Définition de fiducie foncière

Qu’est-ce qu’une fiducie foncière ?

Une fiducie foncière est une entité juridique qui acquiert la propriété ou l’autorité sur une propriété à la demande du propriétaire. Les fiducies foncières sont des fiducies vivantes qui permettent la gestion des biens pendant que le propriétaire est vivant. Cependant, comme pour les autres types de fiducies, les modalités de chaque fiducie foncière sont uniques et peuvent être adaptées aux besoins individuels.

Les principaux avantages des fiducies foncières sont qu’elles protègent généralement l’anonymat des propriétaires fonciers et gardent la propriété hors d’homologation. Cependant, ces protections ne sont pas toujours garanties et il existe un risque de perdre les droits de rachat et d’être disqualifié des prêts du marché secondaire.

Les fiducies foncières sont similaires aux autres fiducies, mais sont destinées exclusivement à l’immobilier. Les fiducies foncières peuvent également détenir d’autres actifs liés à la propriété, tels que des hypothèques et des billets. N’importe quel terrain peut être utilisé pour une fiducie foncière, bien qu’il soit principalement utilisé pour la conservation des terres ou la propriété de développement.

Comment fonctionne une fiducie foncière

Les fiducies foncières, qui sont des fiducies liées à l’immobilier, sont souvent utilisées pour la planification successorale. Ce sont des fiducies révocables, ce qui signifie qu’elles peuvent être résiliées ou modifiées, et sont destiné à être utilisé au cours de votre vie pour la gestion des propriétés.

Les fiducies foncières peuvent comprendre des biens immobiliers (par exemple, des immeubles ou des maisons) ou des titres de propriété et des hypothèques. Ils sont généralement utilisés pour les terrains à des fins de conservation ou de la faune, ou à des fins de développement immobilier.

Les fiducies foncières comportent trois éléments clés : le concédant, le fiduciaire et le bénéficiaire. Le constituant est la personne qui crée la fiducie et transfère la propriété. Le fiduciaire gère la fiducie et le bénéficiaire est celui qui bénéficie de la fiducie foncière.

Les constituants gèrent le transfert des actifs dans la fiducie et définissent les conditions de la fiducie, tandis que les fiduciaires gèrent les détails intimes de la propriété. Par exemple, si un bien locatif est détenu dans une fiducie foncière, un fiduciaire peut être chargé de superviser l’entretien et de percevoir les loyers.

Types de fiducies foncières

Il existe deux principaux types de fiducies foncières : les fiducies foncières détentrices de titres et les fiducies foncières de conservation. Les fiducies détentrices de titres permettent à des particuliers ou à des entités de détenir des terres de manière anonyme. La grande différence avec une fiducie foncière de conservation est que le propriétaire doit renoncer à certains droits d’utilisation des terres et de développement.

Fiducie foncière détenant un titre

Une fiducie détentrice de titres permet au propriétaire de conserver anonymement tous les droits sur la propriété et de diriger les actions de la fiducie foncière. Ces fiducies sont aussi communément appelées « fiducies foncières de l’Illinois » parce qu’elles ont été popularisées pour la première fois à Chicago au cours des années 1800. À cette époque, les propriétaires fonciers n’étaient pas autorisés à voter sur les projets de la ville aux mêmes endroits où ils possédaient des terres. Pour contourner cette loi, de riches hommes d’affaires et politiciens utiliseraient des fiducies foncières pour acheter des terres de manière anonyme, protégeant ainsi leurs droits de vote.

Les 50 États n’ont pas tous une structure juridique en place pour les fiducies foncières détentrices de titres. Cependant, la plupart des États s’en remettent aux lois sur les fiducies foncières de l’Illinois s’ils n’ont pas les leurs.

Dans une fiducie foncière détenant un titre, le propriétaire foncier signe un document appelé acte de fiducie, qui transfère la propriété légale de la propriété. Lors de la création de la fiducie, le propriétaire foncier (qui est à la fois le constituant de la fiducie et le bénéficiaire) peut spécifier comment la terre doit être gérée, qui en a le contrôle et comment les revenus qu’elle produit sont distribués. Cela signifie que, bien que la fiducie soit le détenteur du titre sur papier, le propriétaire foncier conserve un contrôle total sur la propriété.

Les fiducies détentrices de titres sont utilisées comme un moyen pour les propriétaires fonciers de maintenir l’anonymat et de garder les biens de valeur hors d’homologation. Ils peuvent également fournir un certain nombre d’autres avantages en matière de planification successorale et protéger les actifs contre les jugements ou les privilèges. Cela peut être particulièrement utile pour les très riches, les célébrités et les grandes entreprises qui souhaitent garder secrets leurs plans de développement.

Fiducie foncière de conservation

Les fiducies foncières de conservation exigent que le propriétaire renonce à certains droits sur l’utilisation et le développement des terres. L’objectif d’une fiducie foncière de conservation est de protéger la faune, les sites historiques ou culturels et les ressources naturelles contre le développement commercial ou d’autres activités pouvant entraîner des perturbations ou de la pollution.

Dans une fiducie foncière de conservation, la fiducie ne reprend pas nécessairement le titre foncier à moins que la propriété ne soit donnée dans son intégralité. Au lieu de cela, un propriétaire foncier peut conclure un accord juridiquement contraignant, appelé une servitude de conservation, « donnant » ainsi ses droits de développement à la fiducie. La fiducie est chargée de veiller à ce que la servitude soit appliquée et, dans certains cas, de gérer la propriété.

Les servitudes de conservation peuvent être adaptées de manière à ce que le propriétaire foncier conserve les droits de propriété et d’utilisation, tels que le droit de continuer à cultiver ou à élever du bétail, tout en garantissant que la terre reste inexploitée à perpétuité. Les servitudes de conservation « suivent le terrain », ce qui signifie que les termes de la servitude restent en vigueur même si le terrain est vendu ou transmis aux héritiers.

Exemples de fiducies foncières

Un exemple de fiducie foncière détenant un titre est le complexe de la Walt Disney Company (DIS) en Floride. Le Walt Disney World Resort à Orlando, en Floride, a été initialement acheté en 1965 à l’aide d’une fiducie foncière détentrice de titres. Les propriétaires d’origine des marécages de Floride, où le complexe a été construit, n’avaient aucune idée que Disney (déjà un nom connu à l’époque) était à l’origine de l’achat. S’ils avaient été au courant de l’identité de l’acheteur, ils auraient probablement augmenté leur prix demandé.

Pendant ce temps, il existe de nombreux exemples de fiducies foncières de conservation à travers les États-Unis, y compris l’Ozark Land Trust, qui couvre des dizaines de projets sur 28 000 acres dans la région d’Ozark. La fiducie est une organisation à but non lucratif qui aide les propriétaires fonciers à préserver les terres de la région d’Ozark et à les protéger du développement urbain. L’Ozark Land Trust aide à accomplir cela avec des réserves naturelles et des servitudes de conservation.

Avantages et inconvénients des fiducies foncières

Le principal avantage des fiducies foncières est qu’elles offrent des protections en matière de responsabilité et de confidentialité, permettant aux investisseurs immobiliers de séparer la propriété des finances personnelles. L’utilisation d’une fiducie foncière permet de garder les détails de la valeur nette privés. Les investisseurs immobiliers utilisent souvent des fiducies foncières pour séparer les biens des autres actifs.

Cependant, il y a des inconvénients à une fiducie immobilière. Premièrement, si vous achetez la propriété dans le cadre d’une fiducie foncière, tous les droits de rachat sont perdus, c’est-à-dire le droit de récupérer la propriété juste avant (ou après) la forclusion. Deuxièmement, la plupart des fiducies foncières sont automatiquement exclues des prêts sur le marché secondaire.

L’autre problème avec les fiducies foncières, c’est qu’elles donnent l’illusion qu’il n’y a pas de responsabilité. Les fiducies foncières ont toujours une responsabilité, même dans l’Illinois. Le propriétaire de l’immeuble, et pas seulement la fiducie ou le fiduciaire, peut être tenu responsable des choses. La confidentialité n’est pas non plus garantie, car les ordonnances des tribunaux peuvent percer le voile de la confidentialité.

Qu’est-ce qui rend les fiducies foncières uniques ?

Il existe une autre distinction importante entre les titres fonciers et les fiducies foncières de conservation : un don à ces dernières pourrait vous rapporter un important allégement fiscal.

Si un propriétaire foncier fait don de ses droits de développement à une fiducie de conservation, il peut bénéficier d’une déduction fiscale égale à la différence entre la valeur du terrain grevé (avec la servitude en place) et ce qu’il pourrait valoir s’il était développé pour son  » l’utilisation la plus élevée et la meilleure. » Dans certains cas, cette déduction peut valoir des millions de dollars.

En règle générale, les propriétaires fonciers sont soit des agriculteurs et des éleveurs qui possèdent la propriété depuis des générations, soit des personnes, des familles ou des entreprises très riches qui peuvent se permettre d’acheter des parcelles. Récemment, cependant, un créneau d’investissement s’est développé, conçu pour offrir les avantages fiscaux de la conservation à une plus grande partie de la population.

Investir dans les servitudes de conservation

Utilisant un partenariat multi-membres (ou « syndicat »), ces sociétés d’investissement permettent à plusieurs investisseurs accrédités de mettre leur argent en commun pour acheter des terres à des fins de conservation. Après avoir cédé les droits de développement immobilier à une fiducie foncière via une servitude de conservation, les membres de la société en nom collectif se partagent la déduction fiscale au prorata. Grâce en partie à ces partenariats de conservation, on estime que la conservation des terres a augmenté de 175 % entre 2005 et 2015.

Controverse sur les servitudes de conservation

Bien sûr, chaque fois qu’il y a un potentiel de profit, quelqu’un abusera du système. Il y a eu des cas très médiatisés de personnes prenant des déductions très importantes pour avoir fait don de servitudes sur des terrains de golf, des lotissements et d’autres propriétés qui n’ont en fait pas beaucoup de valeur écologique ou culturelle.

En réponse, il y a eu une réaction agressive contre les investissements syndiqués, en particulier, et les fiducies foncières qui acceptent leurs dons de servitude. Cependant, cette focalisation singulière peut ne pas brosser un tableau complet des problèmes en jeu. Qu’il s’agisse de dons d’agriculteurs, de milliardaires ou d’investisseurs syndiqués, il est clair que les lois sur les dons de servitudes de conservation nécessitent un examen plus approfondi pour s’assurer que le risque d’abus est minimisé sans supprimer l’incitation à conserver.