Quand renoncer à votre hypothèque
Si vous avez une hypothèque d’un montant supérieur à la valeur de votre propriété, que faites-vous ? Si vous êtes le propriétaire de la plus grande propriété résidentielle de Manhattan, vous pourriez décider de partir, laissant le désordre à vos créanciers pendant que vous vous occupez de vos affaires.
En fait, c’est précisément ce qui s’est passé lorsque Tishman Speyer, la société américaine qui investit dans l’immobilier, a abandonné les 11 000 logements de Stuyvesant Town et Peter Cooper Village à Manhattan en 2010. C’était l’un des plus gros défauts de paiement de l’histoire – et la société a toujours réussi à rester en affaires. Tishman Speyer ne faisait que suivre le chemin de nombreuses entreprises immobilières commerciales qui l’avaient précédé.
Cependant, si vous êtes titulaire d’un prêt hypothécaire résidentiel, le fait de renoncer à un prêt hypothécaire aura probablement un aspect différent (il est peu probable que ce soit aussi propre et facile). Pourtant, cela peut vous surprendre d’entendre ce conseil : Mathématiquement parlant, s’éloigner peut parfois être le choix le plus prudent.
Points clés à retenir
- Il y a des moments où s’éloigner d’un prêt hypothécaire résidentiel est la meilleure option.
- Pendant la Grande Récession, de nombreux propriétaires, même ceux qui avaient un revenu suffisant pour couvrir leurs hypothèques, ont décidé de partir après que leur maison ait perdu de la valeur.
- Certains experts affirment qu’il peut être judicieux de renoncer à un prêt hypothécaire chaque fois qu’il est possible de louer un logement similaire pour un montant inférieur au versement hypothécaire.
- Les détenteurs de prêts hypothécaires à taux révisable qui possèdent des maisons qui ont perdu de la valeur sont plus susceptibles d’abandonner leurs prêts hypothécaires pendant les périodes de hausse des taux d’intérêt.
- Si partir est la meilleure option, préparez-vous et ayez un plan pour votre prochain endroit où vivre.
Quand s’éloigner a du sens
Avant la bulle immobilière nationale de la fin des années 2000, on pouvait généralement s’attendre à ce que les prix de l’immobilier augmentent avec le temps. Alors que quelques régions géographiques voyaient parfois des valeurs décliner, à l’échelle nationale, les maisons ont pris de la valeur au fil du temps. Jusqu’à présent, c’était la tendance à long terme aux États-Unis
Cependant, en 2008 et 2009, la valeur des propriétés a plongé (parfois, affichant des baisses de valeur à deux chiffres). À la fin de 2009 et à l’ouverture de l’année 2010, 23,1 % de tous les prêts hypothécaires à l’échelle nationale étaient sous-marins – le montant dû sur les prêts hypothécaires était supérieur à la valeur des maisons. À ce stade, ce qui était auparavant impensable pour certains s’est réellement produit : les emprunteurs qui pouvaient encore se permettre de faire leurs versements hypothécaires ont décidé de ne pas le faire.
Si vous pouvez louer une maison de type similaire pour moins que le coût de l’hypothèque, certains experts suggèrent que s’éloigner d’une maison est une bonne décision financière. Dans un scénario où vous êtes sous l’eau sur votre prêt hypothécaire et confronté à une hausse des taux d’intérêt (en raison d’un prêt hypothécaire à taux révisable), l’incitation à vous retirer peut être encore plus attrayante. (Lorsqu’une crise du logement frappe, les grands gagnants sont souvent les locataires.)
Calcul du coût de l’abandon d’un prêt hypothécaire
Le calcul pour comparer le coût du loyer au coût d’une hypothèque est un calcul simple. Un outil pour estimer vos versements hypothécaires mensuels est une calculatrice hypothécaire.
Déterminer le temps qu’il faudra à votre maison pour récupérer sa valeur perdue est un effort légèrement plus complexe. L’utilisation d’une augmentation annuelle de 5 % de la valeur fournira un chiffre approximatif basé sur les moyennes nationales. Un peu de recherche peut vous aider à faire des ajustements pour les marchés régionaux et locaux. Prenons un exemple :
- Prix d’origine : 200 000 $
- Valeur d’aujourd’hui : 150 000 $
- Perte de valeur : 25%
| An | Valeur de départ | +5% |
| 1 | 150 000 $ | 157 500 $ |
| 2 | 157 500 $ | 165 375 $ |
| 3 | $165.375 | 173 643 $ |
| 4 | $173.643 | 182 325 $ |
| 5 | 182 325 $ | 191 442 $ |
| 6 | 191 442 $ | 201 014 $ |
Si les valeurs immobilières grimpent en moyenne de 5% par an, il faudra six ans pour que cette maison atteigne son prix de vente. Cela amène le propriétaire à un seuil de rentabilité, mais il n’y a aucun profit à montrer (et le propriétaire a payé des intérêts sur le prêt chaque année). Si les prix baissent encore de 10 %, la reprise prendra encore plus de temps. (De toute évidence, l’appréciation du prix de l’immobilier n’est pas assurée.)
- Prix d’origine : 200 000 $
- Valeur après une baisse de 25 % : 150 000 $
- Valeur après une autre baisse de 10 % : 135 000 $
| An | Valeur de départ | +5% |
| 1 | 135 000 $ | 141 750 $ |
| 2 | 141 750 $ | 148 837 $ |
| 3 | 148 837 $ | 156 279 $ |
| 4 | 156 279 $ | 164 093 $ |
| 5 | 164 093 $ | 172 297 $ |
| 6 | 172 297 $ | 180 912 $ |
| 7 | 180 912 $ | 189 958 $ |
| 8 | 189 958 $ | 199 456 $ |
| 9 | 199 456 $ | 209 429 $ |
Le temps de récupération est maintenant de plus de huit ans.
Méthodes pour sortir d’une hypothèque
Trois des méthodes les plus courantes pour se retirer d’un prêt hypothécaire sont la vente à découvert, la forclusion volontaire et la forclusion involontaire. Une vente à découvert se produit lorsque l’emprunteur vend une propriété pour moins que le montant dû sur l’hypothèque. L’acheteur de la propriété est un tiers (pas la banque) et tous les profits de la vente vont au prêteur. Le prêteur pardonne la différence ou obtient un jugement contre l’emprunteur. Ensuite, l’emprunteur est tenu d’effectuer le paiement de tout ou partie de la différence entre le prix de vente et la valeur initiale de l’hypothèque.
Tous les prêteurs n’accepteront pas une vente à découvert, mais s’ils le font, la vente à découvert offre une alternative à la forclusion.
Dans une forclusion volontaire, le propriétaire cède volontairement la propriété au prêteur. Pour organiser une saisie volontaire, parlez à votre banque et prenez des dispositions pour remettre les clés de la propriété. Bien que ce processus ait un impact négatif sur la cote de crédit du propriétaire, des paiements supplémentaires sur l’hypothèque ne sont plus nécessaires.
La forclusion involontaire est initiée par le prêteur pour non-paiement. Le prêteur utilise le système judiciaire pour prendre possession du bien. Alors que le propriétaire est souvent autorisé à vivre dans la propriété pendant des mois (gratuitement) pendant le processus de saisie, le prêteur fera un effort actif pour recouvrer la dette et, à la fin, le propriétaire sera expulsé.
Le double standard
Les entreprises réduisent régulièrement leurs effectifs et restructurent leur dette. Cela peut nuire (et parfois détruire) aux fournisseurs qu’ils ne paient pas. Cependant, ceux-ci sont considérés comme de « bonnes » actions commerciales ; les prix des actions de ces sociétés augmentent généralement par la suite.
Cependant, lorsqu’un propriétaire individuel tente de prendre la même décision, le système juridique est mis en place pour protéger les bénéfices du prêteur. Alors que seule une minorité de banques accepteront une vente à découvert pour un propriétaire, toutes sont prêtes à saisir.
Des règles du jeu équitables pour les consommateurs et les entreprises signifieraient que les propriétaires ne devraient avoir aucun remords à renoncer à un prêt que les entreprises en défaut ou dont les propriétés ont été saisies. Comme le terrain n’est pas de niveau, les emprunteurs qui s’éloignent doivent être prêts à accepter les conséquences, qui peuvent inclure un crédit endommagé, le harcèlement par des agences de recouvrement et des difficultés à obtenir un crédit pendant des années.
L’essentiel
Après avoir terminé vos recherches, si vous éloigner est votre meilleure option, soyez prêt. Pour vous assurer d’avoir un logement, achetez une nouvelle maison plus petite ou louez un appartement avant de quitter votre domicile actuel. Achetez une voiture et tout autre article coûteux qui nécessite un financement avant que votre pointage de crédit ne soit déclassé, et mettez de l’argent de côté pour faciliter la transition.