Comment les données changent la façon dont les bureaux sont gérés

Les développeurs exploitent une obsession croissante pour les données pour améliorer les immeubles de bureaux de manière à réduire les coûts et à rationaliser les opérations, ce qui permet aux propriétaires d’économiser des millions de dollars par an.

Le domaine, connu sous le nom de technologie immobilière, ou proptech, est devenu un secteur en plein essor de l’immobilier commercial, car les gestionnaires immobiliers cherchent à utiliser la collecte de données et l’intelligence artificielle pour aider à contrôler les systèmes tels que le chauffage, l’éclairage, la qualité de l’air et même le flux de travailleurs.

Alors que les propriétaires d’immeubles jonglent avec les complications du retour en toute sécurité des travailleurs dans leurs bureaux après la pandémie, les investisseurs investissent de l’argent dans des start-ups proptech comme Cherre et HqO.

Mais cette collecte de données soulève des problèmes de cybersécurité: un rapport Deloitte 2021 a révélé que «les cybermenaces sont de plus en plus sophistiquées». Les voleurs sont devenus plus adeptes du piratage informatique, utilisant même le thermomètre d’un aquarium pour accéder au réseau d’un casino de Las Vegas.

L’utilisation accrue de capteurs connectés à Internet transforme les immeubles de grande hauteur en «ordinateurs avec un toit» qui doivent se prémunir contre les violations, a déclaré Arie Barendrecht, directeur général de WiredScore, une organisation qui certifie l’infrastructure numérique dans les bâtiments.

«Il y a un revers à tout ce qui est intelligent et connecté, et c’est un risque accru», a-t-il déclaré.

Mais les développeurs estiment que le secteur est à l’aube d’un changement important: la réévaluation post-pandémique des plans immobiliers d’entreprise dans un marché de bureaux surchargé signifie qu’il y a encore plus de pression pour mieux comprendre et améliorer l’immobilier commercial.

«Il y aura une augmentation spectaculaire des informations dont nous disposons sur la façon dont les gens utilisent nos bâtiments, et les capteurs seront plus courants», a déclaré Charlie Kuntz, responsable de l’innovation chez Hines, une grande société d’investissement immobilier.

À Houston, par exemple, la tour de bureaux prévue connue sous le nom de 1550 on the Green vise à être un ajout à la pointe de la technologie au centre-ville; il devrait ouvrir en 2024. Skanska, un développeur suédois, a embauché l’architecte danois Bjarke Ingels pour concevoir la tour de 28 étages, qui comportera une gamme de contrôles environnementaux et de fonctionnalités de construction intelligentes.

Le projet comprendra un réseau de capteurs permettant de suivre les mouvements, l’occupation et l’efficacité. Skanska, qui gère à la fois le développement et la construction, prévoit d’installer des milliers de capteurs pour collecter des données anonymisées sur ses 375000 pieds carrés, notamment des caméras, des capteurs optiques, des scanners de stationnement et des lecteurs de code QR sur les tourniquets de sécurité.

«Avant, nous construisions d’abord, puis nous parlions d’ajouter une certaine technologie à un bâtiment», a déclaré Robert Ward, président et directeur général de Skanska USA Commercial Development. «Maintenant, c’est:« Comment construisons-nous le bâtiment autour de la technologie? »»

Un éventail d’applications et de capteurs, ainsi que l’intelligence artificielle qui analysera les données qu’ils collecteront, fourniront aux locataires plus d’informations sur la productivité. L’accent sera immédiatement mis sur la manière de ramener les employés au bureau en toute sécurité, mais la technologie promet également de découvrir des domaines à rationaliser. Certains capteurs pourront surveiller la qualité de l’air et même la performance environnementale, en améliorant l’efficacité énergétique et en respectant les codes d’émissions municipaux.

Ces données feront éventuellement partie de la divulgation standard entre les acheteurs et les vendeurs de propriétés, a déclaré Kevin Danehy, directeur général de l’Amérique du Nord chez Willow, une entreprise de technologie du bâtiment à Sydney, en Australie.

«Le seul endroit où le propriétaire et l’occupant avaient l’habitude de partager leurs préoccupations était le hall», a-t-il déclaré. «Ce n’est qu’au cours des trois ou quatre dernières années que ces systèmes sont devenus abordables et évolutifs.»

La pandémie a amplifié les opportunités pour le secteur, a déclaré Vik Chawla, partenaire de Fifth Wall, une société de capital-risque qui a soutenu des sociétés de proptech comme Enertiv et Loft. Il voit une prochaine «numérisation de l’actif de bureau».

«Les employés veulent une expérience technologique plus high-tech, high-touch,» dit-il. «Il y aura beaucoup plus d’investissements cette année, et avec des bureaux vides, c’est le moment idéal pour rénover.»

L’idée de suivre la façon dont les travailleurs utilisent l’espace est un principe fondamental de la philosophie d’entreprise du géant du coworking WeWork, qui se vantait souvent de ses prouesses technologiques.

« Hype et mégalomanie mis à part, WeWork était sur quelque chose en ce qui concerne l’espace flexible et le défi de la sous-utilisation », a déclaré Dan Ryan, PDG et co-fondateur de VergeSense, une société qui fabrique des capteurs optiques pour les bâtiments. «Cette philosophie, que nous pouvons tous opérer à distance, est adoptée par chaque entreprise.»

La technologie utilisée pour surveiller l’activité du bureau a tendance à être indéfinissable. Le capteur VergeSense, en forme de détecteur de fumée et à peu près de la taille d’un jeu de cartes, compte le nombre de personnes dans un espace et mesure le trafic piétonnier. L’entreprise dispose d’un algorithme propriétaire qui peut dire si un espace est utilisé passivement par quelqu’un qui s’est momentanément éloigné. Cisco et d’autres entreprises de 10 000 employés ou plus se sont inscrites pour utiliser les appareils avec un service d’abonnement.

Au cours de l’année dernière, les start-ups ont vu un regain d’intérêt de la part des clients. HqO, qui fournit un système d’exploitation pour les bureaux, a levé 60 millions de dollars l’année dernière. VergeSense, qui a levé 21 millions de dollars en deux cycles de financement, a annoncé un partenariat avec la société immobilière mondiale JLL pour installer des capteurs dans plusieurs bâtiments à travers le pays. Au premier trimestre 2021, VergeSense analysait plus de 40 millions de pieds carrés de biens immobiliers dans le monde.

Les développeurs établis ont suivi le rythme. Hines a mis en place de nombreux tests matériels et logiciels au cours de la dernière année. Au 717 Texas à Houston, une tour de bureaux dans le quartier des théâtres de la ville, Hines a déployé plus de 150 capteurs pour compter les personnes et évaluer la qualité de l’environnement intérieur. La société teste également la manière dont les caméras dans les halls de certains de ses bâtiments peuvent être utilisées pour fournir «des informations cohérentes et utiles aux locataires».

Chez Atlantic Yards, un complexe de bureaux à Atlanta, Hines a travaillé avec Microsoft, un locataire là-bas, pour voir si les capteurs pouvaient contribuer à améliorer l’efficacité des employés. Et au 10/120 South Riverside Plaza à Chicago, Hines a lancé un projet qui combine des capteurs d’occupation et de pièce avec une infrastructure réseau pour voir quels équipements et technologies sont utilisés dans les espaces communs.

Mais certains initiés de l’industrie sont sceptiques quant à la technologie. La technologie doit prouver son exactitude avant d’être vraiment utile, a déclaré Greg Fuller, président et chef de l’exploitation de Granite Properties, qui possède et gère 10 millions de pieds carrés d’espace de bureau.

Granite travaille avec Fifth Wall pour vous aider à comprendre quelles technologies offrent. «Les sociétés immobilières réalisent qu’elles doivent rester compétitives et se tenir au courant de la technologie», a-t-il déclaré.

D’autres ont soulevé des questions de confidentialité et de cybersécurité. VergeSense, Hines et Skanska disent tous qu’ils n’utilisent que des données anonymisées et ne suivent pas les travailleurs individuels, et une nouvelle certification SmartScore introduite par WiredScore la semaine dernière comprend des qualifications en matière de cybersécurité et a déjà été adoptée par des dizaines de grands propriétaires mondiaux.

Mais il peut être tentant d’étendre le suivi des occupations, a déclaré Doug Stewart, responsable du conseil numérique chez Cushman & Wakefield. «Est-il important de savoir qu’il y a trois personnes dans une salle de conférence, ou qui sont ces trois personnes?» il a dit. «La pente glissante, c’est lorsque nous commençons à nommer des noms.»

Pourtant, d’autres pensent que les données de construction peuvent aider à éclairer la conception du prochain bureau.

L’immeuble de bureaux 17 & M de Skanska à Washington a été conçu de l’intérieur vers l’extérieur avec une technologie intelligente, a déclaré M. Ward, « comme construire le moteur avant la voiture. » Le but de la collecte de données était de créer une boucle de rétroaction continue sur les améliorations de conception.

Les locataires seront préoccupés par le retour au bureau, mais les prochains mois après la réouverture pourraient être un moment décisif pour les entreprises curieuses de connaître cette technologie.

«C’est la proposition économique», a déclaré M. Chawla. «Ces technologies signifient une diminution des risques, des dépenses d’exploitation et une augmentation des loyers. Ils ne le font pas parce que la technologie est cool. »