Pourquoi les prix des maisons montent en flèche dans le monde, provoquant la panique des acheteurs

Il n’y a pas longtemps, les experts immobiliers se préparaient au pire.

La pandémie de coronavirus avait enfermé de grandes parties du monde, fermant des entreprises, coûtant leur emploi à des dizaines de millions de travailleurs et gelant le marché du logement. Le nombre de personnes demandant plus de temps aux prêteurs pour leurs versements hypothécaires a augmenté à mesure que la récession mondiale a frappé.

«Cette fois l’an dernier, nous pensions que ce serait encore une fois 2008», a déclaré Kate Everett-Allen, responsable de la recherche résidentielle internationale au cabinet de conseil immobilier Knight Frank.

La crainte était que les prix des logements s’effondrent, comme ils l’avaient fait de manière fiable lors des ralentissements économiques précédents. Une augmentation des faillites et du chômage réduirait les revenus disponibles et empêcherait les propriétaires très endettés de maintenir leurs prêts hypothécaires.

Ceux qui ont la chance de posséder des résidences secondaires seraient obligés de vendre pour constituer des réserves de liquidités, ce qui exercerait une pression encore plus à la baisse sur les prix.

«En fait, rien de tout cela n’est arrivé», a ajouté Everett-Allen.

Au lieu de cela, les prix des logements ont grimpé alors même que le monde subissait sa pire crise depuis la Grande Dépression. De la Nouvelle-Zélande aux États-Unis, en passant par l’Allemagne, la Chine et le Pérou, le même phénomène s’est installé: les prix des logements montent en flèche et de nombreux acheteurs paniquent.

Parmi les 37 pays riches qui composent l’Organisation de coopération et de développement économiques (OCDE), les prix réels des logements ont augmenté de près de 7% entre le quatrième trimestre 2019 et le quatrième trimestre 2020 – la croissance la plus rapide en glissement annuel les deux dernières décennies.

Alors, est-ce une bulle sur le point d’éclater? Non, selon Everett-Allen. Les emprunts restent bon marché et, une fois les frontières rouvertes, les investisseurs étrangers donneront un nouvel élan aux marchés immobiliers, où l’activité d’achat a été largement tirée par les acheteurs nationaux, a-t-elle déclaré.

« Cela se jouera pendant le reste de l’année et l’an prochain, puis il y aura peut-être une accalmie », a-t-elle ajouté.

L’effet COVID

Dans une tournure inattendue, la pandémie a profité aux prix des logements.

C’est parce que les gouvernements du monde entier ont aidé les propriétaires en interdisant temporairement les saisies et en fournissant des milliards de dollars de soutien aux travailleurs et aux entreprises. Les baisses de taux d’intérêt ont maintenu les remboursements hypothécaires abordables dans de nombreux endroits, tandis que des réductions temporaires des taxes d’achat sur certains marchés ont stimulé l’achat d’une maison.

Ces mesures ont amorti le marché du logement de la récession des coronavirus. Mais la pandémie elle-même a en fait fait grimper les prix.

«Si vous enfermez la grande majorité de la population pendant des mois, ils (réévaluent rapidement) ce qu’ils veulent de leur maison», a déclaré Richard Donnell, directeur de recherche à la plateforme immobilière britannique Zoopla.

Alors que les gens ont été forcés de transformer des maisons en bureaux et en salles de classe, il n’a pas fallu longtemps pour qu’une «course à l’espace» s’installe.

Les personnes les plus riches de plusieurs pays ont fui les villes pour de plus grandes maisons de banlieue avec plus d’espace extérieur dans l’espoir qu’elles n’auront pas autant besoin de se rendre dans les bureaux centraux, même après la fin de la pandémie.

Beaucoup d’entre eux sont dans une meilleure situation financière qu’avant le déclenchement de la pandémie, car ils ont moins dépensé en vacances et en mangeant au restaurant, et peuvent donc dépenser plus pour acheter une maison.

Par exemple, au Royaume-Uni, les villes de banlieue à proximité de Londres, telles que Bishop’s Stortford et Winchester, ont vu la valeur des propriétés augmenter.

«Tout ce qui a un bureau à domicile à moins d’une heure de train de Londres coûte 10% au-dessus de sa valeur marchande», selon Daniel Harrington, responsable international de la croissance chez l’agent immobilier haut de gamme Fine & Country.

Une tendance que Harrington a observée dans des capitales telles que Londres et Paris voit des cadres riches échanger leurs maisons situées au centre contre quelque chose de plus grand mais moins cher plus loin de la ville, leur laissant suffisamment d’argent pour acheter un petit appartement au centre-ville et une maison de vacances ailleurs.

C’est une demande intérieure accrue de biens immobiliers dans des endroits comme la Côte d’Azur, qui est traditionnellement dominée par les acheteurs étrangers.

Dans la station balnéaire d’Ilfracombe, dans le sud-ouest de l’Angleterre, Lee Hussell, le directeur de l’agence immobilière Webbers, a vendu deux propriétés ces derniers mois pour 100 000 £ (182 000 $ A) au-dessus des prix demandés.

«En 38 ans d’achat et de vente de maisons, je n’ai pas été témoin d’un marché comme celui-ci», a commenté Henry Pryor, un agent d’achat au Royaume-Uni. « Il y a eu des histoires d’acheteurs payant 10 000 £ (1A8 000 $) plus simplement pour pouvoir voir une propriété. »

Avec des niveaux de stocks au Royaume-Uni inférieurs d’environ 30% à la norme, les gens «achètent des propriétés en panique», a ajouté Pryor. Les transactions ont été suivies au-dessus de la moyenne chaque mois depuis novembre, le mois de mars ayant enregistré 180 000 ventes, soit près du double de la moyenne du même mois au cours des 20 dernières années.

«Il y a douze mois, les gens paniquaient en achetant du papier toilette de peur de manquer. C’est vraiment la sensation que nous avons aujourd’hui (sur le marché du logement) », a-t-il déclaré.

Les prix des logements en Grande-Bretagne ont bondi de 8,5% en 2020 malgré la pire récession en plus de trois siècles. C’est le taux de croissance annuel le plus élevé depuis 2014, selon l’Office for National Statistics.

Et ce n’est pas seulement le Royaume-Uni. Aux États-Unis, le nombre de ventes de maisons existantes a atteint son plus haut niveau en 2020 depuis 2006, selon la National Association of Realtors.

Les prix des maisons ont augmenté de 9% en 2020 et ont continué de grimper, le prix médian d’une maison existante atteignant un sommet historique de 26000 dollars en mars.

Dans un exemple stupéfiant de la frénésie du marché, l’agent immobilier Ellen Coleman a reçu 76 offres tout en espèces sur un réparateur de 357 073 $ A dans la banlieue de Washington DC dans les trois jours suivant l’inscription de la propriété. La maison de 167 m² de quatre chambres à coucher s’est vendue A596 000 $, une augmentation de 70% par rapport au prix demandé.

D’Auckland à Shanghai, Munich et Miami, les prix des logements semblent défier la gravité.

En Allemagne, les propriétés se vendent dans les deux semaines suivant leur cotation et les courtiers ont du mal à obtenir des inscriptions, selon Michael Heming, titulaire de la licence principale de Fine & Country en Allemagne, en Autriche et en Suisse.

«C’est un marché très fort et les prix sont de plus en plus élevés», a déclaré Heming à CNN Business.

Au Portugal, des étrangers ont acheté des maisons alors qu’ils ne pouvaient pas voir les propriétés qu’ils achetaient. Les prix y ont bondi de 6% au quatrième trimestre de 2020 par rapport à la même période un an plus tôt, selon les données de Knight Frank.

Malgré l’absence de visiteurs provenant de marchés acheteurs traditionnellement forts, tels que le Brésil, la Grande-Bretagne, la France et la Belgique, les trois premiers mois de 2021 ont déjà battu des records de ventes, selon Charles Roberts, associé directeur de Fine & Country Portugal.

«Nous avons vendu beaucoup de ces stores», a déclaré Roberts, ajoutant que les acheteurs étrangers veulent de l’air frais, un espace ouvert et un trou de boulon pittoresque pour échapper à la prochaine pandémie. «Lorsque le voyage s’ouvre, je pense que nous sommes dans trois mois de pandémonium.»

Il a récemment vendu un appartement sur la côte de Cascais, juste à l’ouest de Lisbonne, pour 3,5 millions d’euros (A5,5 millions de dollars) à un Sud-Africain qui n’a jamais visité la ville.

En Inde, les prix ont baissé après une baisse de 6,9 ​​pour cent du PIB l’année dernière, mais les transactions ont bondi après la fin du premier verrouillage.

«COVID a conduit à un retour d’activité sur le marché», a déclaré Hitesh Oberoi, PDG d’Info Edge, qui possède le plus grand portail immobilier de l’Inde, 99acres.com. «Beaucoup de gens veulent des maisons plus grandes», a-t-il ajouté. «Beaucoup de gens pensaient que parce que l’économie était en plein essor, ils obtiendraient de bonnes affaires.»

Oberoi a déclaré que la baisse des taux d’intérêt et la baisse des droits sur les transactions dans certaines parties du pays avaient également aidé, mais que le marché ralentissait à nouveau alors que l’Inde luttait contre une deuxième vague dévastatrice du virus.

Les gouvernements se tournent vers les marchés froids

Dans plusieurs pays, les gouvernements cherchent déjà des moyens d’empêcher la surchauffe de leurs marchés immobiliers.

En Nouvelle-Zélande – où les prix médians de l’immobilier résidentiel ont augmenté de plus de 24% sur l’année jusqu’en mars pour atteindre un niveau record – le gouvernement est sous pression pour stabiliser le marché, selon Wendy Alexander, PDG par intérim du Real Estate Institute. de la Nouvelle-Zélande.

En mars, le gouvernement a annoncé une série de mesures qui, espèrent-ils, «refroidiront la demande des investisseurs» et ralentiront le rythme de la croissance des prix, a déclaré Alexander. Par exemple, les échappatoires fiscales ont été resserrées et les ministres envisagent de restreindre les prêts à intérêt uniquement aux spéculateurs.

En Chine, où les prix des logements dans les «villes de premier rang», notamment Pékin, Shenzhen, Shanghai et Guangzhou, ont augmenté de 12% en moyenne d’une année sur l’autre en mars, «Pékin est plus déterminé que jamais à freiner son levier immobilier», les analystes de Société Générale ont déclaré dans une note la semaine dernière.

«Plus de 30 villes, représentant un cinquième des ventes nationales en 2019, ont déployé d’importantes mesures de resserrement», a déclaré Michelle Lam, économiste de la Grande Chine de Société Générale.

« Il s’agit notamment des restrictions d’achat et de vente, des restrictions de crédit, de l’augmentation de la période de détention des exonérations fiscales et de la correction des échappatoires via de faux divorces », a-t-elle ajouté. Dans le passé, certains couples ont demandé le divorce pour contourner les plafonds qui limitent la propriété des familles.

Mais même avec des freins plus importants en place, les analystes de Société Générale s’attendent à ce que la correction des prix de l’immobilier en Chine soit modeste étant donné que les conditions de crédit resteront favorables et en raison d’une demande solide pour l’immobilier urbain, d’une offre limitée dans les villes de premier plan et d’un intérêt persistant pour l’immobilier. investissement.

Les régulateurs bancaires d’autres pays pourraient également resserrer les règles relatives aux prêts hypothécaires afin de refroidir les marchés, selon Matthias Holzhey, responsable des investissements immobiliers suisses chez UBS, qui considère la réglementation plus largement comme une menace possible pour la croissance des prix des logements.

Par exemple, les décideurs politiques pourraient augmenter les taxes sur les terres et les transactions, en particulier lorsque les gouvernements cherchent à réparer les finances publiques après la pandémie.

Pourquoi il est peu probable que le boom éclate

Mais alors même que les gouvernements se concentrent sur le marché du logement, les analystes ne prévoient pas de correction des prix des logements.

La croissance économique mondiale devrait être beaucoup plus forte cette année, à mesure que les vaccins seront déployés et que les restrictions de verrouillage s’atténueront, ce qui soutiendra les marchés du logement.

Surtout, les taux d’intérêt devraient rester bas. «Historiquement, les périodes de faiblesse des prix des logements ont été déclenchées par la hausse des taux d’intérêt», a déclaré Holzhey.

Les taux bas ont été un moteur clé des prix, en particulier aux États-Unis et en Europe, car ils rendent l’emprunt plus abordable. Les taux hypothécaires dans les 19 pays qui utilisent l’euro n’étaient en moyenne que de 1,3% en mars, selon les statistiques officielles.

Même avec une légère hausse de l’inflation, les décideurs devraient maintenir les taux d’intérêt bas pour assurer la reprise. Ils devront peut-être changer de cap si les prix continuent d’augmenter et de se stabiliser à des niveaux plus élevés, mais les principaux banquiers centraux ont eu du mal à souligner qu’ils sont prêts à laisser leurs économies tourner plus vite que la normale si cela contribuait à dynamiser la croissance et à créer des emplois.

«Les taux hypothécaires resteront structurellement bas et soutiendront la croissance du marché au cours des deux prochaines années», a déclaré Adam Challis, directeur exécutif de la recherche et de la stratégie de Jones Lang LaSalle en Europe, au Moyen-Orient et en Afrique.

En d’autres termes, ne vous attendez pas à ce que ce boom éclate de sitôt.