Assurer les prêts hypothécaires de l’Administration fédérale du logement

Si vous prêtez de l’argent à quelqu’un dont les antécédents d’emprunt sont loin d’être parfaits, vous voudrez avoir la garantie d’être remboursé. C’est le principe qui sous-tend l’assurance hypothécaire. Bien qu’il protège les prêteurs contre les pertes, vous pouvez le considérer comme une nuisance. Après tout, c’est un autre coût que vous devez assumer pour réaliser votre rêve de devenir propriétaire. Pourtant, s’il n’existait pas, beaucoup de gens ne seraient probablement pas du tout admissibles à des prêts tant qu’ils n’auraient pas des acomptes plus élevés.

De nombreuses personnes trouvent que payer des primes d’assurance hypothécaire est une meilleure option que d’attendre plusieurs années jusqu’à ce qu’elles aient une mise de fonds suffisamment élevée pour l’éviter. Bien qu’il existe de nombreux types d’assurance prêt hypothécaire, cet article examine les bases de l’assurance prêt hypothécaire de la Federal Housing Administration (FHA).

Assurance hypothécaire FHA : un aperçu

Les prêts FHA sont attrayants pour de nombreux consommateurs, en particulier pour les acheteurs d’une première maison. C’est parce qu’ils ont une exigence de mise de fonds inférieure (3,5%) ainsi que des seuils inférieurs pour le revenu et le crédit. Cela signifie que quelqu’un avec un pointage de crédit aussi bas que 580 peut être admissible. Et quelqu’un avec un pointage de crédit entre 500 et 579 peut se qualifier avec un acompte de 10 %.

Tous les prêts FHA exigent que les emprunteurs souscrivent une assurance hypothécaire. L’assurance hypothécaire FHA protège le prêteur parce que les emprunteurs, en particulier les nouveaux, présentent un risque de défaut plus élevé lorsqu’ils ont une valeur nette minimale dans leur maison. Essentiellement, ils n’ont pas grand-chose à perdre en s’éloignant et en laissant la banque saisir la propriété.

La FHA exige deux types d’assurance hypothécaire sur ses prêts. Les emprunteurs doivent payer une assurance hypothécaire initiale (UFMI) – 1,75 % du solde du prêt – ainsi que des primes annuelles d’assurance hypothécaire (MIP) basées sur la valeur totale du prêt. Les PMI annuels varient de 0,8 % à 0,85 % pour les montants de prêt de base de 625 500 $ ou moins. Pour ceux qui dépassent ce montant, les PMI annuels varient entre 1 % et 1,05 %. Ces taux s’appliquent à des durées de prêt de plus de 15 ans. Les prêts hypothécaires financés sur 15 ans ou moins sont assortis de taux de 0,45 % à 0,95 %.

Pour le démontrer, voici combien vous paieriez en assurance prêt hypothécaire FHA avec un prêt de 300 000 $ :

• Montant de l’hypothèque : 300 000 $
• Acompte: 10 500 $ (3,5 % de 300 000 $)
• Montant du prêt: 289 500 $
• UFMI : 5 066,25 $
• PMI annuel : 2 460,75 $ par année (205,06 $ par mois)

Gardez à l’esprit que ce scénario suppose que vous payez l’UFMI dès le départ. En réalité, vous avez la possibilité de transférer le montant dans le montant total de votre prêt hypothécaire. Néanmoins, c’est une bonne idée de le payer en totalité au début si vous pouvez vous le permettre. Si vous décidez de l’inclure dans votre prêt, vous paierez plus à long terme. Non seulement cela augmente le montant de votre prêt ; il augmente également le paiement annuel de votre prime d’assurance prêt hypothécaire.

Conditions d’assurance hypothécaire de la FHA

Selon le site Web du Département américain du logement et du développement urbain (HUD), la durée pendant laquelle les primes d’assurance hypothécaire de la FHA doivent être payées varie en fonction du montant et de la durée de l’hypothèque. Un ratio prêt/valeur (ratio LTV) égal ou inférieur à 90 % nécessite une assurance hypothécaire pendant 11 ans.

Lorsque vous commencez à payer votre prêt hypothécaire, vous courez un risque plus élevé de défaut de paiement, donc vos primes seront plus élevées. C’est parce que, comme mentionné ci-dessus, vous n’avez pas beaucoup de valeur nette dans votre maison, vous ne perdez donc la mise de fonds de 10 500 $ que si vous faites défaut la première année sur cette maison de 300 000 $. Vos versements de primes diminuent à mesure que vous remboursez votre prêt hypothécaire. Vous serez moins susceptible de vouloir quitter votre maison et de faire défaut sur votre prêt plus tard.

Éviter ou se débarrasser de l’assurance hypothécaire FHA

Étant donné que l’assurance hypothécaire FHA ajoute une dépense importante au coût d’accession à la propriété, vous vous demandez probablement s’il y a quelque chose que vous pouvez faire pour le réduire ou l’éviter, et à quel moment vous êtes autorisé à vous en débarrasser.

Le moyen le plus simple d’éviter l’assurance prêt hypothécaire est d’y mettre 20 %. Vous pouvez le faire en attendant d’acheter jusqu’à ce que vous ayez économisé plus ou en achetant une propriété moins chère. Bien sûr, si vous envisagez un prêt FHA avec une baisse de 3,5%, vous êtes probablement sur une fine ligne entre être en mesure de payer un prêt hypothécaire et devoir continuer à louer.

Si les prix des maisons s’apprécient considérablement après l’achat, vous pourrez peut-être refinancer votre assurance hypothécaire. Pour que cela fonctionne, la valeur de votre maison devra s’apprécier suffisamment pour vous donner 22 % de valeur nette dans la maison. Si vous ne pouvez pas refinancer pour augmenter votre ratio LTV, envisagez de rembourser le solde de votre capital. Non seulement cela vous aidera à vous débarrasser plus rapidement de l’assurance hypothécaire; cela vous aidera également à payer votre maison plus rapidement. Cela réduit le montant des intérêts que vous paierez à long terme. Si vous optez pour cette voie, vous devrez communiquer avec votre prêteur pour faire annuler votre assurance hypothécaire.

Certains prêteurs peuvent offrir des programmes de prêts spéciaux qui n’exigent pas de versements mensuels de prime d’assurance hypothécaire, même s’ils autorisent un petit acompte. Cela rend essentiel de magasiner.

FHA vs assurance hypothécaire privée (PMI)

Il existe une alternative à l’assurance hypothécaire FHA : l’assurance hypothécaire privée (PMI). Vous devrez peut-être acheter un PMI comme condition si vous avez un prêt hypothécaire conventionnel. Comme son nom l’indique, il est fourni par une compagnie d’assurance privée et organisé par le prêteur. Tout comme l’assurance hypothécaire FHA, PMI protège le prêteur, pas l’emprunteur.

Vous devez acheter PMI si votre acompte est inférieur à 20 % du montant total du prêt. De nombreux prêteurs exigent également un PMI lorsque vous refinancez votre hypothèque avec un prêt conventionnel et que la valeur nette est inférieure à 20 % de la valeur de la propriété. Cependant, il existe une grande différence entre l’assurance prêt hypothécaire FHA et le PMI : tous les prêteurs n’exigent pas un paiement initial d’assurance prêt hypothécaire.

Le PMI peut coûter entre 0,2 % et 2 % de la valeur totale du prêt chaque année, donc un prêt hypothécaire de 200 000 $ vous coûtera jusqu’à 4 000 $ de plus chaque année au taux maximum de 2 %. Bien entendu, votre taux dépend de votre pointage de crédit : plus votre crédit est bon, plus le taux est bas. Si votre pointage de crédit est inférieur, vous aurez besoin d’un acompte plus important avant de vous proposer un type d’assurance.

L’assurance hypothécaire FHA exige une cote de crédit minimale de 580 pour être admissible à un acompte de 3,5 %. Cependant, la plupart des prêteurs privés exigent une cote de crédit d’au moins 620, ce qui vous permet tout de même d’acheter une maison plus tôt. Si vous devez avoir une assurance hypothécaire, le type FHA peut être le moindre de deux maux.

Sachez qu’il y a eu de nombreuses discussions sur l’impact de la redlining et d’autres formes de discrimination dans le secteur de l’assurance hypothécaire privée. Bien que de nombreux assureurs hypothécaires privés ne fassent pas de discrimination, sachez que cela peut arriver et signalez-le rapidement.

La ligne de fond

Lorsque vous envisagez un prêt FHA avec un petit acompte, demandez-vous si l’UFMI et les MIP mensuels en valent la peine pour obtenir une maison plus tôt. C’est difficile à calculer, car vous ne pouvez pas prédire quels seront les prix des logements lorsque vous aurez plus d’argent pour un acompte plus tard. Il peut être préférable de décider sur une base psychologique si vous êtes à l’aise de payer l’argent supplémentaire requis pour l’assurance hypothécaire.