2 meilleures FPI à dividendes sur lesquelles Wall Street dort

Parfois, les investisseurs doivent regarder au-delà des gros titres pour réfléchir à des tendances plus profondes qui ne sont pas facilement apparentes à Wall Street. C’est ce qu’on appelle souvent la réflexion de second ordre, et cela nécessite de comprendre les entreprises que vous recherchez. Et quand vous plongez plus profondément, Propriétés industrielles innovantes (IIPR -4.70%) et Ventes (magnétoscope -0.05%) les deux semblent attrayants aujourd’hui malgré certains négatifs qui font la une des journaux.

1. Enfermé et toujours en croissance

L’espace du cannabis s’est développé à un rythme rapide, car la drogue est de plus en plus légalisée aux États-Unis. Bien que ce ne soit toujours pas légal au niveau fédéral, c’est en fait un avantage pour les sociétés de placement immobilier (REIT) Innovative Industrial Properties. C’est parce que ce propriétaire est spécialisé dans les transactions de cession-bail nettes.

Pour résumer rapidement, la société achète des propriétés à des cultivateurs de cannabis, puis les reloue, le vendeur, désormais locataire, responsable de la plupart des coûts d’exploitation. C’est essentiellement un moyen pour l’ancien propriétaire de lever des capitaux tout en conservant l’accès à une propriété clé.

Source de l’image : Getty Images.

Innovative Industrial, quant à lui, retire un locataire à long terme de l’accord alors qu’il construit une position de leader dans une nouvelle industrie. Bien que le secteur du cannabis soit en retrait depuis début 2021, en baisse d’environ 85%, en utilisant FNB Global X Cannabis en tant que proxy, cela ne signifie pas que l’activité d’Innovative Industrial est en difficulté. En fait, le FPI poursuit son expansion, ajoutant 37 propriétés en 2021 et augmentant son dividende de 28 % par rapport aux niveaux de 2020. Et pourtant, les propriétés industrielles innovantes sont en baisse d’environ 50 % par rapport à leur pic du début de 2021.

Mais l’histoire s’améliore encore, étant donné que la durée moyenne des baux d’un REIT est d’environ 16,5 ans. Si l’industrie du pot continue de se développer, comme prévu, la position d’Innovative Industrial semble assez solide. Notez que le ratio de distribution ajusté des fonds provenant des opérations (FFO) était de 85 % en 2021.

Entre-temps, le FPI a déjà ajouté de nouveaux actifs en 2022, prouvant que ses plans de croissance ne sont pas terminés. Si vous êtes un investisseur en dividendes à long terme, vous devriez plonger profondément ici pendant que d’autres investisseurs traitent ce FPI de premier plan comme un paria.

2. Tiré parti du mauvais et du bon

Ventas est l’une des FPI de soins de santé les plus importantes et les plus diversifiées, avec une exposition aux secteurs des bureaux, de la recherche médicale, du système de santé et des logements pour personnes âgées. Cette dernière catégorie est la plus importante, englobant près de 50 % du loyer. Ce fut une très mauvaise chose en 2020, car la pandémie a frappé particulièrement durement les populations âgées hébergées dans des groupes. Mais il y a une nuance à propos de Ventas qu’il est très important de comprendre.

Le segment des résidences pour personnes âgées du FPI est divisé en deux catégories distinctes. La première est simple, dans la mesure où Ventas loue des actifs à d’autres qui doivent payer un loyer, peu importe ce qui se passe dans le monde. Cela représente 16% des loyers globaux. L’autre élément, à 31 % du loyer, est ce qu’on appelle un portefeuille SHOP dans le jargon de l’industrie. Cela signifie portefeuille d’exploitation de logements pour personnes âgées, le mot «exploitation» étant le mot important.

Essentiellement, Ventas possède et gère à la fois ces actifs (il embauche en fait des entreprises pour gérer les tâches quotidiennes), les performances au niveau de la propriété apparaissant sur les résultats et les résultats de la FPI. C’est l’une des principales raisons pour lesquelles, lorsque la pandémie a paralysé l’activité SHOP de Ventas, elle a été contrainte de réduire son dividende.

Cependant, il y a une doublure argentée sur ce nuage jusqu’ici sombre. Au fur et à mesure que le portefeuille SHOP se redressera, l’amélioration se répercutera sur le chiffre d’affaires et le résultat net du FPI. Il est donc mis à profit pour une reprise de l’industrie, qui semble prendre lentement forme. Et Ventas a en fait acheté un pair avec un important portefeuille SHOP pendant la récession, s’enracinant davantage dans l’espace et augmentant probablement la reprise éventuelle.

Bien que l’action de Ventas se soit remise du pire de la récession pandémique, elle est toujours inférieure d’environ 10 % à son niveau de départ en 2020 malgré l’acquisition axée sur la reprise qu’elle a réalisée. Lorsque le secteur des logements pour personnes âgées repartira à la hausse, ce qui est très probablement dû au vieillissement de la population américaine, l’activité de Ventas sera beaucoup plus attrayante.

Ne dormez pas sur ces FPI

Les entreprises deviennent et disparaissent au fil du temps, vous voudrez donc commencer vos recherches dès aujourd’hui sur les propriétés industrielles innovantes et Ventas. Bien qu’il s’agisse d’entités très différentes (l’une étant un nom de croissance et l’autre plus un jeu de redressement), il est fort probable que Wall Street finira par comprendre les deux histoires. Vous voudrez passer votre dernier appel avant que cela n’arrive.