C’est pourquoi les célébrités baissent le loyer de $$$$ alors qu’elles pourraient facilement acheter

Octobre est le mois du luxe chez Inman. Tout le mois, nous discuterons avec les meilleurs producteurs de tout le pays, leur offrant des conseils sur la façon de rejoindre leurs rangs, et plus encore. Tout cela mène à Luxury Connect à l’hôtel Aria (25-26 octobre 2021, rejoignez-nous) et à la présentation en direct des lauréats du Inman Golden I Club pour cette année.

Si vous vous êtes déjà demandé pourquoi certaines célébrités abandonnent des dizaines de milliers de dollars sur la location alors qu’elles pourraient acheter n’importe quelle propriété n’importe où, la réponse est assez souvent de nature légale.

Edward Mermelstein, avocat spécialisé dans l’immobilier de luxe et fondateur de One & Only Holdings, qui explique régulièrement à nos lecteurs l’aspect juridique des ventes haut de gamme, a vu de nombreux cas dans lesquels une personne (généralement une célébrité ou un homme d’affaires à revenu élevé) souhaite acheter un bien immobilier d’une valeur de plus de 10 millions de dollars avec un conjoint ou un partenaire beaucoup moins riche. Et dans les cas où le contrat n’est pas rédigé correctement ou que le couple n’est pas légalement marié, son conseil peut souvent être « ne pas acheter », quelle que soit la richesse de la célébrité.

« La plupart des avocats vont dissuader leurs clients d’aller dans cette direction afin d’éviter quelque chose qui est plus cher qu’ils ne peuvent se le permettre », a déclaré Mermelstein à Inman. « Plus la propriété est chère, plus vous aurez d’exposition en tant qu’acheteur, donc généralement vous ne voulez tout simplement pas emprunter cette voie avec cette taille d’investissement. »

Pour le mois du luxe, nous avons parlé à Mermelstein des contrats de mariage de célébrités, de la recherche d’un logement et de ce que les avocats du luxe disent à leurs clients.

Inman : Dans la plupart des biens immobiliers, on suppose que deux revenus ont plus de pouvoir d’achat qu’un. Pourquoi n’est-ce souvent pas le cas avec l’immobilier ultra haut de gamme ?

EM : Ce qui est parfois considéré comme un fait n’est, bien souvent, pas le cas avec l’immobilier de luxe. Très souvent, une partie paie, mais ils achètent ensemble en raison d’événements futurs comme la proposition et le mariage.

Au moins à New York et d’après mon expérience, vous voyez souvent une situation dans laquelle une partie a beaucoup plus d’argent que l’autre. Normalement, vous auriez besoin d’un accord qui fait référence au potentiel d’achat et à ce qui se passerait s’il y avait une vente ou une situation dans laquelle les propriétaires doivent aller dans des directions opposées, un peu comme ce que nous voyons actuellement avec Jennifer Lopez et Alex Rodriguez. . On ne sait pas exactement comment ils ont fait [bought and divided their real estate] mais s’ils possédaient conjointement, cela peut devenir compliqué s’il y a une sorte de différend.

S’il n’y a pas de document reflétant la façon dont la propriété a été divisée, l’hypothèse est que vous en êtes propriétaire à 50-50. Vous avez une tenance conjointe avec droits de survie par opposition à une tenance commune. Les lois de chaque État sont différentes en ce qui concerne le mariage de fait, c’est donc aussi quelque chose que vous devez régler, car si vous vivez avec quelqu’un pendant une certaine période, même si vous n’êtes pas marié, dans certains États, il y a une hypothèse que vous êtes traité comme un conjoint de fait.

À mesure que les taux de mariage diminuent, cela pose-t-il des complications pour ceux qui vivent ensemble depuis longtemps mais ne sont pas prêts à acheter ?

EM : Mon expérience est que vous n’allez pas avoir beaucoup de gens riches qui ne sont pas mariés qui achètent en nombre significatif. Je ne vois aucun avocat permettant à quelqu’un d’acheter un complexe d’appartements d’une valeur de 10 millions de dollars ou plus [with someone they do not know very well].

La plupart des avocats vont dissuader leurs clients d’aller dans cette direction afin d’éviter quelque chose qui est plus cher que ce qu’ils peuvent se permettre. De nombreux problèmes surviennent si vous n’êtes plus ensemble et qu’il y a une sorte de différend. Plus la propriété est chère, plus vous aurez d’exposition en tant qu’acheteur, donc généralement vous ne voulez tout simplement pas emprunter cette voie avec cette taille d’investissement.

Alors, ce conseil est-il jamais « ne pas acheter du tout ? »

EM : C’est souvent le conseil. Vous vous attachez inutilement à quelqu’un avec cette vente. Il existe des moyens de les ajouter à la propriété une fois que vous êtes marié, il n’est donc pas nécessaire de le faire prématurément.

C’est généralement là que vous trouvez ces types de situations. Quelqu’un est sur le point de se marier mais avant de le faire, ils décident de se lancer et d’acheter avec leur futur fiancé. Pas le mouvement le plus intelligent au monde.

La plupart des avocats ne vous permettront pas de faire un achat sans accord qui vous protège, surtout si c’est une partie qui investit tout l’argent.

Mais les célébrités sont assez connues pour leurs mouvements impulsifs qui font la une des journaux. Avez-vous déjà vu quelqu’un dire « Veut les trucs légaux, je suis amoureux ? »

EM : C’est rare parce que lorsque vous dépensez plus de quelques millions de dollars, vous aurez un avocat averti qui, le plus souvent, vous fournira des conseils appropriés. Mais bien sûr, tout est possible, et dans notre monde, il n’est pas rare que des gens aillent à l’encontre de vos conseils.

Au printemps, vous nous avez tout dit sur les NDA. Est-ce qu’ils vont de pair avec les contrats de mariage ?

EM : Vous ne verrez généralement pas de NDA parmi les acheteurs. Lorsqu’une starlette célèbre achète avec l’un de ses petits amis, vous ne verrez généralement pas de NDA entre eux. Ce qui est plus probable, c’est que vous verrez un NDA avec les personnes associées à un achat, telles que les vendeurs ou les courtiers. Les avocats ne sont également pas susceptibles d’avoir à signer un NDA car c’est déjà ce que les termes de notre licence exigent.

C’est vraiment plus pour le courtier qui a quelque chose à gagner en révélant qu’il a travaillé avec [a big name]. Dans certains cas, cela pourrait également profiter au vendeur, mais seulement si la transaction n’a pas lieu et qu’il peut dire : « Oh, nous avons demandé à Jennifer Lopez d’examiner la propriété ». Un NDA les empêche d’ouvrir la bouche.

Et si la prochaine grande étape que JLo et le nouveau/vieux beau Ben Affleck franchissent ensemble est liée à l’immobilier, ils utiliseraient presque certainement une LLC pour déguiser leur identité ?

EM : Plus probablement qu’improbable, c’est correct. C’est en fait un bien meilleur moyen d’acheter que d’acheter en tant que locataires en commun. Si vous allez posséder quelque chose en commun avec quelqu’un, l’acheter par l’intermédiaire d’une LLC vous permet de clarifier dans les documents d’exploitation qui a mis quoi et ce qui se passe lorsqu’il y a une vente.

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