Comment déjouer l’assurance hypothécaire privée

Personne ne veut payer une assurance hypothécaire privée (PMI) sur une hypothèque. Ce n’est pas bon marché et cela augmente le coût mensuel de l’hypothèque. Déterminer si vous pouvez éviter le PMI commence par comprendre pourquoi vous pourriez être coincé avec cela en premier lieu.

L’une des mesures de risque que les prêteurs utilisent pour souscrire une hypothèque est le ratio prêt-valeur (LTV) de l’hypothèque. Il s’agit d’un simple calcul effectué en divisant le montant du prêt par la valeur de la maison. Plus le ratio LTV est élevé, plus le profil de risque de l’hypothèque est élevé. La plupart des hypothèques avec un ratio LTV supérieur à 80% exigent que l’emprunteur paie le PMI. En effet, un emprunteur qui possède moins de 20 % de la valeur de la propriété est plus susceptible de faire défaut sur un prêt.

Comment fonctionne l’assurance hypothécaire privée

Supposons, par exemple, que le prix de la maison que vous achetez est de 300 000 $ et que le montant du prêt est de 270 000 $ (ce qui signifie que vous avez versé un acompte de 30 000 $), ce qui donne un ratio LTV de 90 %. Le paiement mensuel PMI pour un prêt hypothécaire à taux fixe serait d’environ 168,75 $, mais cela peut varier en fonction du type de prêt hypothécaire que vous obtenez. (Les prêts hypothécaires à taux ajustables, ou ARM, nécessitent des paiements PMI plus élevés que les prêts hypothécaires à taux fixe.)

Cependant, le PMI n’est pas nécessairement une exigence permanente. Les prêteurs sont tenus de baisser le PMI lorsque le ratio LTV d’un prêt hypothécaire atteint 78% grâce à une combinaison de réduction du principal du prêt hypothécaire et d’appréciation du prix de la maison. Si une partie de la réduction du ratio LTV est due à l’appréciation du prix de la maison, gardez à l’esprit que vous devrez payer une nouvelle évaluation afin de vérifier le montant de l’appréciation.

Deuxième prêt hypothécaire

Une alternative au paiement du PMI consiste à utiliser une deuxième hypothèque ou ce qu’on appelle un prêt de ferroutage. Voici comment cela fonctionne : vous obtenez une première hypothèque d’un montant égal à 80 % de la valeur de la maison, évitant ainsi le PMI, puis contractez une deuxième hypothèque d’un montant égal au prix de vente de la maison, moins le montant de la mise de fonds et le montant de la première hypothèque.

En utilisant les chiffres de l’exemple ci-dessus, si la maison que vous achetez coûte 300 000 $, vous prendriez la première hypothèque de 240 000 $, feriez un acompte de 30 000 $ et obtiendriez une deuxième hypothèque de 30 000 $. Cela élimine le besoin de payer le PMI car le ratio LTV de la première hypothèque est de 80%. Cependant, vous avez également maintenant une deuxième hypothèque qui portera certainement un taux d’intérêt plus élevé que votre première hypothèque. Une calculatrice hypothécaire peut vous montrer l’impact de différents taux sur votre paiement mensuel.

Bien que de nombreux types de deuxième hypothèque soient disponibles, le taux d’intérêt plus élevé est normal. Pourtant, les paiements combinés pour les première et deuxième hypothèques sont généralement inférieurs aux paiements de la première hypothèque plus PMI.

Les compromis

Pour résumer, en matière de PMI, si vous disposez de moins de 20 % du prix de vente ou de la valeur d’une maison à utiliser comme acompte, vous avez deux options de base :

1. Utilisez une première hypothèque « autonome » et payez le PMI jusqu’à ce que le LTV de l’hypothèque atteigne 78 %, moment auquel le PMI peut être éliminé.
2. Utilisez une deuxième hypothèque. Cela se traduira très probablement par des dépenses hypothécaires initiales inférieures au paiement du PMI. Cependant, une deuxième hypothèque porte généralement un taux d’intérêt plus élevé que la première hypothèque et ne peut être éliminée qu’en la remboursant ou en refinançant les première et deuxième hypothèques en une nouvelle hypothèque autonome. Vraisemblablement, vous feriez cela lorsque le LTV atteint 80% ou moins, donc aucun PMI ne sera requis.

Plusieurs autres facteurs peuvent jouer dans cette décision. Par example:

• Comparez les économies d’impôt possibles associées au paiement du PMI par rapport aux économies d’impôt associées au paiement d’intérêts sur une deuxième hypothèque. Renseignez-vous auprès de votre comptable sur les règles fiscales de l’IRS sur la déduction des intérêts hypothécaires.
• Comparez le coût d’une nouvelle évaluation pour éliminer le PMI par rapport aux coûts de refinancement d’une première et d’une deuxième hypothèque en une seule hypothèque autonome. Notez le risque que les taux d’intérêt puissent augmenter entre le moment de la décision initiale d’hypothèque et le moment où les première et deuxième hypothèques seraient refinancées.
• Vérifiez les différents taux d’une réduction principale des deux options.
• Notez la valeur temporelle de l’argent (l’idée que l’argent que vous dépensez maintenant vaut plus que le même montant à l’avenir).

Appréciation

Cependant, la variable la plus importante dans la décision est le taux prévu d’appréciation du prix de l’immobilier. Si vous choisissez une première hypothèque autonome qui vous oblige à payer le PMI – au lieu d’obtenir une deuxième hypothèque sans PMI – à quelle vitesse votre maison pourrait-elle prendre de la valeur au point où le LTV est de 78 %, et le PMI peut être éliminé ?

Voici le facteur de décision le plus important : une fois que le PMI est éliminé de la première hypothèque autonome, le paiement mensuel que vous devrez sera inférieur aux paiements combinés des première et deuxième hypothèques. Cela soulève deux questions. Premièrement, combien de temps faudra-t-il avant que le PMI puisse être éliminé ? Et deuxièmement, quelles sont les économies associées à chaque option ?

Voici deux exemples basés sur différentes estimations du taux d’appréciation du prix des maisons.

Exemple 1 : Un taux lent d’appréciation du prix de l’immobilier

Les tableaux ci-dessous comparent les paiements mensuels d’une hypothèque à taux fixe autonome de 30 ans avec PMI par rapport à une première hypothèque à taux fixe de 30 ans combinée à une deuxième hypothèque de 30 ans/durée dans 15 ans. hypothèque.

Les hypothèques ont les caractéristiques suivantes :

Dans le tableau ci-dessous, les taux annuels d’appréciation du prix des maisons sont estimés.

Notez que le paiement PMI de 120 $ est supprimé du paiement mensuel total de la première hypothèque autonome au mois 60 (voir le tableau ci-dessous) lorsque le LTV atteint 78 % grâce à une combinaison de réduction du principal et d’appréciation du prix de la maison.

Le tableau ci-dessous montre les mensualités combinées des première et deuxième hypothèques. A noter que la mensualité est constante. Le taux d’intérêt est une moyenne pondérée. Le LTV n’est que celui de la première hypothèque.

En utilisant la première et la deuxième hypothèque, 85 dollars peuvent être économisés par mois pendant les 60 premiers mois. Cela équivaut à une économie totale de 5 100 $. À partir du mois 61, la première hypothèque autonome bénéficie d’un avantage de 35 $ par mois pour les durées restantes des hypothèques. Si nous divisons 5 100 $ par 35 $, nous obtenons environ 145.

En d’autres termes, dans ce scénario d’appréciation lente du prix de l’immobilier, à partir du mois 61, il faudrait encore 145 mois avant que l’avantage de paiement de la première hypothèque autonome sans PMI puisse récupérer l’avantage initial des première et deuxième hypothèques combinées. . (Cette période serait allongée si la valeur temporelle de l’argent était prise en compte.)

Exemple 2 : Un taux rapide d’appréciation du prix de l’immobilier

L’exemple ci-dessous est basé sur les mêmes hypothèques que ci-dessus. Cependant, les estimations suivantes de l’appréciation du prix des maisons sont utilisées.

Dans cet exemple, nous ne montrons qu’un seul tableau des mensualités pour les deux options (voir tableau ci-dessous). Notez que le PMI est baissé dans ce cas au mois 13 en raison de l’appréciation rapide du prix de l’immobilier, qui abaisse rapidement le LTV à 78 %.

Les hypothèques combinées n’ont qu’un avantage de paiement de 85 $ pendant 12 mois. Cela équivaut à une économie totale de 1 020 $. À partir du mois 13, l’hypothèque autonome a un avantage de paiement de 35 $. Si nous divisons 1 020 $ par 35, nous pouvons déterminer qu’il faudrait environ 29 mois pour rattraper les économies initiales des première et deuxième hypothèques combinées.

En d’autres termes, à partir du mois 41, l’emprunteur serait mieux financièrement en choisissant la première hypothèque autonome avec PMI. (Cette période serait allongée si la valeur temporelle de l’argent était prise en compte.)

L’essentiel

Si vous êtes un emprunteur qui a moins de 20 % d’acompte, la décision d’utiliser une première hypothèque autonome et un PMI ou d’opter pour une combinaison d’une première et d’une deuxième hypothèque dépend en grande partie de la rapidité avec laquelle vous prévoyez la valeur de votre maison à augmenter.

• Si vous choisissez de payer le PMI, une évaluation peut l’éliminer une fois que le LTV atteint 78 %.
• Si vous choisissez d’utiliser une combinaison de première et deuxième hypothèques, vous réaliserez probablement des économies sur le paiement initial. Cependant, la seule façon d’éliminer la deuxième hypothèque, qui portera probablement un taux d’intérêt plus élevé que la première, est de la rembourser ou de refinancer vos premier et deuxième prêts en une nouvelle hypothèque autonome.

Si vous ne pouvez pas proposer une mise de fonds plus élevée ou une maison moins chère, calculez vos options en fonction de votre horizon temporel et de l’évolution que vous prévoyez du marché immobilier. Bien sûr, rien n’est entièrement prévisible, mais cela vous donnera les meilleures chances de prendre la décision la plus favorable.