Crédits pour les acheteurs d’une première maison
L’accession à la propriété demeure un élément essentiel du rêve américain. C’est peut-être pour cette raison qu’il existe une multitude d’incitatifs conçus pour permettre aux acheteurs d’une première maison de s’offrir un logement plus facilement. Ces incitations comprennent des subventions fédérales et étatiques, des crédits d’impôt et d’autres options. Même si vous avez déjà été propriétaire d’une maison, vous pouvez être admissible à ces programmes si vous respectez des directives précises.
Points clés à retenir
- Une multitude d’options facilitent le chemin pour les acheteurs d’une première maison (qui peuvent en fait inclure d’anciens propriétaires).
- Les subventions émises par le HUD et les programmes d’État existent tous deux pour aider les débutants.
- Les accédants à la propriété peuvent retirer les fonds de l’IRA pour les frais liés au logement sans pénalité.
- Comme tous les acheteurs de maison, les primo-accédants peuvent profiter des déductions fiscales sur les intérêts hypothécaires et des crédits d’énergie.
Définition d’acheteur d’une première maison
Selon le Département américain du logement et du développement urbain (HUD), un acheteur d’une première maison est une personne qui remplit l’une des conditions suivantes :
- Un particulier qui n’a pas été propriétaire de résidence principale au cours de la période de trois ans se terminant à la date d’achat du bien (et le conjoint d’un tel particulier)
- Un parent seul qui n’a été propriétaire d’un logement qu’avec un ex-conjoint pendant son mariage
- Une femme au foyer déplacée qui n’a possédé qu’avec un conjoint
- Un particulier qui n’a été propriétaire que d’une résidence principale non rattachée de façon permanente à une fondation permanente conformément à la réglementation applicable
- Une personne physique qui n’a possédé qu’une propriété qui n’était pas conforme aux codes du bâtiment de l’État, locaux ou modèles, et qui ne peut pas être mise en conformité pour moins que le coût de construction d’une structure permanente
La discrimination en matière de crédit hypothécaire est illégale. Si vous pensez avoir fait l’objet d’une discrimination fondée sur la race, la religion, le sexe, l’état matrimonial, le recours à l’aide publique, l’origine nationale, le handicap ou l’âge, vous pouvez prendre certaines mesures. L’une de ces étapes consiste à déposer un rapport auprès du Consumer Financial Protection Bureau ou du Département américain du logement et du développement urbain (HUD).
Tant que vous vous qualifiez en tant qu’acheteur d’une première maison, comme indiqué ci-dessus, les options décrites dans cet article peuvent vous aider à réaliser votre rêve d’acheter une nouvelle maison. N’ayez pas peur de postuler simplement parce que personne dans votre famille n’a jamais possédé de maison auparavant ou que vous avez été injustement rejeté dans le passé.
Avantages pour la première fois
Accueil dans le HUD
Le premier endroit où chercher une aide financière est le HUD. Bien que l’agence elle-même n’octroie pas de subventions aux particuliers, elle accorde des fonds destinés aux acheteurs d’une première maison à des organisations bénéficiant d’un statut d’exonération fiscale de l’IRS. Le site Web du HUD contient des détails.
Regardez votre IRA
Chaque acheteur d’une première maison a le droit de retirer jusqu’à 10 000 $ de revenus de portefeuille d’un IRA traditionnel ou d’un IRA Roth sans payer la pénalité de 10 % pour retrait anticipé.
La définition de l’IRS d’un acheteur d’une première maison est une personne qui n’a pas possédé de résidence personnelle depuis deux ans. (Notez que cela est différent du HUD, qui considère qu’un acheteur d’une première maison est une personne qui n’a pas possédé de résidence personnelle depuis trois ans.)
Cela signifie que même si vous possédiez une maison dans le passé, vous êtes admissible à utiliser ces fonds pour un acompte, des frais de clôture ou d’autres dépenses connexes si vous répondez aux critères fédéraux, a noté Dean Ferraro, un agent autorisé à représenter les contribuables. devant l’Internal Revenue Service (IRS).
L’exclusion des primo-accédants ne vous exempte que de la pénalité de 10 %. Vous devrez toujours payer des impôts sur le revenu sur l’argent que vous retirez d’un IRA traditionnel, mais les comptes Roth IRA ne sont pas soumis à des impôts supplémentaires.
Étant donné que ce retrait à vie de 10 000 $ sans pénalité est par personne, un couple pourrait retirer un maximum de 20 000 $ (de leurs IRA distincts) combinés pour payer leur première maison. Assurez-vous simplement d’utiliser l’argent dans les 120 jours, sinon il sera soumis à une pénalité de 10 %, prévient Ferraro.
Dimensionner les programmes d’État
De nombreux États, par exemple l’Illinois, l’Ohio et Washington, offrent une aide au versement initial pour les acheteurs d’une première maison admissibles. En règle générale, l’admissibilité à ces programmes est basée sur le revenu et peut également limiter le prix de la propriété achetée. Ceux qui sont éligibles peuvent recevoir une aide financière avec des acomptes et des frais de clôture ainsi que des frais de réhabilitation ou d’amélioration d’une propriété.
Connaître les options amérindiennes
Les premiers acheteurs amérindiens peuvent demander un prêt en vertu de l’article 184 (en fait, tous les amérindiens le peuvent). « A côté du prêt VA sans acompte, il s’agit du meilleur prêt subventionné par le gouvernement fédéral », a déclaré Ferraro. Ce prêt nécessite des frais de garantie initiaux de 1,5 % et seulement un acompte de 2,25 % sur les prêts de plus de 50 000 $ (pour les prêts inférieurs à ce montant, il est de 1,25 %).
Contrairement au taux d’intérêt d’un prêt traditionnel, qui est souvent basé sur la cote de crédit de l’emprunteur, le taux de ce prêt est basé sur le taux du marché en vigueur. Les prêts de l’article 184 ne peuvent être utilisés que pour les maisons unifamiliales (une à quatre unités) et les résidences principales.
Sentez les fédéraux
Si vous êtes prêt pour un réparateur, le programme HomePath ReadyBuyer de la Federal National Mortgage Association (FNMA) est destiné aux premiers acheteurs. Après avoir suivi un cours obligatoire de formation à l’achat d’une maison en ligne, les participants peuvent recevoir jusqu’à 3 % d’aide aux frais de clôture. L’aide sert à l’achat d’une propriété saisie appartenant à Fannie Mae, comme la FNMA est affectueusement connue.
D’autres entreprises fédérales ou parrainées par le gouvernement offrent des programmes et une assistance qui, bien que pas exclusivement pour les premiers acheteurs, favorisent ceux qui ont moins d’argent disponible pour les acomptes ou des antécédents de crédit limités. Les plus connus d’entre eux sont les prêts de la Federal Housing Administration (prêts de la FHA) et les prêts du ministère des Anciens Combattants (prêts VA).
Avantages fiscaux pour tous les acheteurs de maison
L’achat d’une première maison vous donne également droit aux avantages fiscaux accordés à chaque acheteur de maison, qu’il s’agisse de sa première ou de sa cinquième résidence.
Déduction des intérêts hypothécaires à domicile
Les intérêts hypothécaires à domicile étaient l’une des déductions les plus importantes pour ceux qui détaillent. Cependant, la Tax Cuts and Jobs Act (TCJA) a limité cette déduction aux intérêts payés sur 750 000 $ ou moins (375 000 $ ou moins pour les personnes mariées déclarant séparément).
Cependant, suite à l’adoption de la Consolidated Appropriations Act 2021, la déduction standard pour un couple célibataire ou marié en 2021 est de 12 550 $ et 25 100 $ (passant à 12 950 $ et 25 900 $ en 2022), respectivement, ce qui rend moins probable que les gens aient suffisamment de déductions. pour les détailler. Pourtant, les intérêts hypothécaires sont déductibles. Vous devriez être informé des intérêts payés à votre prêteur sur un formulaire 1098 envoyé chaque année en janvier ou au début de février.
Déduction de points ou de frais de montage de prêt
Les frais et les points que vous payez pour obtenir un prêt immobilier peuvent être appliqués en déduction, selon Lisa Greene-Lewis, expert-comptable agréé. « Les points seront également signalés sur le formulaire 1098 de votre prêteur ou sur votre relevé de règlement à la fin de l’année », dit-elle, ajoutant que les règles de déduction des points sont différentes pour un premier achat ou un refinancement.
Déduction d’impôt foncier
Des déductions d’impôt foncier sont disponibles pour les impôts fonciers nationaux et locaux en fonction de la valeur de votre maison. Le montant déduit est le montant payé par le propriétaire, y compris tout paiement effectué via un compte séquestre au moment du règlement ou de la clôture. Cependant, la TCJA a plafonné la déduction de 10 000 $.
« Vous pouvez trouver des impôts fonciers payés sur votre formulaire 1098 auprès de votre société de prêts hypothécaires si vos impôts fonciers sont payés par l’intermédiaire de votre société de prêts hypothécaires », explique Greene-Lewis. « Sinon, vous devez déclarer le montant des taxes foncières que vous avez payées pour l’année indiquée sur votre compte de taxes foncières. »
Crédit énergie résidentielle
Les propriétaires qui installent des panneaux solaires, des systèmes de chauffage géothermique et des éoliennes peuvent bénéficier d’un crédit d’impôt pouvant aller jusqu’à 26 % du coût. Les fenêtres et les systèmes de chauffage ou de climatisation écoénergétiques sont également admissibles au crédit. Consultez la liste des incitatifs énergétiques de l’IRS pour voir si vous êtes admissible.
Gardez à l’esprit la différence entre une déduction fiscale et un crédit d’impôt, dit Greene-Lewis. « Une déduction fiscale réduit votre revenu imposable, mais votre réduction d’impôt réelle est basée sur votre tranche d’imposition. Un crédit d’impôt est une réduction d’un dollar pour un dollar des impôts que vous devez. »
Cela signifie que le crédit vous permet d’économiser beaucoup plus. « Un crédit d’impôt de 100 $ réduirait votre obligation fiscale de 100 $, tandis qu’une déduction fiscale de 100 $ réduirait vos impôts de 25 $ si vous êtes dans la tranche d’imposition de 25 % », explique Greene-Lewis.
Ai-je droit à un allégement fiscal pour l’achat d’une maison ?
L’allégement fiscal le plus avantageux pour les acheteurs de maison est la limite de déduction des intérêts hypothécaires pouvant aller jusqu’à 750 000 $. La déduction standard pour les particuliers est de 12 550 $ en 2021 (passant à 12 950 $ en 2022) et pour les couples mariés déposant conjointement, 25 100 $ (passant à 25 900 $ en 2022.)Il existe d’autres allégements fiscaux auxquels un particulier peut prétendre en fonction des détails de la maison achetée et de l’individu.
Quels sont les programmes d’achat d’une première maison ?
Certains des programmes d’achat d’une première maison les plus populaires comprennent les prêts FHA, les prêts USDA, les prêts VA, les programmes Fannie Mae ou Freddie Mac, le prêt direct amérindien et les prêts hypothécaires écoénergétiques.
Qu’est-ce que la loi sur l’achat d’une première maison ?
La loi sur les premiers acheteurs de maison est un projet de loi proposé par le président Joe Biden pour réduire la facture fiscale d’un individu de 15 000 $ pour les célibataires et de 7 500 $ pour les personnes mariées déposant séparément. Le projet de loi attend toujours d’être approuvé pour devenir loi.
La ligne de fond
Les coûts d’accession à la propriété s’étendent au-delà des acomptes et des versements hypothécaires mensuels. Assurez-vous de considérer combien de maison vous pouvez réellement vous permettre avant de commencer à chercher, pas seulement pour la maison, mais pour un prêteur hypothécaire.
« Assurez-vous de prendre en compte les frais de clôture, les frais de déménagement, l’inspection de la maison, les frais d’entiercement, l’assurance habitation, les taxes foncières, les coûts de réparation et d’entretien, les frais d’association de propriétaires éventuels, et plus encore », a déclaré JD Crowe, président de Southeast Mortgage et le ancien président de l’Association des banquiers hypothécaires de Géorgie.
Savoir que vous pouvez vous permettre la maison que vous choisissez vous donne les meilleures chances de pouvoir y vivre pour les années à venir.