Acheter une résidence secondaire à louer : choses à faire et à ne pas faire

Bien qu’il y ait des avantages financiers à investir dans un bien locatif, il y a aussi des risques – des locataires qui ne paient pas leur loyer et le casse-tête d’être propriétaire. Vous devrez peser les impôts, l’appréciation de l’immobilier, les frais d’hypothèque et d’entretien, ainsi que votre désir d’être propriétaire pour décider si la possession d’une location est une décision financière judicieuse.

Pensez aux avantages fiscaux

Vous pouvez déduire les intérêts, les impôts, les assurances et autres dépenses du revenu de la propriété et généralement déduire les pertes de vos autres revenus. Vous pouvez également déduire l’amortissement de vos impôts.

La déduction est essentiellement une allocation pour l’usure sur 27,5 ans, à compter de 2021. Vous pouvez vendre un bien locatif et transférer le produit dans un autre bien locatif sans payer d’impôt sur les plus-values.

N’oubliez pas que vous serez propriétaire

Votre bien locatif est une entreprise qui demande du temps et de l’énergie. Vous devrez vous tenir au courant des lois sur la location et êtes légalement tenu de maintenir une propriété sûre et habitable pour vos locataires.

N’oubliez pas qu’un locataire qui paie le gros prix a le droit de s’attendre à une réponse quasi instantanée à tout problème, grand ou petit. Les locataires qui savent qu’ils paient un peu moins que le marché auront tendance à être un peu moins exigeants. Cela aide si vous pouvez effectuer vous-même des réparations mineures. Il faut aussi percevoir les loyers et s’occuper des locataires délinquants.

Si la perspective de gérer vous-même vos locations est intimidante, demandez à votre courtier immobilier de vous recommander un gestionnaire immobilier ou un gardien ou faites une recherche en ligne. Sachez simplement que l’embauche d’un gestionnaire immobilier réduira vos rendements.

Faites vos devoirs immobiliers

Passez autant, sinon plus, de temps à rechercher un bien locatif que vous le feriez pour acheter un logement. Vous devez connaître les spécificités du marché, les lois de zonage et les tendances en matière de location et de vente de maisons à l’endroit que vous envisagez. Regardez les écoles, les transports, les ressources récréatives, les magasins et ce que les locataires de la région attendent d’une location.

L’achat d’une saisie peut être une option puisque la banque saisie souhaite généralement récupérer le solde de l’hypothèque et vendra la propriété à un prix inférieur à sa valeur marchande.

Vous voulez que votre propriété soit attrayante pour les locataires. Recherchez une propriété avec front de mer ou à proximité d’un campus universitaire ou d’une zone scolaire locale. Une maison plus ancienne dans une communauté stable ou dans un quartier en cours de revitalisation peut également être une bonne option.

Si vous achetez une propriété locative d’investissement sur un nouveau terrain de golf, méfiez-vous du « syndrome des terrains de golf ». Si des logements de terrain de golf plus récents et plus sophistiqués sont construits dans la même zone générale, votre propriété pourrait sembler datée de quelques années, ce qui fera baisser le prix. .

Ne négligez pas d’exécuter les chiffres

Utilisez des applications pour smartphone ou des calculatrices hypothécaires en ligne pour analyser vos frais de logement mensuels. Une calculatrice devrait vous permettre d’entrer le prix d’achat, la mise de fonds, les taxes, les assurances et le taux d’intérêt du prêt hypothécaire. Les taux hypothécaires sur les propriétés locatives sont généralement plus élevés que les taux pour une résidence principale. Tenez également compte de l’entretien et des réparations. Une bonne règle de base est d’environ 1% du prix d’achat par an.

Ainsi, une propriété de 300 000 $ coûterait environ 3 000 $ par année à entretenir. Cependant, vous pouvez augmenter le pourcentage à 1,5 % ou 2 % si la propriété est plus ancienne. Une autre façon de calculer les réparations et l’entretien consiste à respecter ce que l’on appelle parfois la «règle du pied carré», qui suggère aux propriétaires un budget de 1 $ par pied carré par an. Si votre maison de location mesure 1 800 pieds carrés, par exemple, vous envisagez 1 800 $ par an en frais de réparation et d’entretien.

Exemple du monde réel

Voici un exemple de revenu projeté : Disons que vous louez une maison de 300 000 $ pour 2 000 $ par mois. L’acompte de 20 % est de 60 000 $ et le taux d’intérêt fixe sur 30 ans sur le solde de 240 000 $ est de 4 %. Les taxes, les assurances et un budget d’entretien amèneront le coût mensuel à 1 764 $, générant un bénéfice nominal de 2 838 $ par an, soit 4,73 % de l’acompte par an. Pas mal.

C’est bien mieux qu’un compte d’épargne et mieux que ce que la plupart des actions de premier ordre versent en dividendes, mais peut-être pas autant que ce que vous pourriez gagner sur le marché boursier au cours d’une bonne année. Mais lorsque vous calculez la dépréciation typique de 3,64 %, le gain nominal de 2 838 $ devient une perte de 6 252 $, que vous pouvez appliquer à d’autres revenus. Cependant, selon votre tranche d’imposition, cela pourrait représenter plusieurs centaines de dollars d’économies d’impôt pour un flux de trésorerie positif, plus la possibilité que la maison prenne de la valeur.

L’essentiel

Investir dans l’immobilier pour générer des revenus n’est pas pour tout le monde, mais si vous traitez votre investissement comme une entreprise, que vous avez une tolérance aux risques inhérents et que vous êtes habile avec un marteau, les avantages financiers peuvent être substantiels.