Plus de propriétaires de propriétés de bureaux en détresse choisissent simplement de s’éloigner

Le ralentissement du marché des espaces de bureaux commerciaux a poussé un nombre croissant de propriétaires en difficulté à prendre la décision de simplement s’éloigner des hypothèques qu’ils ne peuvent pas payer maintenant ou qu’ils ne peuvent pas se permettre après avoir refinancé à des taux d’intérêt nettement plus élevés.

Les propriétaires, des petits promoteurs immobiliers de niche aux géants du capital-investissement tels que Blackstone, le plus grand propriétaire commercial au monde, ont tous pris cette décision ces derniers mois. La tendance ajoute une autre ride gênante à un marché des bureaux commerciaux criblé de prêts en difficulté, d’impayés en hausse et de valeurs immobilières en chute libre.

« Il y a beaucoup de propriétaires qui s’agenouillent et vont à l’église », a déclaré Vince Schwab, directeur général exécutif du bureau de San Francisco du courtier en investissement immobilier Marcus & Millichap. « Je plaisante, mais c’est un peu vrai. »

« Ça va être long. Il y a beaucoup de choses qui retournent à la banque », a déclaré Schwab.

Darin Mellott, vice-président de la recherche sur les marchés des capitaux chez CBRE, société d’immobilier commercial et de services d’investissement, est d’accord.

« Certains acteurs du marché ont décidé que » nous rendons les clés «  », a déclaré Mellott, ajoutant qu’il y avait un problème fondamental à cela : « les prêteurs ne veulent pas être des gestionnaires d’actifs ».

Cela signifie que les pertes sur prêts iront en grande partie aux investisseurs dans des titres adossés aux flux de trésorerie attendus des prêts hypothécaires commerciaux – un marché américain de 1 billion de dollars.

Les mauvais prêts ne font pas de discrimination

Dans un marché de bureaux disparate qui fluctue en fonction du type de propriété et de l’emplacement, certaines propriétés attrayantes continuent d’afficher des loyers record.

Cependant, d’autres pans de grands centres-villes métropolitains sont confrontés à un effondrement pur et simple. Schwab a déclaré que la valeur des bureaux dans le centre-ville de San Francisco, au pied carré, avait chuté de 60 à 70 % par rapport à son sommet il y a quelques années à peine.

Bien que l’âge, le type et l’emplacement de la propriété puissent être discriminatoires, la taille de la transaction ou du prêt ne le fait pas. Schwab, qui se spécialise dans les transactions de moins de 30 millions de dollars, a déclaré que les bureaux de tous types et de toutes tailles sont confrontés à des problèmes de prêt. Et lorsque les propriétaires renflouent, les effets en aval mettent du temps à se faire sentir.

« C’est vraiment au cas par cas », a déclaré Schwab. Il a noté que beaucoup dépendait des accords de recours d’un prêteur, des conditions de tout titre de créance adossé à une hypothèque commerciale (CMBS) contenant une note en défaut, et des souscripteurs et courtiers impliqués dans l’accord initial.

Quoi qu’il en soit, dit-il, c’est toujours un processus complexe.

Notes de plus en plus troublées

C’est aussi un processus qui devient de plus en plus courant. Les taux d’impayés sur les immeubles de bureaux commerciaux aux États-Unis ont atteint 4 % en mai, soit plus du double du taux de 1,7 % d’il y a à peine six mois.

Pendant ce temps, le nombre de prêts de titres adossés à des hypothèques commerciales transférés à des soi-disant «services spéciaux» a grimpé en flèche. Les gestionnaires spéciaux prennent en charge les prêts en difficulté ou les prêts en défaut des gestionnaires principaux des prêts CMBS, qui gèrent normalement les paiements et communiquent avec les emprunteurs.

En mai, les prêts immobiliers de bureaux représentaient 41 % de l’ensemble des prêts immobiliers commerciaux transférés à des gestionnaires spéciaux, et le nombre de prêts immobiliers en gestion spéciale a augmenté pour atteindre 6,2 % de l’ensemble des prêts immobiliers de bureaux. C’est en hausse par rapport à 3,6 % il y a seulement six mois et la première fois en 13 ans, le taux d’entretien spécial dépassait 6 %.

Comme ils l’ont fait pendant la frénésie des prêts hypothécaires à risque qui a précipité la crise financière mondiale de 2008-2009, les prêts à intérêt seulement hantent désormais le marché. Ces prêts ont représenté 88 % des émissions de CMBS en 2021, contre 51 % en 2013.

Cautions de pierre noire

La flambée des taux d’intérêt a fait du refinancement de ces prêts une proposition perdante pour les propriétaires d’immeubles de bureaux. Cette année seulement, la Mortgage Bankers Association estime que 92 milliards de dollars de dette non bancaire arriveront à échéance. Les emprunteurs devront soit refinancer cette dette, soit faire défaut ou vendre la propriété sous-jacente.

Blackstone, le géant de l’investissement immobilier qui a levé plus tôt cette année 30,4 milliards de dollars pour son dernier fonds, a choisi de se retirer plus d’une fois.

La société a cessé d’effectuer des paiements en mars sur un prêt de 325 millions de dollars pour un parc de bureaux à Las Vegas qu’elle possède et une tour de bureaux de Midtown Manhattan qu’elle a achetée en 2014 pour 605 millions de dollars.

En outre, la société aurait envisagé de renoncer à un prêt de 274 millions de dollars contracté en 2017 pour acheter des hôtels Club Quarters à Chicago, San Francisco, Boston et Philadelphie. Un réparateur spécial a repris ce prêt en juin 2020, alors que les voyages se sont brusquement arrêtés pendant la pandémie de Covid-19. Blackstone n’a pas effectué de paiement sur le prêt depuis lors.

Correction—27 juin 2023 : Une version précédente de cet article a mal orthographié le nom de l’expert de CBRE. C’est Darin Mellott.