Combien d’hypothèque pouvez-vous vous permettre ?

L’achat d’un bien immobilier avec une hypothèque est souvent l’investissement personnel le plus important que la plupart des gens font. Le montant que vous pouvez vous permettre d’emprunter dépend de plusieurs facteurs, pas seulement de ce qu’une banque est disposée à vous prêter. Vous devez évaluer non seulement vos finances, mais aussi vos préférences et vos priorités.

Voici tout ce que vous devez considérer pour déterminer combien vous pouvez vous permettre.

Combien d’hypothèque puis-je me permettre ?

De manière générale, la plupart des futurs propriétaires peuvent se permettre de financer une propriété qui coûte entre deux et deux fois et demie leur revenu brut annuel. Selon cette formule, une personne gagnant 100 000 $ par année ne peut se permettre qu’un prêt hypothécaire de 200 000 $ à 250 000 $. Cependant, ce calcul n’est qu’une indication générale.

En fin de compte, lorsque vous décidez d’une propriété, vous devez tenir compte de plusieurs facteurs supplémentaires. Tout d’abord, c’est une bonne idée d’avoir une certaine compréhension de ce que votre prêteur pense que vous pouvez vous permettre (et comment il est arrivé à cette estimation). Deuxièmement, vous devez avoir une introspection personnelle et déterminer dans quel type de maison vous êtes prêt à vivre si vous prévoyez de vivre dans la maison pendant longtemps et à quels autres types de consommation vous êtes prêt à renoncer ou non à vivre dans votre maison.

Comment les prêteurs déterminent-ils les montants des prêts hypothécaires ?

Bien que chaque prêteur hypothécaire maintienne ses propres critères d’abordabilité, votre capacité à acheter une maison (ainsi que la taille et les conditions du prêt qui vous sera offert) dépendra toujours principalement des facteurs suivants.

Revenu brut

Il s’agit du niveau de revenu qu’un acheteur potentiel gagne avant de contracter des impôts et d’autres obligations. Ceci est généralement considéré comme votre salaire de base plus tout revenu bonus et peut inclure les revenus à temps partiel, les revenus d’un travail indépendant, les prestations de sécurité sociale, l’invalidité, la pension alimentaire et la pension alimentaire pour enfants.

Ratio frontal

Le revenu brut joue un rôle essentiel dans la détermination du ratio initial, également connu sous le nom de ratio hypothèque/revenu. Ce ratio est le pourcentage de votre revenu brut annuel qui peut être consacré au remboursement de votre hypothèque chaque mois. Le montant total d’argent qui constitue votre versement hypothécaire mensuel se compose de quatre éléments, connus sous le nom de PITI : le capital, les intérêts, les taxes et l’assurance (à la fois une assurance habitation et une assurance hypothécaire privée, si votre hypothèque l’exige).

Une bonne règle de base est que le ratio initial basé sur le PITI ne doit pas dépasser 28% de votre revenu brut. Cependant, de nombreux prêteurs laissent les emprunteurs dépasser 30 %, et certains laissent même les emprunteurs dépasser 40 %.sese

Ratio final

Aussi connu sous le nom de ratio dette/revenu (DTI), il calcule le pourcentage de votre revenu brut nécessaire pour couvrir vos dettes. Les dettes comprennent les paiements par carte de crédit, la pension alimentaire pour enfants et d’autres prêts en cours (auto, étudiant, etc.).

En d’autres termes, si vous payez 2 000 $ chaque mois en services de dette et que vous gagnez 4 000 $ chaque mois, votre ratio est de 50 % — la moitié de votre revenu mensuel est utilisée pour payer la dette.

Cependant, un ratio dette/revenu de 50 % ne vous procurera pas la maison de vos rêves. La plupart des prêteurs recommandent que votre DTI ne dépasse pas 43% de votre revenu brut. Pour calculer votre dette mensuelle maximale en fonction de ce ratio, multipliez votre revenu brut par 0,43 et divisez par 12.

Votre pointage de crédit

Si un côté de la médaille d’abordabilité est le revenu, alors l’autre côté est votre dette.

Les prêteurs hypothécaires ont mis au point une formule pour déterminer le niveau de risque d’un acheteur potentiel. La formule varie mais est généralement déterminée en utilisant le pointage de crédit du demandeur. Les candidats dont la cote de crédit est faible peuvent s’attendre à payer un taux d’intérêt plus élevé, également appelé taux annuel en pourcentage (TAP), sur leur prêt. Si vous souhaitez acheter une maison bientôt, faites attention à vos rapports de crédit. Assurez-vous de garder un œil attentif sur vos rapports. S’il y a des entrées inexactes, il faudra du temps pour les supprimer, et vous ne voulez pas manquer cette maison de rêve à cause de quelque chose qui n’est pas de votre faute.

Comment calculer un acompte

L’acompte est le montant que l’acheteur peut se permettre de payer de sa poche pour la résidence, en utilisant des liquidités ou des liquidités. Les prêteurs exigent généralement un acompte d’au moins 20 % du prix d’achat d’une maison, mais beaucoup laissent les acheteurs acheter une maison avec des pourcentages nettement inférieurs. Évidemment, plus vous pouvez mettre de fonds, moins vous aurez besoin de financement et mieux vous vous tournerez vers la banque.

Par exemple, si un acheteur potentiel peut se permettre de payer 10 % sur une maison de 100 000 $, la mise de fonds est de 10 000 $, ce qui signifie que le propriétaire doit financer 90 000 $.

Outre le montant du financement, les prêteurs souhaitent également connaître le nombre d’années pour lesquelles le prêt hypothécaire est nécessaire. Une hypothèque à court terme a des mensualités plus élevées, mais est probablement moins chère sur la durée du prêt.

Comment les prêteurs décident

De nombreux facteurs différents entrent en ligne de compte dans la décision du prêteur hypothécaire sur l’abordabilité de l’acheteur, mais ils se résument au revenu, à la dette, aux actifs et aux passifs. Un prêteur veut connaître le revenu d’un demandeur, le nombre de demandes sur ce revenu et le potentiel des deux à l’avenir, en bref, tout ce qui pourrait compromettre sa capacité à être remboursé. Le revenu, l’acompte et les dépenses mensuelles sont généralement des critères de base pour le financement, tandis que les antécédents de crédit et le score déterminent le taux d’intérêt du financement lui-même.

Considérations personnelles pour les acheteurs de maison

Un prêteur pourrait vous dire que vous pouvez vous permettre un domaine considérable, mais le pouvez-vous ? N’oubliez pas que les critères du prêteur portent principalement sur votre salaire brut et vos autres dettes. Le problème avec l’utilisation du revenu brut est simple : vous prenez en compte jusqu’à 30 % de votre salaire, mais qu’en est-il des impôts, des déductions FICA et des primes d’assurance maladie ? Même si vous obtenez un remboursement sur votre déclaration de revenus, cela ne vous aide pas maintenant et combien allez-vous récupérer ?

C’est pourquoi certains experts financiers estiment qu’il est plus réaliste de penser en termes de revenu net (c’est-à-dire de salaire net) et que vous ne devriez pas utiliser plus de 25 % de votre revenu net sur votre versement hypothécaire. Sinon, alors que vous pourriez être en mesure de payer l’hypothèque mensuellement, vous pourriez vous retrouver « pauvre en maison ».

Les coûts de paiement et d’entretien de votre maison pourraient absorber un pourcentage si important de votre revenu, bien au-delà du ratio initial nominal, que vous n’aurez plus assez d’argent pour couvrir d’autres dépenses discrétionnaires ou des dettes impayées ou pour économiser pour la retraite ou même un jour de pluie. Être pauvre ou non est principalement une question de choix personnel ; obtenir l’approbation d’un prêt hypothécaire ne signifie pas que vous pouvez vous permettre les paiements.

Considérations pré-hypothèque

En plus des critères du prêteur, tenez compte des questions suivantes lorsque vous envisagez votre capacité à rembourser un prêt hypothécaire :

1. Revenu

Comptez-vous sur deux revenus pour payer les factures ? Votre emploi est-il stable ? Pouvez-vous facilement trouver un autre poste qui paie le même salaire ou un meilleur salaire si vous perdez votre emploi actuel ? Si le respect de votre budget mensuel dépend de chaque centime que vous gagnez, même une petite réduction peut être un désastre.

2. Dépenses

Le calcul de votre ratio back-end inclura la plupart de vos dépenses d’endettement actuelles, mais vous devriez considérer les coûts futurs comme l’université pour vos enfants (si vous en avez) ou vos passe-temps lorsque vous prendrez votre retraite.

3. Mode de vie

Êtes-vous prêt à changer votre style de vie pour obtenir la maison que vous voulez ? Si moins de déplacements au centre commercial et un petit resserrement du budget ne vous dérangent pas, l’application d’un ratio back-end plus élevé peut convenir. Si vous ne pouvez faire aucun ajustement ou si vous avez déjà plusieurs soldes de comptes de carte de crédit, vous voudrez peut-être jouer la sécurité et adopter une approche plus conservatrice dans votre recherche de maison.

4. Personnalité

Il n’y a pas deux personnes qui ont la même personnalité, quel que soit leur revenu. Certaines personnes peuvent dormir profondément la nuit en sachant qu’elles doivent 5 000 $ par mois pour les 30 prochaines années, tandis que d’autres s’inquiètent pour un paiement moitié moins élevé. La perspective de refinancer la maison pour payer les frais d’une nouvelle voiture rendrait certaines personnes folles sans inquiéter les autres.

Coûts au-delà de l’hypothèque

Bien que l’hypothèque soit sans aucun doute la responsabilité financière la plus considérable de l’accession à la propriété, il existe de nombreuses dépenses supplémentaires, dont certaines ne disparaissent pas même après le remboursement de l’hypothèque. Les acheteurs avisés feraient bien de garder à l’esprit les éléments suivants :

1. Impôts fonciers

Si vous êtes propriétaire d’une maison, attendez-vous à payer des impôts fonciers, et comprendre combien vous devrez est une partie importante du budget d’un acheteur. La ville, le canton ou le comté établit votre impôt foncier en fonction de la taille de votre maison et de votre terrain et d’autres critères, y compris les conditions immobilières locales et le marché.

Selon la Tax Foundation, le taux moyen effectif à l’échelle nationale pour les impôts fonciers est de 1,1 % de la valeur imposable de la maison. Ce montant varie selon l’État, et certains États se targuent d’impôts fonciers inférieurs à d’autres. Par exemple, celui de New York est en moyenne de 1,4%, mais celui de l’Oklahoma est de 0,88%. Vous devrez toujours rendre compte du paiement de l’impôt foncier, même lorsque votre hypothèque est entièrement remboursée.

2. Assurance habitation

Chaque propriétaire a besoin d’une assurance habitation pour protéger ses biens et ses biens contre les catastrophes naturelles et d’origine humaine, comme les tornades ou le vol. Si vous achetez une maison, vous devrez établir le prix de l’assurance appropriée à votre situation. La plupart des sociétés de prêts hypothécaires ne vous permettent pas d’acheter une maison sans assurance habitation qui couvre le prix d’achat de leur maison. En fait, vous devrez peut-être présenter une preuve d’assurance habitation pour être approuvée par votre prêteur hypothécaire.

En 2018, selon les statistiques les plus récentes disponibles au début de 2021, la prime moyenne du type d’assurance habitation le plus courant aux États-Unis était d’environ 1 200 $.seMais le montant augmente en fonction du type d’assurance dont vous avez besoin et de l’état dans lequel vous résidez.

3. Entretien

Même si vous construisez une nouvelle maison, elle ne restera pas éternellement neuve, pas plus que ces appareils électroménagers coûteux, tels que les cuisinières, les lave-vaisselle et les réfrigérateurs. Il en va de même pour le toit de la maison, la fournaise, l’allée, le tapis et même la peinture sur les murs. Si votre logement est pauvre au moment où vous effectuez ce premier versement hypothécaire, vous pourriez vous retrouver dans une situation difficile si vos finances ne se sont pas améliorées au moment où votre maison nécessite des réparations importantes.

4. Utilitaires

Le chauffage, les assurances, l’électricité, l’eau, les égouts, l’enlèvement des ordures, la télévision par câble et les services téléphoniques coûtent de l’argent. Ces dépenses ne sont pas incluses dans le ratio d’amont et ne sont pas non plus calculées dans le ratio d’aval. Néanmoins, ils sont inévitables pour la plupart des propriétaires.

5. Frais d’association

De nombreux condominiums et coopératives et des quartiers fermés spécifiques ou des communautés planifiées évaluent les frais d’association mensuels ou annuels. Parfois, ces frais sont inférieurs à 100 $ par année ; d’autres fois, ils sont de plusieurs centaines de dollars par mois. Certaines collectivités comprennent l’entretien des pelouses, le déneigement, une piscine communautaire et d’autres services.

Certains frais ne sont utilisés que pour les frais administratifs de fonctionnement de la communauté. Il est important de se rappeler que même si un nombre croissant de prêteurs incluent les frais d’association dans le ratio initial, ces frais sont susceptibles d’augmenter avec le temps.

6. Meubles et décoration

Avant d’acheter une nouvelle maison, examinez bien le nombre de pièces à aménager et le nombre de fenêtres à recouvrir.

La ligne de fond

Le coût d’une maison est la dépense personnelle la plus importante à laquelle la plupart des gens devront faire face. Avant de contracter une dette aussi énorme, prenez le temps de faire le calcul. Après avoir calculé les chiffres, réfléchissez à votre situation et à votre mode de vie, pas seulement maintenant, mais au cours des dix ou vingt prochaines années. Avant d’acheter votre nouvelle maison, réfléchissez non seulement à ce qu’il vous en coûte pour l’acheter, mais aussi à l’impact de vos futurs versements hypothécaires sur votre vie et votre budget. Ensuite, obtenez des estimations de prêt pour le type de maison que vous espérez acheter auprès de plusieurs prêteurs différents pour obtenir des informations concrètes sur les types d’offres que vous pouvez obtenir.