Prêts hypothécaires contre prêts sur valeur domiciliaire : quelle est la différence ?
Quelle est la différence entre les prêts hypothécaires et les prêts sur valeur domiciliaire ?
Les prêts hypothécaires et les prêts sur valeur domiciliaire sont tous deux des méthodes d’emprunt qui nécessitent de mettre en gage une maison en garantie ou en garantie de la dette. Cela signifie que le prêteur peut éventuellement saisir la maison si vous ne suivez pas vos remboursements. Bien que les deux types de prêts partagent cette importante similitude, il existe également des différences essentielles entre les deux.
Points clés à retenir
- Les prêts hypothécaires et les prêts sur valeur domiciliaire sont tous deux des prêts pour lesquels l’emprunteur donne la propriété en garantie.
- L’une des principales différences entre un prêt sur valeur domiciliaire et une hypothèque traditionnelle est que l’emprunteur contracte un prêt sur valeur domiciliaire alors qu’il possède déjà ou a une valeur nette sur la propriété.
- Les prêteurs vous permettent généralement d’hypothéquer jusqu’à 80 % de la valeur d’une maison ; le pourcentage que vous pouvez emprunter via un prêt sur valeur domiciliaire varie et dépend de la part de la maison que vous possédez.
- Le seuil total des déductions fiscales sur tout la dette résidentielle, qu’il s’agisse d’une hypothèque ou d’un prêt sur valeur domiciliaire, ou des deux, s’élève actuellement à 750 000 $.
Investopedia / Sabrina Jiang
Comprendre le fonctionnement des prêts hypothécaires et des prêts sur valeur domiciliaire
Lorsque les gens utilisent le terme « hypothèque », ils parlent généralement d’une hypothèque conventionnelle, pour laquelle une institution financière, comme une banque ou une caisse populaire, prête de l’argent à un emprunteur pour acheter une résidence. Dans la plupart des cas, la banque prête jusqu’à 80 % de la valeur estimative de la maison ou du prix d’achat, selon le montant le moins élevé. Par exemple, si une maison est évaluée à 200 000 $, l’emprunteur serait admissible à une hypothèque pouvant atteindre 160 000 $. L’emprunteur devra payer les 20 % restants, soit 40 000 $, à titre d’acompte.
Les options hypothécaires non conventionnelles comprennent les prêts hypothécaires de la Federal Housing Administration (FHA), qui permettent aux emprunteurs de mettre aussi peu que 3,5 % d’acompte, tant qu’ils paient une assurance hypothécaire, tandis que les prêts du Département américain des anciens combattants (VA) et du Département américain de l’agriculture (USDA) les prêts exigent un acompte de 0 %.
Le taux d’intérêt d’un prêt hypothécaire peut être fixe (le même pendant toute la durée du prêt) ou variable (changeant chaque année, par exemple). L’emprunteur rembourse le montant du prêt majoré des intérêts sur une durée déterminée ; les durées les plus courantes sont de 15 ou 30 ans. Une calculatrice hypothécaire peut vous montrer l’impact de différents taux sur votre paiement mensuel.
Si un emprunteur est en retard de paiement, le prêteur peut saisir la maison, ou la garantie, dans le cadre d’un processus connu sous le nom de forclusion. Le prêteur vend ensuite la maison, souvent lors d’une vente aux enchères, pour récupérer son argent. Si cela se produit, cette hypothèque (appelée « première » hypothèque) a priorité sur les prêts ultérieurs consentis sur la propriété, comme un prêt sur valeur domiciliaire (parfois appelé « deuxième » hypothèque) ou une marge de crédit sur valeur domiciliaire (HELOC) . Le prêteur initial doit être remboursé en totalité avant que les prêteurs suivants ne reçoivent le produit d’une vente de forclusion.
Prêts sur valeur domiciliaire
Un prêt sur valeur domiciliaire est également une hypothèque. La principale différence entre un prêt sur valeur domiciliaire et un prêt hypothécaire traditionnel est que vous contractez un prêt sur valeur domiciliaire après acheter et accumuler des capitaux propres dans la propriété. Une hypothèque est généralement l’outil de prêt qui permet à un acheteur d’acheter (financer) la propriété en premier lieu.
Comme son nom l’indique, un prêt sur valeur domiciliaire est garanti, c’est-à-dire garanti, par la valeur nette du propriétaire dans la propriété, qui correspond à la différence entre la valeur de la propriété et le solde hypothécaire existant. Par exemple, si vous devez 150 000 $ sur une maison évaluée à 250 000 $, vous avez 100 000 $ en valeur nette. En supposant que votre crédit est bon et que vous êtes autrement admissible, vous pouvez contracter un prêt supplémentaire en utilisant ces 100 000 $ en garantie.
Comme une hypothèque traditionnelle, un prêt sur valeur domiciliaire est un prêt à tempérament remboursé sur une durée déterminée. Différents prêteurs ont des normes différentes quant au pourcentage de la valeur nette d’une maison qu’ils sont prêts à prêter, et la cote de crédit de l’emprunteur aide à éclairer cette décision.
Ratio prêt-valeur (LTV)
Les prêteurs utilisent le ratio prêt-valeur (LTV) pour déterminer combien d’argent un investisseur peut emprunter. Le ratio LTV est calculé en ajoutant le montant demandé en tant que prêt au montant que l’emprunteur doit encore sur la maison et en divisant ce chiffre par la valeur estimative de la maison ; le total est le ratio LTV. Si un emprunteur a remboursé une bonne partie de son prêt hypothécaire ou si la valeur de la maison a augmenté de manière significative, l’emprunteur pourrait alors obtenir un prêt important.
Deuxièmes hypothèques
Dans de nombreux cas, un prêt sur valeur domiciliaire est considéré comme une deuxième hypothèque, par exemple, si l’emprunteur a déjà une hypothèque existante sur la résidence. Si la maison fait l’objet d’une saisie, le prêteur qui détient le prêt sur valeur domiciliaire n’est pas payé tant que le premier prêteur hypothécaire n’est pas payé. Par conséquent, le risque du prêteur sur valeur domiciliaire est plus élevé, c’est pourquoi ces prêts portent généralement des taux d’intérêt plus élevés que les prêts hypothécaires traditionnels.
Cependant, tous les prêts sur valeur domiciliaire ne sont pas des deuxièmes hypothèques. Un emprunteur propriétaire libre et quitte de son bien peut décider de contracter un emprunt sur la valeur du logement. Dans ce cas, le prêteur qui accorde le prêt sur valeur domiciliaire est considéré comme un premier titulaire de privilège. Ces prêts peuvent avoir des taux d’intérêt plus élevés mais des frais de clôture inférieurs. Par exemple, une évaluation peut être la seule exigence pour conclure la transaction.
Déductibilité fiscale des prêts hypothécaires et des prêts sur valeur domiciliaire
Ironiquement, les prêts sur valeur domiciliaire et les hypothèques sont devenus plus similaires à un égard : leur déductibilité fiscale. La raison en est la loi de 2017 sur les réductions d’impôts et l’emploi.
Avant la Loi sur les réductions d’impôts et l’emploi, vous ne pouviez déduire que jusqu’à 100 000 $ de la dette d’un prêt sur valeur domiciliaire.
En vertu de la loi, les intérêts sur une hypothèque sont déductibles d’impôt pour les hypothèques jusqu’à 1 million de dollars (si vous avez contracté le prêt avant le 15 décembre 2017) ou 750 000 $ (si vous l’avez contracté après cette date). Cette nouvelle limite s’applique également aux prêts sur valeur domiciliaire : 750 000 $ est maintenant le seuil total des déductions sur tout dette résidentielle.
Cependant, il y a un hic. Auparavant, les propriétaires pouvaient déduire les intérêts d’un prêt sur valeur domiciliaire ou d’un HELOC, quelle que soit la façon dont ils utilisaient l’argent, que ce soit pour des améliorations domiciliaires ou pour rembourser une dette à intérêt élevé, comme le solde d’une carte de crédit ou un prêt étudiant. La loi a suspendu la déduction des intérêts payés sur les prêts sur valeur domiciliaire de 2018 à 2025, à moins qu’ils ne soient utilisés pour « acheter, construire ou améliorer considérablement la maison du contribuable qui garantit le prêt ».
L’IRS déclare:
En vertu de la nouvelle loi… les intérêts sur un prêt sur valeur domiciliaire utilisé pour construire un ajout à une maison existante sont généralement déductibles, tandis que les intérêts sur le même prêt utilisé pour payer les dépenses personnelles, telles que les dettes de carte de crédit, ne le sont pas. Comme en droit antérieur, le prêt doit être garanti par la résidence principale ou la résidence secondaire (dite résidence qualifiée) du contribuable, ne pas dépasser le coût du logement et répondre à d’autres exigences.
Un prêt sur valeur domiciliaire est-il une deuxième hypothèque ?
Oui. C’est un type de deuxième hypothèque qui vous permet d’emprunter de l’argent sur la valeur nette de votre maison. Vous recevez cet argent sous forme de somme forfaitaire. Cela s’appelle aussi une deuxième hypothèque parce que vous avez un autre paiement de prêt à effectuer en plus de votre hypothèque principale.
Quelle est la différence entre un prêt sur valeur domiciliaire et une ligne de crédit sur valeur domiciliaire (HELOC) ?
Il existe plusieurs différences clés entre un prêt sur valeur domiciliaire et un HELOC. En un mot, un prêt sur valeur domiciliaire est une somme forfaitaire fixe et unique qui est émise puis remboursée au fil du temps. Une HELOC est une ligne de crédit renouvelable utilisant une maison comme garantie qui peut être utilisée et remboursée encore et encore, comme une carte de crédit.
Une hypothèque ou un prêt sur valeur domiciliaire a-t-il des taux d’intérêt plus bas ?
Une hypothèque aura un taux d’intérêt inférieur à celui d’un prêt sur valeur domiciliaire ou d’un HELOC, car une hypothèque a la première priorité sur le remboursement en cas de défaut et présente un risque plus faible pour le prêteur qu’un prêt sur valeur domiciliaire ou un HELOC.
L’essentiel
Si vous avez un taux d’intérêt extrêmement bas sur votre prêt hypothécaire actuel, vous devriez probablement utiliser un prêt sur valeur domiciliaire pour emprunter les fonds supplémentaires dont vous avez besoin. Mais gardez à l’esprit qu’il existe des limites à sa déductibilité fiscale, notamment l’utilisation de l’argent à des fins d’amélioration de votre propriété.
Si les taux hypothécaires ont considérablement baissé depuis que vous avez contracté votre prêt hypothécaire actuel ou si vous avez besoin de l’argent à des fins sans rapport avec votre maison, vous devriez envisager un refinancement hypothécaire complet. Si vous refinancez, vous pouvez économiser sur l’argent supplémentaire que vous empruntez, car les prêts hypothécaires traditionnels comportent des taux d’intérêt inférieurs à ceux des prêts sur valeur nette d’une propriété, et vous pourrez peut-être obtenir un taux inférieur sur le solde que vous devez déjà.