2/28 Hypothèque à taux ajustable (2/28 ARM)

Les acheteurs de maison sont confrontés à de nombreux choix de types de prêts hypothécaires, allant des prêts à taux fixe à plus long terme aux prêts à taux variable à court terme. Un prêt hypothécaire à taux variable de 2/28 est un type de prêt hypothécaire à taux variable moins courant que le prêt hypothécaire à taux fixe traditionnel de 30 ans, mais il peut répondre aux besoins de certains acheteurs.

Une hypothèque 2/28 offre essentiellement un taux d’intérêt fixe de deux ans suivi d’un taux variable pendant 28 ans. Découvrez le fonctionnement de ce type de prêt hypothécaire, ainsi que les avantages et les inconvénients.

Qu’est-ce qu’un prêt hypothécaire à taux ajustable 2/28 (2/28 ARM) ?

Un prêt hypothécaire à taux variable de 2/28 (2/28 ARM) est un type de prêt immobilier de 30 ans assorti d’une période initiale de deux ans à taux d’intérêt fixe. Après cette période de deux ans, le taux flotte sur la base d’un taux index plus une marge.

Le taux d’appel initial est généralement inférieur au taux moyen des prêts hypothécaires conventionnels, mais le taux révisable peut alors augmenter de manière significative. Étant donné que les banques ne gagnent pas beaucoup d’argent sur le taux initial, 2/28 ARM incluent de lourdes pénalités de remboursement anticipé au cours des deux premières années.

Comprendre 2/28 prêts hypothécaires à taux ajustables (2/28 ARM)

Les ARM 2/28 sont devenus populaires pendant le boom immobilier du début des années 2000, lorsque la flambée des prix a mis les paiements hypothécaires conventionnels hors de portée pour de nombreux acheteurs.

D’autres structures ARM existent, telles que les ARM 5/1, 5/5 et 5/6, qui comportent une période d’introduction de cinq ans suivie d’un ajustement des taux tous les cinq ans ou tous les six mois, respectivement. Notamment, les ARM 15/15 s’ajustent une fois après 15 ans, puis restent fixes pour le reste du prêt.

Les ARM 2/28 et 3/27 sont moins courants. Avec le premier, le taux d’intérêt fixe ne s’applique que pendant les deux premières années, suivi de 28 ans de taux révisables. Avec ce dernier, le taux fixe est de trois ans, avec des ajustements dans chacune des 27 années suivantes. Dans ces cas, les taux s’ajustent semestriellement.

Exemple de 2/28 ARM

Par exemple, disons que vous achetez une maison de 350 000 $ et que vous versez une mise de fonds de 50 000 $. Vous avez un prêt hypothécaire 2/28 ARM de 300 000 $ avec un taux d’intérêt initial de 5 % et des versements mensuels de 1 906 $. (Le total des versements hypothécaires mensuels varie lorsque les taxes foncières et les frais d’assurance sont pris en compte. Cet exemple suppose 230 $ par mois en taxes foncières et 66 $ par mois en frais d’assurance.)

Avec un ARM 2/28, votre taux d’intérêt de 5% reste fixe pendant deux ans. Ensuite, il peut changer en fonction des variations d’un taux d’indexation plus large. Disons que votre taux d’intérêt monte alors à 5,3 %. Vos coûts mensuels totaux s’élèveraient à 1 961 $. Votre taux d’intérêt continuerait à changer pendant le reste du prêt en fonction de l’indice plus large. Ainsi, le coût total du prêt serait difficile à estimer.

En comparaison, si vous aviez une hypothèque fixe de 30 sur le même prêt avec un intérêt de 5 %, vous paieriez 1 906 $ par mois et vous pouvez vous attendre à payer 279 987 $ en intérêts totaux si vous ne remboursez pas le prêt plus tôt.

Risques de 2/28 ARM

Le risque avec un prêt hypothécaire à taux variable comme un ARM 2/28 est le potentiel d’augmentation du taux. Après deux ans, le taux est ajusté tous les six mois, généralement à la hausse, d’une marge au-dessus d’un taux indiciel, tel que le taux des fonds fédéraux ou le taux de financement au jour le jour sécurisé (SOFR). 2/28 Les ARM ont des fonctions de sécurité intégrées, telles qu’un plafond de taux d’intérêt à vie et des limites sur la variation du taux à chaque période. Mais même avec des plafonds, les propriétaires peuvent faire face à des pics de paiement importants sur des marchés volatils.

Pendant le boom, de nombreux propriétaires n’ont pas compris comment une augmentation de taux apparemment faible pourrait augmenter considérablement leur paiement mensuel. Et même bon nombre de ceux qui étaient pleinement conscients des risques considéraient les ARM 2/28 comme un véhicule de financement à court terme. L’idée était de profiter du faible taux d’intérêt, puis de refinancer au bout de deux ans soit vers un prêt hypothécaire classique. Ou, si leur crédit n’était pas assez bon, ils refinanceraient une nouvelle hypothèque ajustable. Au milieu de la flambée des prix de l’immobilier, cette stratégie a repoussé la dette plus loin sur la route. Pour beaucoup, cela avait un certain sens puisque, après tout, la valeur nette de la maison de l’emprunteur augmentait rapidement.

Mais avec l’effondrement du marché en 2008, la valeur des maisons a chuté. De nombreux propriétaires avec 2/28 ARM trouvés n’ont pas été en mesure de refinancer, d’effectuer leurs paiements ou de vendre leur maison pour la valeur du prêt en cours. La vague de saisies a conduit à des normes de prêt plus strictes. Aujourd’hui, les banques évaluent plus attentivement la capacité d’un emprunteur à effectuer des paiements à taux révisable.

2/28 ARM contre prêt hypothécaire à taux fixe

Les prêts hypothécaires à taux ajustables comme un ARM 2/28 fonctionnent différemment des prêts hypothécaires à taux fixe et cette différence est importante à comprendre pour planifier vos finances à long terme.

Une hypothèque à taux variable aura un taux d’intérêt qui peut changer. Cela signifie que vos paiements mensuels peuvent changer et que le total des intérêts que vous paierez est imprévisible. Étant donné que les intérêts peuvent changer, vous devrez vous préparer à la possibilité que vous deviez effectuer des paiements mensuels plus élevés.

En revanche, les intérêts sur une hypothèque à taux fixe ne changent pas. Vous pouvez prévoir la même mensualité pendant toute la durée du prêt. Un ARM 2/28 offre le taux fixe pour les deux premières années seulement, après quoi le taux peut s’ajuster.

Un prêt hypothécaire à taux variable 2/28 vous convient-il?

Une hypothèque à taux révisable 2/28 présente des avantages et des inconvénients qui la rendent idéale pour certains acheteurs mais pas pour d’autres. Pesez le pour et le contre avec votre propre situation financière pour déterminer si ce type de prêt hypothécaire vous convient.

Vous pouvez bénéficier d’un ARM 2/28 si vous avez besoin d’un paiement mensuel inférieur au début de votre prêt hypothécaire et si vous pensez pouvoir effectuer des paiements mensuels plus élevés à l’avenir. Cependant, si vous pouvez vous permettre un paiement mensuel plus élevé, vous pouvez économiser plus d’argent en frais d’intérêts totaux avec d’autres options de prêt, comme un prêt à taux fixe de 15 ans.