts facturés sur ce capital, ce qui vous permet d’économiser de l’argent à long terme.
Limites de l’amortissement accéléré
Il y a des raisons pour lesquelles il n’est peut-être pas judicieux de rembourser une dette hypothécaire par anticipation. La raison la plus importante est que les intérêts de la dette hypothécaire sont déductibles d’impôt, selon le code fiscal américain. Toute personne qui contracte une hypothèque entre le 15 décembre 2017 et le 31 décembre 2025 peut déduire des intérêts sur une hypothèque allant jusqu’à 750 000 $, ou 375 000 $ pour les contribuables mariés déclarant séparément. Alors que moins de propriétaires américains choisissent de réclamer la déduction que par le passé, pour certains propriétaires, cela permet d’importantes économies d’impôt. En remboursant une hypothèque plus tôt, ces propriétaires pourraient augmenter l’impôt sur le revenu qu’ils doivent.
Dans un tel scénario, il peut être judicieux pour les propriétaires d’utiliser les fonds qu’ils auraient utilisés pour l’amortissement accéléré pour investir dans un fonds de retraite ou d’études collégiales. Un tel fonds générerait un rendement tout en conservant l’avantage fiscal d’une déduction des intérêts hypothécaires. Cependant, les acheteurs très aisés, qui disposent déjà de fonds de retraite suffisants et d’un capital suffisant pour effectuer d’autres investissements, voudront peut-être rembourser leur hypothèque plus tôt.
Certains prêteurs incluent une pénalité pour remboursement anticipé dans leurs contrats hypothécaires. Il s’agit d’une clause qui impose une pénalité à l’emprunteur s’il rembourse ou rembourse de manière significative son hypothèque pendant une période spécifiée (généralement dans les cinq premières années de l’octroi de l’hypothèque).
Considérations particulières
Aux États-Unis, les propriétaires contractent généralement une hypothèque à taux d’intérêt fixe de 30 ans, garantie par la propriété elle-même. La durée du prêt, et le fait que le taux d’intérêt ne soit pas variable, signifie que les emprunteurs aux États-Unis paient généralement un taux d’intérêt plus élevé sur leurs prêts que les emprunteurs d’autres pays, comme le Canada, où le taux d’intérêt sur un prêt hypothécaire est généralement réinitialisé tous les cinq ans.