Définition de l’Administration fédérale du logement (FHA)

Qu’est-ce que la Federal Housing Administration (FHA)?

La Federal Housing Administration (FHA) est une agence américaine qui fournit une assurance hypothécaire aux prêteurs agréés par la FHA. Les prêts FHA nécessitent un acompte minimum et une cote de crédit inférieurs à ceux de nombreux prêts conventionnels.

L’assurance prêt hypothécaire protège les prêteurs contre les pertes dues aux défauts de paiement des prêts hypothécaires. Si un emprunteur fait défaut sur un prêt, la FHA paie le prêteur.

Que fait la Federal Housing Administration (FHA) ?

L’objectif principal de la création de la FHA était de stimuler l’industrie du logement. L’idée sous-jacente était qu’en fournissant une assurance aux prêteurs, davantage de personnes seraient finalement admissibles à des prêts hypothécaires pour acheter une maison. La plupart des prêts FHA nécessitent un acompte minimum inférieur à 3,5 % et des notes de crédit inférieures à celles de nombreux prêts conventionnels. Ces avantages rendent les prêts FHA populaires auprès des acheteurs d’une première maison.

Les emprunteurs admissibles à un prêt FHA sont également tenus de souscrire une assurance hypothécaire. Les primes sont versées à la FHA. En conséquence, la FHA fonctionne à partir de revenus autogénérés, ce qui n’entraîne aucune charge pour les contribuables. Il détient le produit de l’assurance hypothécaire dans un compte utilisé pour payer le programme.

Un prêt FHA exige que vous payiez deux types de primes d’assurance hypothécaire (MIP) : un MIP initial et un MIP annuel (qui est facturé mensuellement). En 2021, le MIP initial est de 1,75 % du montant du prêt. Les mensualités du MIP annuel vont de 0,45% à 1,05% du montant du prêt. Les montants des paiements diffèrent également en fonction du montant du prêt, de la durée du prêt et du ratio prêt/valeur d’origine (LTV). Le PIM annuel est perçu jusqu’à la fin de la durée du prêt, soit 11 ans, selon la première éventualité.

Histoire de l’Administration fédérale du logement (FHA)

Pendant la Grande Dépression, les faillites bancaires ont entraîné une baisse significative du nombre de prêts immobiliers et d’accession à la propriété. Au cours de cette période, les taux de défaut et de saisie ont grimpé en flèche, les prêts étaient limités à 50 % de la valeur marchande d’une propriété et les conditions hypothécaires, y compris des échéanciers de remboursement courts couplés à des paiements forfaitaires, étaient difficiles à respecter pour de nombreux acheteurs. En conséquence, les États-Unis étaient principalement une nation de locataires, et seulement un ménage sur 10 était propriétaire de sa maison.

Parce que le système bancaire fédéral avait besoin d’être restructuré, le Congrès a promulgué la National Housing Act de 1934. Son objectif principal était d’améliorer les normes et les conditions de logement, de fournir une méthode d’assurance hypothécaire mutuelle et de réduire les saisies sur les hypothèques familiales. La législation a créé deux agences : la Federal Savings and Loan Insurance Corporation (FSLIC), connue aujourd’hui sous le nom de Federal Deposit Insurance Corporation (FDIC), et la FHA. Ces actes ont provoqué une augmentation du marché des maisons unifamiliales et construit des logements et des hypothèques plus abordables.

Les programmes de la FHA fournissent une stimulation économique substantielle aux États-Unis via le développement communautaire et domestique qui se répercute sur les communautés locales sous forme d’emplois, d’écoles et d’autres sources de revenus.

Critique des prêts FHA

Bien que les prêts FHA nécessitent des acomptes et des cotes de crédit inférieurs à ceux des prêts conventionnels, ils comportent d’autres exigences strictes, telles que le MIP initial et annuel. Certains experts soutiennent que certains propriétaires pourraient être mieux lotis avec une hypothèque conventionnelle, s’ils sont admissibles. Il est plus probable qu’ils pourront économiser de l’argent à long terme grâce aux primes d’assurance hypothécaire privée (PMI) fournies par les prêteurs conventionnels.

Les prêteurs de prêts hypothécaires conventionnels exigent que les emprunteurs achètent le PMI lorsqu’ils ne peuvent pas verser un acompte de 20 %. Le PMI peut être annulé une fois qu’un emprunteur rembourse suffisamment le principal de l’hypothèque. Le MIP est perçu pendant 11 ans ou jusqu’à la fin de la durée du prêt, quelle que soit la valeur nette de la maison.