Vous n'avez pas les moyens d'acheter une maison ? Ne cherchez pas à ce que cela change bientôt

Les maisons se rapprochent des niveaux les plus inabordables qu'elles aient été depuis deux décennies, et les conditions qui excluent la plupart des acheteurs du marché ne s'atténueront probablement pas de si tôt.

Une confluence de facteurs a exercé une pression sur les acheteurs potentiels. Les prix des maisons ont grimpé en flèche car un nombre historiquement faible de maisons ont été mises en vente. Les taux hypothécaires sont également proches de leurs plus hauts depuis des décennies, la Réserve fédérale ayant augmenté les taux d’intérêt pour lutter contre l’inflation. Ces facteurs ont rendu les mensualités hypothécaires sur les maisons au prix médian hors de portée pour tous, sauf pour les acheteurs aux revenus élevés.

Le Home Ownership Affordability Monitor de la Réserve fédérale d'Atlanta mesure si une famille américaine typique gagne suffisamment pour obtenir un prêt hypothécaire en fonction des taux d'intérêt et des prix de l'immobilier actuels. En octobre, il est tombé à son plus bas niveau depuis le début de son évolution en 2006. Il a légèrement rebondi mais reste proche de son plus bas niveau depuis au moins 20 ans.

Cependant, ce n’est peut-être pas le pic de l’inabordabilité du logement. Les données montrent et les experts affirment que les prix de l’immobilier pourraient continuer à augmenter au cours des prochaines années.

Aucun ralentissement des prix en vue

Le courtage immobilier en ligne Redfin a constaté que les prix médians des logements ont augmenté de 6,2 % au cours de l'année se terminant en avril. Les estimations montrent que ces gains pourraient se modérer, mais que les prix continueront probablement à augmenter.

Par exemple, CoreLogic s’attend à ce que les prix des logements augmentent de 3,7 %. Les acheteurs et les vendeurs pensent que les prix des logements augmenteront de 5,1 % au cours de l’année à venir. Lawrence Yun, économiste en chef de la National Association of Realtors, prévoit également une hausse des prix, estimant une croissance de 2 à 3 % l'année prochaine.

« Il est tout à fait remarquable, dans un environnement où les taux d'intérêt sont au plus haut depuis 20 ans, que la demande de logements reste toujours forte », a déclaré Yun.

L’offre et la demande doivent être équilibrées

La demande est restée forte malgré le nombre historiquement faible de logements à vendre. Un tiers de toutes les maisons mises en vente dans tout le pays ont reçu plusieurs offres, a déclaré Yun.

Les estimations varient selon la mesure dans laquelle la demande dépasse actuellement l’offre. Robert Dietz, économiste en chef de la National Association of Home Builders place le déficit à 1,5 million ; Yun estime que ce chiffre s'élève à 5 millions.

Une baisse des taux hypothécaires réduirait probablement les paiements et pourrait augmenter le nombre de ventes de maisons, voire réduire nécessairement les prix, disent les économistes. Les taux hypothécaires élevés ont empêché la vente de millions de logements, car les propriétaires bénéficiant de faibles taux d’intérêt sont réticents à vendre et à financer un nouveau prêt hypothécaire à un taux plus élevé.

Les taux pourraient baisser si la Réserve fédérale donne suite aux réductions des taux d’intérêt qui semblent, au moins temporairement, retardées par une inflation persistante.

« À mesure que la Fed passe en mode assouplissement, vous pourriez avoir un effet contre-intuitif avec des acheteurs plus disposés et des vendeurs plus disposés », a déclaré Dietz.

Mais Yun a souligné que cela ne changerait rien au problème principal, à savoir la réduction de l'accessibilité financière et la hausse des prix.

« La demande dépassera toujours l'offre », a-t-il déclaré. « Nous aurons toujours cette pénurie de logements. »

Il faut construire davantage de maisons, mais il y a des obstacles à la construction

Il existe une réponse apparemment simple à la pénurie d’approvisionnement : construire plus de maisons. Mais Dietz et Yun conviennent que c'est plus facile à dire qu'à faire.

La pénurie actuelle reflète le niveau chroniquement bas des mises en chantier au cours de la décennie qui a suivi la crise financière mondiale de 2008 et 2009.

Le zonage et les réglementations ont limité la construction de maisons dans de nombreux États, comme la Californie, ont-ils déclaré, contribuant ainsi à la disparité des prix qui existe d'un marché à l'autre. Dietz estime que les coûts réglementaires représentent un quart du coût moyen d’une maison neuve.

En outre, les pénuries persistantes d’emplois ont limité la construction. Chaque mois, a déclaré Dietz, le secteur de la construction manque d'environ 400 000 travailleurs pour construire les 1,2 millions de nouveaux logements nécessaires chaque année au cours des prochaines années pour « réduire » la pénurie de logements.

« Si nous voulons vraiment résoudre la crise de l'accessibilité au logement – et c'est une crise – nous devons simplement fournir des logements plus abordables », a déclaré Dietz. « Le défi de l'accessibilité financière va se poursuivre au cours des deux prochaines années. »