Définition de la première hypothèque

Qu’est-ce qu’une première hypothèque?

Une première hypothèque est un privilège principal sur une propriété. En tant que prêt principal qui paie pour la propriété, le prêt a priorité sur tous les autres privilèges ou créances sur une propriété en cas de défaut. Une première hypothèque n’est pas l’hypothèque sur la première maison d’un emprunteur; c’est l’hypothèque originale contractée sur une propriété. Il est aussi appelé Premier Lien. Si la maison est refinancée, l’hypothèque refinancée assume la première position hypothécaire.

Comprendre les premières hypothèques

Lorsqu’un particulier veut acheter une propriété, il peut décider de financer l’achat avec un prêt auprès d’un établissement de crédit appelé hypothèque. Le prêteur s’attend à ce que le prêt immobilier ou l’hypothèque soit remboursé en versements mensuels, qui comprennent une partie du principal et des paiements d’intérêts. Le prêteur aura un privilège sur la propriété puisque le prêt est garanti par la maison. Cette hypothèque contractée par un acheteur de maison pour acheter la maison est connue sous le nom d’hypothèque de premier rang.

La première hypothèque est le prêt initial contracté sur une propriété. L’acheteur pourrait avoir plusieurs propriétés à son nom; toutefois, les hypothèques initiales contractées pour garantir chacune des propriétés constituent l’hypothèque de premier rang. Par exemple, si un propriétaire contracte une hypothèque pour chacune de ses trois maisons, chacune des trois hypothèques est la première hypothèque.

Première hypothèque et prêt à la valeur (LTV)

Le ratio prêt-valeur (LTV) d’un prêt immobilier est une mesure du montant de l’hypothèque par rapport à la valeur estimative de la maison. Si le LTV d’une première hypothèque est supérieur à 80%, les prêteurs exigent généralement une assurance hypothécaire privée (PMI). Dans un tel cas, il peut parfois être économique pour un emprunteur de limiter la taille de la première hypothèque à 80% LTV et d’utiliser un financement secondaire pour emprunter le montant restant nécessaire.

L’économie du paiement du PMI par rapport à l’utilisation d’un deuxième prêt dépend en grande partie du taux auquel un emprunteur s’attend à ce que la valeur de sa maison augmente. Le PMI peut être éliminé lorsque le LTV de la première hypothèque atteint 78 %. Cependant, un deuxième privilège, qui porte généralement un taux d’intérêt plus élevé qu’une première hypothèque, doit être remboursé. Cela se fait très probablement par le refinancement de la première hypothèque pour un montant égal au solde restant des première et deuxième hypothèques.

Taxes sur une première hypothèque

Les intérêts hypothécaires payés sur une première hypothèque sont déductibles d’impôt. Cela signifie que les propriétaires peuvent réduire leur revenu imposable du montant des intérêts payés sur le prêt pour l’année d’imposition. Cependant, la déduction fiscale des intérêts hypothécaires n’est applicable qu’aux contribuables qui détaillent les dépenses dans leurs déclarations de revenus.

Exigences relatives à la première hypothèque

Les exigences pour une première hypothèque peuvent varier selon le type de prêt que vous contractez. Les exigences de première hypothèque peuvent varier selon que vous choisissez un prêt conventionnel ou un prêt garanti par le gouvernement, comme un prêt de la Federal Housing Administration (FHA), du US Department of Agriculture (USDA) ou du US Department of Veterans Affairs (VA) .

Ces exigences peuvent affecter :

• Pointage de crédit minimum requis pour être admissible
• Montants des acomptes
• Frais de clôture et quel pourcentage des frais de clôture peut être payé par le vendeur
• Modalités de remboursement du prêt
• Taux d’intérêt

Le type de propriété peut également être important lors de l’obtention d’une première hypothèque. Les prêts FHA, par exemple, vous permettent d’acheter une maison de un à quatre logements avec seulement 3,5 % d’acompte et un pointage de crédit aussi bas que 580. Mais la propriété elle-même doit répondre à certaines normes pour être éligible au prêt.

Première hypothèque vs deuxième hypothèque

Le terme « hypothèque de premier rang » laisse entendre qu’il pourrait y avoir d’autres hypothèques sur une propriété. Un propriétaire pourrait contracter une autre hypothèque, comme une deuxième hypothèque, alors que l’hypothèque initiale et de premier rang est toujours en vigueur.

Une première hypothèque représente la dette principale due sur une propriété lorsque cette propriété sert de garantie pour le prêt. Une deuxième hypothèque est un privilège junior que vous contractez contre votre maison alors que vous avez encore une première hypothèque en cours.

Les deuxièmes hypothèques sont subordonnées aux premières hypothèques. Ainsi, si vous vendez la maison, par exemple, tout produit serait utilisé pour rembourser la première hypothèque, puis la deuxième hypothèque. Des exemples courants de deuxième hypothèque comprennent les prêts sur valeur domiciliaire et les marges de crédit sur valeur domiciliaire (HELOC). Vous pouvez contracter l’un de ces deuxièmes prêts hypothécaires si vous souhaitez emprunter sur la valeur nette accumulée de votre maison.

Première hypothèque vs deuxième hypothèque
Première hypothèque	Deuxième hypothèque
Peut avoir des taux fixes ou variables	Les prêts sur valeur domiciliaire ont souvent des taux fixes, tandis que les marges de crédit sur valeur domiciliaire (HELOC) ont tendance à avoir des taux variables
La maison est utilisée comme garantie pour le prêt	La maison est utilisée comme garantie pour le prêt
Privilège principal, ce qui signifie que les titulaires de privilège sont payés en premier	Privilège secondaire, ce qui signifie que les titulaires de privilège sont payés après les titulaires de privilège principaux
Les limites de prêt sont déterminées par le type de prêt et l’admissibilité de l’emprunteur	Les limites de prêt peuvent varier de 75% à 100% de la valeur nette de la maison
Soumis à une assurance hypothécaire privée (PMI), selon le type de prêt et l’acompte	Le PMI ne s’applique généralement pas, bien que la souscription d’un prêt sur valeur domiciliaire ou d’un HELOC puisse affecter les exigences du PMI sur une première hypothèque

Noter

Votre capacité à être admissible à un deuxième prêt hypothécaire sur valeur domiciliaire ou à une marge de crédit sur valeur domiciliaire (HELOC) peut dépendre de vos cotes de crédit, de vos revenus et de la valeur nette que vous avez accumulée dans la maison.

Exemple d’une première hypothèque

Voici un exemple du fonctionnement d’un prêt hypothécaire de premier rang et de ce que peut signifier l’ajout d’un prêt hypothécaire de deuxième rang. Supposons qu’un acheteur obtienne une première hypothèque de 250 000 $ sur une propriété et, après plusieurs années, obtient une deuxième hypothèque de 30 000 $ sur la même propriété, la première hypothèque est alors prioritaire par rapport à la deuxième hypothèque.

L’emprunteur est en défaut de paiement après avoir déjà remboursé 50 000 $ du montant initial du prêt, et sa propriété est saisie et vendue pour couvrir le prêt. Si le produit de la vente de la propriété s’élève à 210 000 $, le premier prêteur hypothécaire recevra le solde dû, soit 200 000 $.

Le deuxième prêteur hypothécaire recevra tout ce qui reste, dans ce cas, 10 000 $. Étant donné qu’une première hypothèque est une créance principale qui a préséance sur les créances secondaires, les deuxièmes hypothèques entraînent généralement des taux d’intérêt plus élevés que les premières hypothèques.

Puis-je avoir deux prêts hypothécaires en même temps ?

Il est possible d’avoir deux hypothèques en même temps. Une première hypothèque peut être utilisée pour acheter une maison, soit comme résidence principale, soit comme immeuble de placement. Une deuxième hypothèque ou un prêt sur valeur domiciliaire peut être utilisé pour apporter des améliorations ou des améliorations à la propriété.

Une deuxième hypothèque est-elle supérieure à la première hypothèque ?

Les hypothèques de premier rang ont priorité sur les hypothèques de deuxième rang pour le remboursement en cas de défaillance de l’emprunteur. Cela signifie que les deuxièmes hypothèques sont subordonnées, et non supérieures, aux premières hypothèques sur une maison.

Quel est l’inconvénient d’une deuxième hypothèque?

Les deuxièmes hypothèques augmentent les obligations financières mensuelles du propriétaire. Ils peuvent également augmenter le risque de défaut si le propriétaire n’est pas en mesure de faire face à la fois à un premier et à un deuxième versement hypothécaire.

Est-ce une bonne idée de contracter une deuxième hypothèque ?

Prendre une deuxième hypothèque pourrait être une bonne idée si vous avez étudié les options d’emprunt et que vous comprenez ce que vous pouvez vous permettre de rembourser. Si, toutefois, vos revenus sont instables ou si vous n’avez pas suffisamment d’économies d’urgence pour couvrir les versements hypothécaires si vous perdez votre emploi ou tombez malade et ne pouvez pas travailler, vous voudrez peut-être reconsidérer un deuxième prêt hypothécaire.

Conclusion

Les prêts hypothécaires de premier rang permettent aux acheteurs d’acheter des maisons et ils ont priorité sur toute deuxième hypothèque subséquente pouvant être associée à la propriété. Lors de la demande d’une première hypothèque, il est important de comprendre les exigences pour acheter une maison et ce que les prêteurs recherchent. Il est également utile de magasiner pour comparer les taux hypothécaires afin de trouver la meilleure offre possible sur un prêt immobilier.