Comment le marché immobilier a-t-il été chauffé à blanc ? Ce n’était pas seulement la pandémie.

Même dans la robuste économie pré-pandémique, les experts du logement disent qu’il y avait des problèmes qui présageaient la flambée actuelle des prix des logements, les acheteurs à faible revenu et les accédants à la propriété en particulier étant confrontés à des obstacles croissants à l’accession à la propriété.

« L’un des problèmes de logement les plus importants dans l’Amérique pré-pandémique était la pénurie d’approvisionnement », a déclaré Matthew Murphy, directeur exécutif du Furman Center for Real Estate & Urban Policy de l’Université de New York. « Cela s’est poursuivi et exacerbé, mais nous avions déjà des preuves de pénuries d’approvisionnement avant la pandémie. »

La situation actuelle du logement trouve ses racines dans le dernier cycle d’expansion-récession, a déclaré Murphy. « Le contexte de ce moment actuel du logement est que nous nous remettions encore de la crise des saisies de 2008-2009 », lorsque la valeur des propriétés a chuté. Certaines données suggèrent que les graines ont été semées encore plus tôt que le dernier krach immobilier : au cours des deux dernières décennies, la National Association of Realtors a identifié ce qu’elle a appelé un « écart de sous-construction » entre 5,5 et 6,8 millions d’unités de logement depuis 2001.

Aujourd’hui, presque toutes les nouvelles maisons en construction s’adressent à l’échelon supérieur des acheteurs de maison. L’Association nationale des constructeurs d’habitations a constaté que, sur toutes les nouvelles maisons unifamiliales construites l’année dernière aux États-Unis, aucune n’avait un prix inférieur à 100 000 $. Un simple 1% est tombé dans la fourchette de 100 000 $ à 150 000 $.

« Les acheteurs de maisons dans le quart inférieur du marché ont été complètement exclus du marché des nouvelles constructions », a déclaré le groupe dans un article de blog détaillant les résultats.

Lorsque la pandémie a frappé, reléguant les Américains chez eux pour le travail et l’école et réduisant la plupart des activités de loisirs et de divertissement, la demande de maisons unifamiliales a grimpé en flèche. « Dans une pandémie, avec des personnes travaillant à domicile et des enfants scolarisés à domicile, vous avez besoin de plus d’espace. Nous avons constaté une véritable reprise de la demande », a déclaré Frank Nothaft, économiste en chef chez CoreLogic. « Les gens voulaient une maison avec des espaces verts et une communauté à faible densité de population. »

La politique monétaire accommodante a alimenté la ruée.

« L’augmentation de la demande a vraiment été déclenchée par le niveau record des taux hypothécaires », a déclaré Nothaft. « C’est vraiment une opportunité pour tous ceux qui recherchent un prêt hypothécaire ou qui magasinent pour acheter une maison et cela a vraiment suscité la demande, en particulier parmi les milléniaux ou la génération X », a-t-il déclaré.

Mais les acheteurs potentiels trouvent un nombre réduit de logements disponibles. Pendant longtemps, la sagesse conventionnelle a dit qu’une fois que les baby-boomers sont devenus des nids vides, ils échangeraient les grandes maisons où ils élevaient leur famille contre des maisons, des condos et des appartements plus petits. Cette migration anticipée n’a jamais eu lieu, et les experts disent que cela signifie que les maisons plus anciennes et potentiellement moins chères dans lesquelles les jeunes familles d’aujourd’hui emménageraient normalement ne sont tout simplement pas sur le marché.

« Vous avez cette croissance des prix de plus de 20 % d’une année sur l’autre, qui, selon vous, inciterait les propriétaires à vendre », a déclaré Todd Teta, directeur des produits chez Attom Data Solutions. « Le facteur le plus important est simplement la disponibilité de l’approvisionnement pour s’installer… Il n’y a rien à acheter ou à réduire. »

Les experts suggèrent qu’un autre facteur est la pandémie elle-même, dans la mesure où les Américains plus âgés – confrontés à des risques de santé plus élevés en raison de Covid-19 – ont hésité à laisser les gens entrer chez eux ou à visiter des portes ouvertes.

Au lieu de cela, davantage de nicheurs vides restent sur place et se refinancent – ​​une tendance qui pourrait avoir des implications à long terme pour l’offre de logements. « Historiquement, il existe une corrélation entre le refinancement et ce que nous appelons la tenure dans la maison », a déclaré Teta. Attom a constaté que l’activité de refinancement avait augmenté de 12% au premier trimestre 2021 – et que les prêts de refinancement avaient plus que doublé au cours de la dernière année. Cette année, un total de 2,55 millions de prêts hypothécaires ont été refinancés au premier trimestre.

Dans un marché où les taux d’intérêt n’ont d’autre choix que d’augmenter, cette activité de refinancement pourrait maintenir les propriétaires en place. « Vous projetez sur un an ou deux et lorsque les taux ont augmenté, les emprunteurs vont envisager une augmentation des prix et un nouveau prêt lors d’un achat et se rendre compte que rester dans leur propre maison est moins cher d’un mois à l’autre. » dit Têta.

Le point culminant de ces événements est une vague de demande sans précédent, qui a déclenché une hausse fulgurante des prix. Alors que Zillow a constaté que les stocks avaient augmenté de 3,9% en mai, la première augmentation depuis juillet dernier, les maisons se vendent toujours à un rythme effréné, avec un délai moyen entre le moment où une maison est inscrite et son contrat de six jours seulement. La National Association of Realtors a constaté que le prix médian des maisons existantes, tous types de logements confondus, a atteint un record de 350 000 $, en hausse de près de 25 % par rapport à mai 2020.

« C’est l’offre et la demande de stéroïdes », a déclaré Susan Wachter, professeur d’immobilier et de finance à la Wharton School de l’Université de Pennsylvanie.

Les constructeurs ne peuvent pas suivre. Alors que Covid-19 a augmenté la demande, il a également créé des goulots d’étranglement et des barrages routiers du côté de l’offre. En mai, le mois le plus récent pour lequel des données sont disponibles, les mises en chantier n’ont augmenté que de 3,6%, atteignant 1,572 million d’unités sur une base annualisée et corrigée des variations saisonnières. Ce chiffre était inférieur aux 1,63 million d’économistes interrogés par Reuters. De plus, les chiffres d’avril ont été révisés à la baisse de 1,569 million à 1,517 million d’unités.

Les coûts des matières premières comme le cuivre et le bois ont grimpé en flèche lorsque les producteurs n’ont pas pu augmenter suffisamment rapidement pour répondre à la hausse de la demande refoulée lorsque les restrictions de verrouillage de Covid ont été assouplies. Les coûts de main-d’œuvre ont augmenté, en raison à la fois d’un marché du travail plus tendu et de réglementations de précaution concernant la capacité et la distanciation sociale sur les chantiers de construction. Et les longues fermetures de bureaux du gouvernement local dans de nombreuses régions du pays ont fait que les développeurs ont dû attendre longtemps pour remplir les exigences réglementaires.

« Cela a ajouté un peu plus de sable dans les engrenages et retardé le traitement de certains permis et inspections », a déclaré Nothaft.

Outre les matériaux et la main-d’œuvre, la disponibilité et le coût du terrain constituent un obstacle important pour les constructeurs. « Obtenir des terrains pour de nouveaux développements est absolument essentiel et regarder la situation dans son ensemble à long terme, c’est la principale contrainte », a déclaré Wachter. « Les terres disponibles pour le développement où il y a des emplois, ou des infrastructures pour accéder aux emplois, sont limitées. »

« En plus de cela, vous avez beaucoup de restrictions d’utilisation des terres locales qui rendent plus difficile la construction d’un développement à plus haute densité », a déclaré Murphy.

C’est un double coup dur du côté de la demande, a-t-il ajouté. « Il y a une accessibilité qui vient avec la densité et dans beaucoup d’Amérique, vous ne pouvez pas construire ce genre de logement. Cela rend simplement plus difficile pour le marché de fournir ces logements en masse. »

Les experts disent qu’il y a un sens dans lequel la pandémie peut avoir généré une lueur d’espoir inattendue qui pourrait soulager une partie de la pression: avec plus de travailleurs demandant – ou exigeant – de travailler à distance, la demande de maisons dans et autour des zones métropolitaines chères pourrait s’atténuer un peu alors que les gens recherchent des villes plus petites avec un coût de la vie plus bas.

« Si nous constatons une augmentation substantielle de la proportion de la main-d’œuvre travaillant à distance, alors je pense que nous allons continuer à voir une partie de ce passage à la unifamiliale et ce passage non seulement à la banlieue, mais aux bords extérieurs du métro zones », a déclaré Nothaft. « Lorsque vous rompez le lien entre l’endroit où vous vivez et l’endroit où vous travaillez, cela vous donne beaucoup de flexibilité quant à l’endroit où vous vous situez. »