Définition de la remise hypothécaire
Qu’est-ce qu’un remboursement hypothécaire?
Un remboursement hypothécaire est le rachat forcé d’un prêt hypothécaire par un créancier hypothécaire à l’entité qui détient actuellement la garantie hypothécaire, comme un investisseur institutionnel. Une garantie hypothécaire dans ce cas est un titre adossé à une hypothèque (MBS).
Une remise d’hypothèque est le plus souvent requise en raison de la découverte de documents d’origine frauduleux ou défectueux dans lesquels la solvabilité du débiteur hypothécaire ou la valeur estimative de la propriété ont été déformées.
Points clés à retenir
- Un remboursement hypothécaire est le rachat forcé d’un prêt hypothécaire par un créancier hypothécaire auprès de l’entité qui détient actuellement la garantie hypothécaire.
- Une remise d’hypothèque est le plus souvent requise en raison de la découverte de documents d’origine frauduleux ou défectueux dans lesquels la solvabilité du débiteur hypothécaire ou la valeur estimative de la propriété ont été déformées.
- Les initiateurs de prêts hypothécaires pourraient vendre leur participation dans des prêts hypothécaires à des investisseurs ; ce faisant, les initiateurs d’hypothèques peuvent récolter un paiement immédiat, tandis que les investisseurs perçoivent les paiements des emprunteurs sur la durée de vie des hypothèques ; ce processus est connu sous le nom de vente de titres adossés à des créances hypothécaires (MBS).
- À la suite de l’effondrement du marché immobilier américain en 2008 et des crises financières qui ont suivi, il a été constaté que les hypothèques et les titres adossés à des créances hypothécaires avaient été largement dispersés dans l’ensemble du système financier et que la validité de nombreuses hypothèques et documents était discutable.
Comprendre un remboursement hypothécaire
Un titre adossé à des hypothèques (MBS) est un investissement similaire à une obligation constituée d’un ensemble de prêts immobiliers achetés auprès des banques qui les ont émis. Les prêts immobiliers sont reconditionnés en un seul titre que les investisseurs peuvent acheter. Les investisseurs dans les MBS reçoivent des paiements périodiques similaires aux paiements de coupons obligataires. Les paiements qu’un investisseur reçoit d’un MBS sont les paiements hypothécaires que les propriétaires paient sur leurs prêts.
L’initiateur de l’hypothèque est le prêteur hypothécaire d’origine ; il peut s’agir soit d’un courtier en hypothèques, soit d’un banquier hypothécaire. Les initiateurs de prêts hypothécaires pourraient vendre leur participation dans des prêts hypothécaires à des investisseurs ; ce faisant, les initiateurs d’hypothèques peuvent récolter un paiement immédiat, éliminer les risques et libérer leur bilan pour faire plus d’hypothèques, tandis que les investisseurs collectent les paiements des emprunteurs sur la durée de vie des hypothèques. Ce processus est connu sous le nom de vente de titres adossés à des créances hypothécaires (MBS).
Un remboursement hypothécaire se produit lorsqu’un investisseur estime qu’un ou plusieurs prêts hypothécaires sous-jacents dans le MBS ont un problème. Ce problème pourrait avoir un impact sur le flux de paiement de l’investisseur, par exemple, si l’emprunteur ne rembourse pas son prêt. L’investisseur pense qu’un aspect de l’hypothèque a été déformé et, par conséquent, il sera affecté négativement et exigera une remise de l’hypothèque, obligeant l’initiateur du prêt à racheter l’hypothèque, éliminant ainsi le risque pour l’investisseur.
Historique des remboursements hypothécaires
À la suite de l’effondrement du marché immobilier américain en 2008 et des crises financières qui ont suivi, il a été constaté que les hypothèques et les titres adossés à des créances hypothécaires (MBS) avaient été largement dispersés dans l’ensemble du système financier et que la validité de nombreux hypothèques et documents étaient discutables en ce qui concerne les normes de prêt, la vérification des revenus et les valeurs d’évaluation.
De nombreux détenteurs de titres hypothécaires ont exigé des remboursements de prêts hypothécaires par des initiateurs de prêts hypothécaires qui n’avaient pas fait preuve de diligence raisonnable ou, dans certains cas, avaient fraudé de manière flagrante l’industrie.
Des hypothèques déjà toxiques et des hypothèques qui devaient expirer ont été regroupées avec d’autres hypothèques qui ont été revendues à des investisseurs en tant que titres adossés à des créances hypothécaires (MBS). Lorsque les emprunteurs de ces prêts hypothécaires manquaient leurs paiements ou faisaient défaut, les acheteurs et les investisseurs de ces prêts hypothécaires cherchaient des informations auprès des initiateurs de prêts sur les transactions.
Même lorsqu’une demande de remboursement hypothécaire était poursuivie après la découverte d’écarts ou de fraudes potentielles, l’initiateur n’avait pas toujours les ressources nécessaires pour rembourser ces investisseurs car leurs actifs pouvaient déjà avoir été dépensés.
De plus, après la crise des subprimes, certains initiateurs ont affirmé avoir été fraudés par les emprunteurs. Dans les cas où les tribunaux se sont prononcés en faveur d’une telle défense – lorsque l’initiateur prouve qu’il a agi de bonne foi et que l’emprunteur a falsifié ou déformé ses actifs et sa capacité à rembourser l’hypothèque – la demande de remboursement peut être refusée.
Considérations particulières
En plus des initiateurs des hypothèques, un investisseur peut demander une restitution avec une demande de remboursement hypothécaire qui cite les sponsors de titres adossés à des hypothèques (MBS) pour la responsabilité de représenter un tel véhicule financier.
Si des prêts hypothécaires toxiques sont regroupés avec des prêts hypothécaires à jour et à jour, une remise de prêt hypothécaire pourrait en fait inclure des prêts hypothécaires non en souffrance. Les investisseurs peuvent vouloir se séparer entièrement des parties responsables ou la structure du titre adossé à des hypothèques (MBS) peut nécessiter l’inclusion de toutes les hypothèques dans le lot lorsqu’une demande de remboursement est déposée.
Quelle est la différence entre une hypothèque et un titre adossé à une hypothèque (MBS) ?
Une hypothèque est un prêt qu’un propriétaire potentiel contracte afin de financer l’achat d’une maison. La plupart des maisons coûtent plus cher que ce qu’un individu peut se permettre en espèces. Afin d’acheter la maison, une personne devra emprunter de l’argent auprès d’une banque. L’argent emprunté est une hypothèque. Un titre adossé à une hypothèque (MBS) est une garantie financière, comme une obligation, qui se compose de plusieurs hypothèques différentes regroupées en une seule garantie financière. Un investisseur achètera un MBS en tant qu’investissement comme s’il s’agissait d’une obligation ou d’une action, auprès d’une banque et recevra les versements hypothécaires sur ces prêts en tant que flux de revenus ; le retour sur leur investissement.
Qu’est-ce qu’un rachat de crédit immobilier ?
Un rachat de crédit immobilier équivaut à une remise de crédit immobilier ; lorsque les investisseurs d’un titre adossé à une hypothèque (MBS) exigent que l’initiateur d’une hypothèque rachète cette hypothèque en raison de problèmes perçus liés au moment où l’hypothèque a été approuvée par la banque.