Considérations juridiques et commerciales lors du développement d’espaces de vente au détail pour les établissements de soins pour personnes âgées

6 octobre 2021 – La réaffectation de biens immobiliers existants est un phénomène courant. Moins courantes, mais en expansion, les solutions innovantes commencent à apparaître pour traiter les biens immobiliers vides – en particulier les centres commerciaux – car les achats en magasin deviennent moins courants à l’ère d’Internet et des livraisons Amazon.

Il y a eu quelques conversions notables de grands espaces de vente au détail en établissements de soins de santé. Un exemple de réussite est le centre médical Vanderbilt à Nashville, dans le Tennessee, un centre médical à usage mixte de 880 000 pieds carrés situé dans un ancien centre commercial couvert.

À Irondequoit, NY, un centre commercial vacant est utilisé pour accueillir des logements pour personnes âgées, une garderie pour adultes et un centre communautaire financé par une émission d’obligations approuvée par les électeurs de la ville, dans un souci d’utilisation multigénérationnelle.

La réaffectation de ces espaces vacants est une idée crédible, intelligente et souvent économique, car ces structures sont généralement idéalement situées à proximité des hôpitaux et des commerces, disposent de places de stationnement existantes et disposent de grands espaces pour l’extension des soins. De nombreux fournisseurs de soins de santé et de logements pour personnes âgées peuvent satisfaire leur intérêt croissant à offrir davantage de services communautaires avec ce type d’infrastructure.

Cependant, il y a des sujets de préoccupation lors de la réaffectation d’un espace de vente au détail existant à des fins de soins de santé. Dans la plupart des centres commerciaux intérieurs, les fenêtres sont limitées le long de l’étendue de l’espace de vente au détail, car les magasins intérieurs ont souvent un mur extérieur solide. Les fournisseurs de soins de santé et de logements pour personnes âgées voudraient rénover pour ajouter de la lumière naturelle dans l’espace. De plus, les systèmes de CVC et de ventilation peuvent ne pas être adéquats pour le logement et à des fins médicales. Les systèmes de centres commerciaux sont construits pour accueillir l’ensemble de l’espace, sans aucun égard pour les besoins médicaux uniques, de sorte que les exigences de zonage et de réglementation pour ces systèmes devraient être étudiées pendant toute phase de diligence raisonnable.

Plusieurs rénovations supplémentaires peuvent être nécessaires pour mettre le bâtiment aux normes et pour se conformer aux exigences réglementaires régissant le type d’installation. La plomberie, une structure de toit adéquate pour accueillir des systèmes supplémentaires, la pression de l’eau et une détermination des systèmes pouvant être réutilisés sont tous des éléments que les fournisseurs de clients devront examiner afin d’avoir confiance dans le choix de l’espace.

Le paysage réglementaire déterminera nécessairement les exigences pour la construction de ces espaces. En raison du coût d’une modernisation complète des mises à jour pour répondre aux exigences du code ou de la réglementation, il vaut la peine de discuter de solutions innovantes avec les responsables du zonage et de la réglementation au début du processus pour voir s’il existe des solutions de contournement moins coûteuses pour répondre à l’intention des exigences.

En plus des considérations relatives aux installations physiques, les soins de longue durée ou les autres prestataires de soins de santé doivent prendre en compte s’ils souhaitent développer des espaces de vente au détail à leurs fins, il vaut la peine de déterminer si la propriété ou la location est appropriée pour le développement. Il peut être plus avantageux pour votre client de trouver un propriétaire avec un développement existant qui cherche à innover de cette manière et à rénover l’espace nécessaire en tant que locataire plutôt qu’en tant que propriétaire foncier.

Certaines installations médicales, telles que le centre médical Vanderbilt, sont les habitants de renom de ces grands espaces et ont les moyens d’obtenir le capital requis pour aménager l’espace selon les besoins. D’autres petits fournisseurs, en particulier dans les espaces de soins de longue durée et de logements pour personnes âgées, peuvent ne pas être situés de la même manière, mais souhaiteraient profiter de l’emplacement, de la disponibilité de l’espace et des commodités à proximité. Dans cette situation, ces petits fournisseurs sont mieux placés pour être locataires en vertu d’un bail foncier avec un autre développeur possédant et gérant l’espace – qui idéalement serait orienté vers les communautés de personnes âgées du futur – des espaces piétonniers avec des établissements de soins, des logements, des magasins et divertissement.

Certains centres commerciaux existants choisissent d’ajouter des installations médicales et des lieux de divertissement à leurs opérations de vente au détail existantes afin de créer une clientèle plus organique pour les opérations de vente au détail. À Roseville, dans le Minnesota, plutôt que de se retirer par crainte que l’espace de vente au détail ne soit sur une tendance à la baisse, le propriétaire du centre commercial Rosedale Center étend l’empreinte pour inclure des bureaux, des bureaux médicaux, des adultes actifs (55+) unités de vie, un hôtel, des lieux de divertissement et d’autres caractéristiques pour faire de l’espace un lieu de rassemblement communautaire plutôt qu’un simple centre commercial.

Alors que la population âgée aux États-Unis continue d’augmenter au cours de la prochaine décennie, ce groupe démographique continuera probablement à demander et à préférer des logements – qu’il s’agisse de soins infirmiers qualifiés, d’aide à la vie autonome, de vie autonome ou de toute sorte de soins prolongés ou de situation de vie – et se trouvera dans un espace qui offre d’autres équipements de soins et même des équipements de divertissement supplémentaires. Il est essentiel de conseiller vos clients sur la liste historique des problèmes qui sont survenus alors que d’autres se sont introduits dans cet espace, tout comme les conversations précoces et régulières avec les parties nécessaires impliquées dans les considérations réglementaires entourant la construction.