Utiliser un prêt hypothécaire tout-en-un pour réduire les intérêts
Voulez-vous être propriétaire de votre propre maison, mais ne voulez pas épuiser toutes vos économies pour y parvenir ? Vous voudrez peut-être envisager une hypothèque tout-en-un. Ce produit vous permet de combiner votre hypothèque et votre épargne. Voyons comment cela fonctionne.
Points clés à retenir
- Les prêts hypothécaires tout-en-un permettent de combiner un prêt hypothécaire et une épargne. Ils nécessitent la combinaison d’un compte courant, d’un prêt sur valeur domiciliaire et d’un prêt hypothécaire en un seul.
- Les avantages d’un prêt hypothécaire tout-en-un comprennent l’utilisation transparente de flux de trésorerie supplémentaires pour rembourser un prêt hypothécaire, ainsi qu’une liquidité accrue au-delà des prêts sur valeur nette d’une maison typiques.
- Les prêts hypothécaires tout-en-un facturent généralement des frais annuels de 50 $ à 60 $ et sont des prêts hypothécaires à taux variable sur 30 ans.
Qu’est-ce qu’un prêt hypothécaire tout-en-un ?
L’IRS ne permettra pas que les intérêts imposables payés et les intérêts reçus s’annulent comme au Royaume-Uni et en Australie ; chacun doit être déclaré séparément. Par conséquent, les prêts « compensés » ne sont pas disponibles aux États-Unis. Pour que ces prêts respectent les directives de l’IRS, ils doivent combiner un compte courant, un prêt sur valeur domiciliaire et une hypothèque en un seul compte (c’est-à-dire être tout-en-un).
Un compte ne compense pas vraiment l’autre comme c’est le cas au Royaume-Uni. Le compte unique offre toutes les commodités d’un compte bancaire normal, comme un guichet automatique et des cartes de débit, des paiements de factures automatiques et un chéquier. Mais cela permet à chaque dollar de réserve que le propriétaire doit utiliser pour rembourser l’hypothèque jusqu’à ce qu’il soit utilisé.
Cette caractéristique unique profite au propriétaire de plusieurs façons. Premièrement, parce que le compte bancaire du propriétaire est intégré directement à l’hypothèque, le propriétaire recevra un rendement beaucoup plus élevé sur ses dépôts. C’est parce que l’argent est utilisé pour réduire le montant des intérêts évalués sur le prêt, qui sera presque toujours à un taux beaucoup plus élevé que ce que les comptes de dépôt à vue traditionnels peuvent offrir.
Deuxièmement, ce type de compte offre toujours une liquidité instantanée d’une manière que les hypothèques traditionnelles, ou même les marges de crédit sur valeur domiciliaire, ne peuvent pas. Bien que certaines marges de crédit sur valeur domiciliaire offrent un accès via un chéquier ou même une carte de débit, elles n’ont pas la flexibilité de ce produit hybride. Si le propriétaire n’a pas les liquidités nécessaires pour effectuer un paiement sur le prêt au cours d’un mois donné, aucun paiement minimum n’est requis car l’intérêt minimum dû est simplement avancé à partir de la ligne de crédit disponible.
La plupart des prêts hypothécaires tout-en-un exigent un score FICO élevé, ce qui profite principalement aux emprunteurs disposant d’un flux de trésorerie positif constant.
Exemple de prêt hypothécaire tout-en-un
Dan a besoin d’un prêt hypothécaire de 400 000 $ à 6 %. Il a un revenu mensuel net de 7 000 $. S’il fait un prêt fixe conventionnel de 30 ans, son paiement mensuel sera de 2 398 $. Après toutes les dépenses, comme la vie courante, l’hypothèque, etc., il pourra économiser 1 000 $ par mois. Mais s’il utilise une hypothèque tout-en-un ou « compensée », les 1 000 $ qu’il économise par mois seront également utilisés pour réduire le solde de l’hypothèque pour le calcul des paiements d’intérêts.
En supposant que le taux du prêt accéléré reste constant à 6 %, il est possible que Dan rembourse son prêt en un peu moins de 15 ans et conserve également les 1 000 $ qu’il a économisés chaque mois. Il n’irait pas réellement dans l’hypothèque. Le prêteur l’emprunterait simplement pendant que le prêt était remboursé pour réduire le solde du capital. Peut-être plus important encore, ce type de prêt hypothécaire peut inciter les emprunteurs à réduire leurs dépenses, car ils peuvent voir leurs fonds être utilisés pour rembourser leurs prêts.
Frais et taux hypothécaires tout-en-un
Les prêteurs hypothécaires compensatoires et tout-en-un facturent des frais annuels de 50 $ à 60 $ en plus des autres dépenses de prêt standard, et des taux plus élevés s’appliquent généralement aux prêts hypothécaires accélérés. La plupart des prêts accélérés sont des véhicules à taux révisable sur 30 ans qui sont liés à l’indice LIBOR.
Une question clé à considérer ici est la durée de vie du prêt. Un taux d’intérêt légèrement plus élevé pourrait être intéressant si le prêt est remboursé plusieurs années plus tôt qu’un prêt à taux inférieur. N’oubliez pas que le délai de remboursement d’un prêt accéléré n’est pas fixe. Par conséquent, le flux de trésorerie excédentaire projeté de l’emprunteur doit être pris en compte lors de cette comparaison.
Convenance hypothécaire tout-en-un
L’une des principales mises en garde de ce type de prêt est que la plupart des prêteurs qui offrent des prêts hypothécaires accélérés exigent que les emprunteurs aient des scores FICO relativement plus élevés pour se qualifier. En effet, ce type de prêt hypothécaire ne profitera qu’à un emprunteur qui dispose d’un flux de trésorerie positif constant, avec des fonds excédentaires disponibles pour réduire régulièrement le principal du prêt.
Une façon de réduire la dette liée au prêt hypothécaire consiste à obtenir un prêt hypothécaire à faible taux d’intérêt. Il est important de magasiner car différents prêteurs peuvent offrir différents taux d’intérêt sur le même type de prêt hypothécaire et, à long terme, obtenir un prêt hypothécaire avec un taux d’intérêt inférieur pourrait vous faire économiser des milliers de dollars.
Qu’est-ce qu’une hypothèque compensatoire ?
Une hypothèque compensatoire combine les aspects d’une hypothèque traditionnelle avec un ou plusieurs comptes de dépôt dans la même institution financière. L’intérêt facturé sur l’hypothèque est basé sur le montant du principal moins le montant en dépôt dans la composante épargne (qui compense le principal du prêt). Les hypothèques compensatoires ne sont pas disponibles aux États-Unis en raison d’une réglementation fiscale plus stricte. Au lieu de cela, le prêt hypothécaire tout-en-un est une alternative viable pour certains propriétaires américains.
Qui devrait éviter les prêts hypothécaires tout-en-un ?
Bien que les avantages de ce type de prêt puissent être substantiels, la pertinence reste une préoccupation majeure, comme pour tout autre produit de prêt. Les emprunteurs financièrement indisciplinés voudront peut-être éviter de contracter l’un de ces prêts. Posséder trop de crédit disponible via l’aspect ligne de fonds propres du compte pourrait déclencher des frénésie de dépenses pour certaines personnes, ce qui ajoutera à leur dette globale.
Quelles sont les alternatives à un prêt hypothécaire tout-en-un ?
Si vous souhaitez accéder à la valeur nette de votre maison, vous pouvez refinancer votre prêt hypothécaire existant avec un refi en espèces. Vous pouvez également contracter un prêt sur valeur domiciliaire ou HELOC. Si vous cherchez plutôt à rembourser votre prêt hypothécaire plus tôt, vous pouvez refondre votre prêt hypothécaire ou payer plus tôt le capital supplémentaire.