Stupéfait dans l’inaction: la hausse des taux hypothécaires stoppe le marché de Hackney

Cinq amis se réunissent autour d’une petite table au Cadet, un bar à vin populaire ouvert l’été dernier à Newington Green, à la frontière d’Islington et de Hackney, au nord de Londres. Ils portent des manteaux légers en cette douce soirée d’octobre, profitant des dernières occasions de dîner en plein air de la saison avec une bouteille de vin et une assiette de charcuterie.

Les cinq sont tous des banquiers, âgés d’une vingtaine d’années et d’une trentaine d’années. Quatre ont acheté des maisons au cours de la dernière année. Jonny, un Irlandais affable de 29 ans à l’humour sec, espère être le dernier à rejoindre le club : son offre a été acceptée dans un appartement voisin à Stoke Newington.

Mais l’achat s’est accroché à un désaccord avec sa banque sur la question de savoir si le revêtement extérieur du bâtiment présente un risque d’incendie. Il y a six semaines, lors de sa dernière vérification auprès de son courtier en hypothèques, son prêt hypothécaire à taux fixe de cinq ans préféré était de 3,6 %. La semaine dernière, le produit moyen sur cinq ans a dépassé 6 %. Son courtier a cessé de retourner ses courriels.

« Je veux être propriétaire d’une maison et je peux me permettre le taux le plus élevé », dit-il. Il s’arrête, hésitant ; des murmures de soutien s’élèvent autour de la table. Personne ne pose la question en suspens : « Mais voudriez-vous le payer ? »

Partout à Hackney, la hausse rapide des taux hypothécaires a stupéfié les acheteurs de maison dans l’inaction. En février, l’équipe de cinq courtiers en hypothèques de Chris Dawe à Shoreditch arrangeait chaque semaine 10 hypothèques pour les premiers acheteurs. « Au cours des quinze derniers jours, nous en avons fait peut-être quatre », dit-il. « Ceux qui ont des offres hypothécaires retardent leur signature, espérant une sorte d’intervention qui fera baisser les taux et leur donnera une autre chance. »

Les premiers acheteurs ont fait les frais de la hausse des coûts hypothécaires. Les propriétaires actuels peuvent avoir des années à courir sur les prêts existants et ceux qui approchent de la fin des conditions à taux fixe peuvent bloquer les taux pour les nouveaux produits jusqu’à six mois à l’avance. Les acheteurs qui vendent également une maison peuvent souvent transférer leur ancienne hypothèque sur leur nouvelle maison, en ne contractant une nouvelle hypothèque sur une partie du prix de la maison que s’ils échangent. Mais pour ceux qui achètent pour la première fois, l’impact de l’achat d’une maison sur les finances personnelles a été soudain et grave.

Pendant une grande partie des 18 derniers mois, le marché immobilier local a augmenté. Le prix moyen des maisons dans le quartier londonien de Hackney était d’environ 640 000 £ en juillet, soit 12% de plus qu’au début de la pandémie. Les acheteurs de maison ont enduré les visionnements bondés – entassés côte à côte avec d’autres chercheurs désespérés lors des journées portes ouvertes – la précipitation pour enchérir, les offres finales angoissantes, les agents se bousculant pour jouer les uns contre les autres pour obtenir leur vendeur le prix le plus élevé.

Avec de nombreux acheteurs manquant à maintes reprises des offres qui dépassaient de loin les prix demandés, le carrousel de déception semblait ne jamais finir.

L’attrait de cette partie de Londres n’a pas faibli. Un samedi matin à Clissold Park, les tout-petits jouent sur les balançoires d’une immense aire de jeux. Derrière huit courts de tennis – pleins toute la matinée – des skateurs adolescents soigneusement échevelés échangent des mouvements avec des coureurs de BMX au skate park. Des couples satisfaits, tenant des lattes, descendent la pente de Clissold House, la villa du XVIIIe siècle classée Grade II construite pour le marchand de la ville et militant anti-esclavagiste Jonathan Hoare, qui abrite désormais le Park Life Café.

Mais les taux hypothécaires grimpent depuis décembre, lorsque la Banque d’Angleterre a augmenté le taux de base pour la première fois depuis la pandémie de Covid – elle a depuis augmenté le taux six fois de plus.

Et, depuis que Kwasi Kwarteng, chancelier de l’Échiquier, a dévoilé son « mini » budget le 23 septembre – qui a déclenché des turbulences sur les marchés financiers, incitant les prêteurs à supprimer et à retarifer les produits hypothécaires – les acheteurs ont abandonné des offres ou se sont éloignés de chez eux. achète entièrement.

« J’ai commencé ma carrière en 2000 », explique Dawe. « Je n’ai jamais vu les choses s’arrêter comme au cours des quatre à six dernières semaines. »

Debby Blow, de l’agent local Keatons, a déclaré que deux de ses acheteurs qui avaient obtenu des maisons pour 50 000 £ au-dessus du prix demandé ont réduit leurs offres dans la semaine suivant la déclaration financière de Kwarteng. Un vendeur est venu chez Blow lorsque son acheteur s’est retiré en réponse au bouleversement du marché, espérant une vente rapide pour maintenir sa chaîne en vie.

« L’hypothèque [offer] sur la maison qu’elle achète s’épuise dans neuf semaines », dit Blow. « Quel que soit le taux qu’elle a, elle ne l’obtiendra plus. »

D’autres qui doivent réhypothéquer dans les mois à venir et qui craignent de ne pas pouvoir se permettre les taux plus élevés lui demandent d’évaluer leur maison avant d’éventuelles ventes. « Les gens sont assez paniqués en ce moment. Le battage médiatique est que les prix vont considérablement baisser », dit-elle.

Les acheteurs ont dû recalculer ce qu’ils pouvaient se permettre. Oli et Elle, qui ont refusé de donner leur nom de famille, ont cherché leur première maison par intermittence depuis leur rencontre il y a deux ans.

En janvier, leur option hypothécaire à taux fixe préférée offrait un LTV (ratio prêt-valeur) de 85 % et un taux d’intérêt qui signifiait que les paiements mensuels auraient été d’environ 2 100 £. Aujourd’hui, la même société de construction offre un LTV maximum de 75%, avec des paiements mensuels qui seraient d’environ 3 600 £ – une augmentation de 50% sur les 2 400 £ que le couple paie actuellement en loyer.

Certains signes indiquent que certains vendeurs sont prêts à revoir à la baisse leurs attentes. L’appartement voisin d’Elle était sur le marché depuis plusieurs mois à 800 000 £; il a maintenant fait l’objet d’une offre pour 750 000 £.

L’agent d’achat Plum Fenton dit qu’au cours des deux dernières semaines, les agents immobiliers lui ont envoyé un grand nombre de maisons avec des réductions de prix comprises entre 50 000 et 100 000 £. « Lundi, un agent m’en a envoyé six », dit-elle.

De la fenêtre de sa cuisine ouverte au quatrième étage, Oli scrute l’horizon au-dessus des toits opposés pour les gratte-ciel emblématiques de la ville – le Gherkin, le talkie-walkie, la tour Heron – à trois kilomètres au sud. Le bâtiment jouxte une ligne de chemin de fer terrestre en contrebas; au passage des trains, la salle fait un frisson à peine perceptible.

« L’hypothèse a toujours été que si vous pouviez simplement acheter la maison, il y aurait un relâchement de la pression puisque vos remboursements hypothécaires seraient inférieurs à ce que vous paieriez en loyer. Maintenant, même une fois que vous êtes propriétaire, le stress ne s’arrête pas », dit-il.

Cette année, le couple a étendu ses recherches jusqu’à Sheffield, bien qu’il préfère Brighton et Whitstable. « Mais un déménagement depuis Londres serait une pilule difficile à avaler », déclare Oli, qui est arrivé de Nouvelle-Zélande il y a 10 ans et n’a guère envie de quitter la capitale. Elle ne veut pas quitter Stoke Newington, où elle a grandi.

Mais rester signifie échanger un logement convenable qu’ils louent contre un logement inadéquat qu’ils possèdent. « Vous vous attendez à faire des compromis lorsque vous ne louez plus, mais il est difficile d’envisager de revenir en arrière », déclare Oli.

J’ai commencé ma carrière en 2000. Je n’ai jamais vu les choses s’arrêter comme au cours des quatre à six dernières semaines.

De retour chez Cadet, on s’inquiète de ce que la hausse des taux signifiera pour les propriétaires hypothécaires de Hackney une fois que leurs conditions fixes arriveront à échéance. Tom, l’un des propriétaires du bar, arrive avec des boissons pour la table des banquiers. Il dit que la première année de Cadet a été un succès, mais avec la pandémie, la crise du coût de la vie et – maintenant – la hausse des coûts de logement, diriger une entreprise n’est pas une mince affaire.

« Plus fréquemment, les bars et les restaurants ferment qu’ils n’ouvrent ici. Les affaires vont bien maintenant, mais les choses pourraient changer.

Lorsqu’il a acheté sa première maison l’année dernière à proximité de Clapton, Tom a prévu une rénovation. Mais avec l’échéance de son prêt hypothécaire l’année prochaine et la hausse des taux, il prévoit d’épargner tout ce qu’il peut.

Martin, l’un des cinq assis à la table, se méfie également – même avec une hypothèque à 30% LTV et quatre ans à 1,35% sur une maison à proximité qu’il a achetée l’année dernière. Il a abandonné son projet initial de chercher une maison plus grande, ou peut-être une résidence secondaire en dehors de Londres, après le versement de sa prime annuelle en juin. Au lieu de cela, il attendra l’année prochaine pour voir comment les choses se déroulent. « Une plus grande maison est un luxe en ce moment. »

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