Ce que les hausses de taux de la Fed signifient pour les marchés immobilier et locatif

Le PDG de Marcus & Millichap, Hessam Nadji, rejoint Yahoo Finance Live pour parler des perspectives du marché immobilier, de la croissance des ventes de logements, de l’anticipation des hausses des taux d’intérêt de la Fed pour la location et l’achat d’une maison, et des marchés immobiliers les plus recherchés.

Transcription vidéo

EMILY MCCORMICK : Alors que l’ensemble du marché continue de languir dans le rouge cet après-midi, vérifions les actions immobilières. Ce matin, les ventes de maisons existantes ont été beaucoup plus élevées que prévu, atteignant en fait le plus haut niveau en un an à un taux annualisé désaisonnalisé de 6 et 1/2 millions de dollars. C’était bon pour une augmentation de 6,7 % d’un mois à l’autre. Maintenant, dans la foulée de cela, le secteur immobilier du S&P 500, comme vous pouvez le voir sur l’écran, est toujours plus bas ce jour-là, mais aussi hors des plus bas de la session et surperforme également le S&P 500 plus large.

Depuis le début de l’année, cependant, le secteur est toujours le moins performant après les services de communication, les perspectives de taux d’intérêt plus élevés pesant sur de nombreuses actions immobilières. Mais en examinant spécifiquement deux constructeurs de maisons, nous constatons que les actions de KB Home, ainsi que de Toll Brothers, dépassent les creux de la session. Les actions de Toll Brothers sont maintenant devenues positives. Donc, une partie du marché que nous continuons de surveiller de près est le secteur immobilier.

RACHELLE AKUFFO : Eh bien, beaucoup de données là-bas. Nous savons que les ventes de maisons existantes ont bondi de 6,7 % en janvier pour atteindre un taux annuel désaisonnalisé de 6,5 millions de dollars. Maintenant, cela vient également au milieu d’un inventaire record, les maisons étant souvent arrachées en un jour ou deux, et laissant les acheteurs moins aisés dans le froid. Eh bien, pour décomposer ce qui se passe avec le marché du logement, accueillons Hessam Nadji, PDG de Marcus & Millichap. Merci de m’avoir rejoint.

HESSAM NADJI : Merci de m’avoir inscrit au programme.

RACHELLE AKUFFO : Je veux donc commencer par obtenir votre réaction à certaines de ces données. Évidemment, en regardant cette hausse de 6,7 % des ventes de maisons existantes. Le prix médian des maisons existantes a augmenté de 15,4 % sur l’année pour atteindre 350 000 $. Dans ce marché concurrentiel, cependant, quelles opportunités voyez-vous ?

L’histoire continue

HESSAM NADJI : Eh bien, tout d’abord, le nombre n’est pas surprenant, compte tenu des tendances que nous avons observées au cours de la dernière année, à savoir que le marché du logement a connu une pénurie d’offre. Contrairement à la crise de 2008, 2009, où la spéculation excessive avait en fait créé une grande majorité des problèmes de crédit qui ont conduit à ce ralentissement et à une récession, l’immobilier de ce côté du cycle a en fait été un contributeur. Et il n’y a pas eu d’offre excédentaire de logements ou d’immobilier commercial.

Et bien sûr, l’effet de la pandémie a créé une telle demande pour que les gens travaillent à domicile, agrandissent leurs espaces de vie, etc. On assiste au même phénomène dans les locations d’appartements, qui enregistrent également une demande et une croissance des loyers record.

Alors, où va-t-il à partir d’ici? Nous sommes préoccupés par le fait que l’abordabilité devient un problème. De moins en moins de gens pourront se permettre l’augmentation de prix de 15 et 1/2 %, 16 % que vous venez de mentionner d’une année à l’autre. En plus de cela, à mesure que les taux d’intérêt augmentent, bien sûr, cette accessibilité devient encore plus aiguë.

Mais le côté offre de l’équation est toujours limité par les problèmes de chaîne d’approvisionnement, les coûts de main-d’œuvre, etc. Donc, encore une fois, l’offre et la demande vont être assez équilibrées. Nous ne nous attendons pas à ce que les prix continuent d’augmenter pour le marché de la vente au même rythme qu’ils l’ont été, donc un certain ralentissement des prix. Néanmoins, le marché est assez stable.

Du côté de l’immobilier commercial de l’équation, en raison des taux d’intérêt bas et du fait que l’immobilier commercial en tant que véhicule d’investissement a toujours été fortement considéré comme une couverture contre l’inflation, nous continuons à voir une demande record de la part des investisseurs souhaitant investir dans des appartements, même les immeubles de bureaux, les centres commerciaux, et dans les actifs de self-stockage, toutes les catégories d’immobilier commercial.

RACHELLE AKUFFO : Alors alors que nous parlons de la Fed ici, vous avez dit qu’une augmentation rapide et significative des taux d’intérêt par la Fed pourrait peser sur l’investissement immobilier commercial. Quels secteurs sont les plus exposés ? Et comment conseillez-vous à vos clients de vraiment se préparer à potentiellement quatre à sept hausses de taux cette année ?

HESSAM NADJI : Eh bien, tout d’abord, vous devez vous rappeler que le rendement du Trésor à 10 ans a déjà beaucoup augmenté cette année et que le marché s’est assez bien ajusté. Les spreads des prêteurs sont entrés en jeu, et ce qui est vraiment important pour les investissements et les évaluations dans l’immobilier commercial, c’est le rythme auquel les augmentations de taux d’intérêt sont compensées par des augmentations de la croissance des loyers. Si les revenus et l’occupation de ces actifs sont sains et croissent au moins au même rythme, sinon plus vite, que le rythme de hausse des taux d’intérêt ou du coût de la dette, les valorisations sont bien soutenues.

Jusqu’à présent, c’est ce que nous voyons. Le plus grand risque est que la Fed aille trop loin trop vite ou doive réagir encore plus agressivement que prévu pour lutter essentiellement contre l’inflation. Et je pense que nous avons besoin de temps pour voir si cela sera nécessaire ou non. N’oublions pas que nous sortons d’une reprise importante de l’emploi l’an dernier. Aujourd’hui, le rythme de croissance de l’emploi ralentit. Par conséquent, la croissance des salaires devrait probablement commencer à plafonner un peu. Et la chaîne d’approvisionnement va recommencer à se détendre à un moment donné. Il n’est donc pas acquis d’avance que la Fed devra vraiment surjouer sa main.

RACHELLE AKUFFO : Maintenant, je veux parler davantage de l’immobilier commercial et, vraiment, du montant record d’investissement que nous avons vu l’année dernière. Les investisseurs ont acheté plus de biens immobiliers commerciaux en 2021 que jamais auparavant et un record de 335 milliards de dollars rien que dans des appartements à travers les États-Unis l’année dernière. Mais il y a aussi des locataires qui veulent devenir primo-accédants car les loyers augmentent et beaucoup de baux arrivent à terme. Alors, quelles sont vos perspectives pour le marché des appartements en 2022 ? Et quels sont certains des vents contraires que vous surveillez ?

HESSAM NADJI : Les perspectives pour les appartements sont assez robustes car, comme je l’ai mentionné plus tôt, la question de l’abordabilité des logements à vendre va devenir plus problématique. Si vous regardez certains des métros comme Austin ou Salt Lake City, Phoenix, Los Angeles même, San Jose, l’Inland Empire ici en Californie du Sud, ils ont enregistré des augmentations de prix de 19 %, 18 % à 28 % sur un d’année en année. Un grand nombre de consommateurs vont être exclus du marché du logement à vendre et devront continuer à louer.

Et beaucoup de consommateurs, nous l’avons vu au cours des cinq dernières années, avant la pandémie, choisissaient vraiment d’être locataires, d’avoir la flexibilité et le style de vie dont ils jouissaient en tant que locataires. Et la communauté des développeurs d’appartements a réagi en construisant des produits que les trentenaires, les quadragénaires, les couples sans enfants ou les parents vides veulent vraiment louer. Ces tendances ont capturé plus de locataires que jamais auparavant. Et pour ces raisons, les perspectives pour les appartements sont assez robustes pour 2022 et vraiment – et au-delà.

RACHELLE AKUFFO : Et en parlant de tendances, nous constatons évidemment que les taux de COVID liés à Omicron continuent de baisser aux États-Unis. Nous assistons à un retour soit au travail en personne, soit à une sorte de travail hybride à domicile, modèle en personne. Que recherchez-vous sur le marché des bureaux ? Et que voyez-vous avec les marchés les plus performants et les moins performants pour les postes vacants ?

HESSAM NADJI : Le marché des bureaux est encore très nuageux, en particulier dans l’Amérique urbaine, où les taux de vacance sont encore très élevés. Et bien sûr, la pandémie a touché les marchés urbains beaucoup plus sévèrement que les marchés suburbains. Et l’émigration que nous avons vue se produisait même avant la pandémie. Les milléniaux qui alimentaient vraiment la demande de logements urbains et d’emplois de services professionnels, les emplois de bureau, commençaient à entrer dans la trentaine, formant des familles. 60% d’entre eux ont aujourd’hui la trentaine. Et ils déménageaient déjà en banlieue avant la pandémie, et la pandémie, bien sûr, a accéléré cette tendance.

Les perspectives du bureau sont donc quelque peu mitigées dans la mesure où vous avez encore en moyenne des baux en place où le locataire doit payer le loyer pendant encore quatre ans. Nous avons donc tout le temps pour qu’il y ait une reprise de la demande. Mais les transports en commun, mettre les gens à l’aise pour revenir au bureau vont prendre du temps. Nous pensons que cela se produira avec le temps, mais la solution hybride, la solution en milieu de travail est là pour rester. Nous en faisons l’expérience. Chacun de nos clients, à certains égards, en fait l’expérience. Cela réduira donc la demande d’espace de bureau.

Mais n’oublions pas que des endroits comme New York, Los Angeles, où les principaux créateurs d’emplois au cours des 12 derniers mois – 300 000 emplois à Los Angeles, 200 plus de mille emplois à New York. Dallas était le troisième créateur d’emplois. Ainsi, les marchés urbains commencent à revenir. Et je pense que les formations d’entreprises que nous constatons à des niveaux record finiront par apporter une nouvelle demande sur le marché des bureaux. Mais ça va être un peu une transition. Et nous voyons beaucoup d’investisseurs opportunistes profiter du fait que le bureau est actuellement le diamant brut.

RACHELLE AKUFFO : Nous devrons certainement garder un œil là-dessus. Nous devrons le laisser là. Merci beaucoup. Hessam Nadji, PDG de Marcus & Millichap, merci beaucoup.

BRAD SMITH : Juste quelques minutes–