Analyse-Alors que les taux d’intérêt grimpent, les emprunteurs canadiens se tournent vers les coopératives de crédit pour obtenir des prêts hypothécaires
Par Nichola Saminather
TORONTO (Reuters) – Dans un pays où les six grandes banques contrôlent 80% du marché hypothécaire, les petits prêteurs canadiens font de rares progrès après que les augmentations soudaines et prononcées des taux d’intérêt de la Banque du Canada cette année ont relevé la barre pour se qualifier pour les prêts immobiliers.
Les soldes hypothécaires des coopératives de crédit ont augmenté de 4,1 % entre le 31 mars et le 30 juin, lorsque la majeure partie des augmentations de taux d’intérêt de la Banque du Canada ont eu lieu, selon les données de l’Association canadienne des coopératives de crédit (CCUA). C’était le rythme le plus rapide depuis au moins le début de la pandémie.
Cela se compare à une croissance de 2,6 % dans les six grandes banques, selon les données du Bureau du surintendant des institutions financières (BSIF). C’est la première fois au moins depuis le début de la pandémie que la croissance trimestrielle des prêts hypothécaires des coopératives de crédit a dépassé celle des grandes banques.
GRAPHIQUE : Croissance des prêts hypothécaires https://graphics.Reuters.com/CANADA-CREDITUNIONS/MORTGAGES/gdvzyxqnbpw/chart_eikon.jpg
« Nous voyons beaucoup plus d’acheteurs de taux, donc nous voyons beaucoup plus de demandes », a déclaré Pippa Nutt, responsable du marketing et des solutions aux membres chez DUCA Financial, qui a vu une augmentation de 300% de la croissance des prêts en juin par rapport au l’année précédente et 27 % par rapport au mois précédent.
Jusqu’à présent cette année, la Banque du Canada a augmenté ses taux de 300 points de base, y compris la hausse de 75 points de base de mercredi. Cela a levé le taux minimum admissible pour les hypothèques des plus grandes banques, fixé par le régulateur BSIF, réduisant les montants auxquels les emprunteurs peuvent accéder et conduisant certains d’entre eux à rechercher des alternatives.
C’est une bonne nouvelle pour les coopératives de crédit, qui détiennent 14 % de l’encours des prêts hypothécaires canadiens.
La plupart des coopératives de crédit, dont les clients sont également des membres avec participation aux bénéfices, ne sont pas assujetties au test de résistance du BSIF, mais elles sont assujetties à des règlements similaires, quoique parfois moins rigoureux, établis par les organismes de réglementation provinciaux.
Mais ils peuvent prendre en compte des facteurs que les grandes banques peuvent ne pas prendre en compte, notamment le revenu variable des emprunteurs indépendants et ceux qui ont actuellement un revenu stable mais qui peuvent avoir des antécédents de crédit limités ou en dents de scie, a déclaré Michael Hatch, vice-président des relations gouvernementales, à l’association des coopératives de crédit.
Les emprunteurs qui obtiennent des prêts plus importants auprès des coopératives de crédit en raison d’une exigence de test de résistance moins élevée ne vont pas nécessairement faire défaut, « mais il y a un peu plus de risque là-bas », a déclaré Carl De Souza, vice-président senior de DBRS Morningstar pour les institutions financières nord-américaines.
Une légère détérioration de la qualité du crédit est largement attendue chez la plupart des prêteurs, les consommateurs étant aux prises avec des coûts de la vie et d’emprunt plus élevés après une période de taux d’intérêt exceptionnellement bas. Mais le chômage à des niveaux historiquement bas rend les défauts de paiement massifs peu probables, a déclaré De Souza.
« Nous voyons certainement plus de gens venir dire: » Je vais bien, je vais bien, mais j’ai échoué au test de résistance « », a déclaré Mark Ostland, directeur de l’expérience mobile chez Meridian Credit Union. « Leur profil financier peut (encore) être solide. »
Meridian ajoute une augmentation de taux à ces prêts pour atténuer les risques, a-t-il déclaré.
La domination des grandes banques signifie que les emprunteurs se tournent généralement vers elles pour des prêts hypothécaires lorsque les taux sont bas, même lorsque des prêts moins chers sont disponibles ailleurs. La récente augmentation rapide des taux a changé la donne.
Une grande partie de la croissance de DUCA provient d’emprunteurs non assurables, y compris ceux qui achètent des maisons de plus de 1 million de dollars canadiens (759 474 $), qui recherchent des périodes d’amortissement des prêts plus longues que les 25 ans typiques ou avec de faibles cotes de crédit, a déclaré Carmine Storino, directrice des ventes de DUCA.
DUCA recherche des fonds propres plus élevés, des acomptes plus importants et des propriétés de meilleure qualité, et facture des taux plus élevés pour atténuer son risque, ont déclaré Nutt et Storino.
Hatch, de l’association des coopératives de crédit, a souligné que les tolérances au risque varient d’une coopérative de crédit à l’autre.
« Et nous sommes dans un environnement de hausse des taux, les prix des maisons commencent à baisser sur certains des marchés les plus chauds », a-t-il déclaré. « C’est quelque chose que nous devons également gérer. »
(1 $ = 1,3167 dollar canadien)
(Reportage par Nichola Saminather)