Options de refinancement de votre HELOC
Lorsque vous souscrivez une ligne de crédit sur valeur domiciliaire (HELOC), elle a généralement une période de tirage initiale de 10 ans. Pendant ce temps, vous pouvez emprunter de l’argent sur la ligne de crédit selon vos besoins et ne payer que les intérêts sur ce que vous avez emprunté. De nombreux propriétaires font exactement cela.
Cependant, après la fin de la période de tirage, vous ne pouvez plus emprunter sur votre ligne de crédit. Au lieu de cela, vous devez commencer à effectuer des paiements d’intérêts et de capital entièrement amortis chaque mois sur le solde que vous avez accumulé. Cette deuxième étape, appelée « période de remboursement », est généralement de 10, 15 ou 20 ans. Vos paiements mensuels peuvent être considérablement plus élevés qu’ils ne l’étaient pendant la période de tirage, et de nombreux propriétaires finissent par faire face à un choc de paiement, surtout si les taux d’intérêt ont augmenté.
Une façon de résoudre le problème du choc de paiement consiste à refinancer votre HELOC, et il existe plusieurs façons de le faire. Voyons comment vous qualifier, quelles sont vos options et les avantages et les inconvénients de chaque option.
Points clés à retenir
- De nombreux propriétaires subissent un choc de paiement lorsqu’ils doivent commencer à rembourser le principal de leur HELOC.
- Pour être admissible à un refinancement HELOC, vous devez disposer d’une valeur nette adéquate pour respecter les directives du prêteur.
- Vous pouvez refinancer un HELOC en le refinançant dans un nouveau HELOC, en utilisant un prêt sur valeur domiciliaire pour rembourser votre HELOC ou en refinançant une nouvelle hypothèque de premier rang.
- Si vous n’êtes pas admissible au refinancement, la modification du prêt peut être une option.
Comment se qualifier pour refinancer votre HELOC
Le refinancement d’un HELOC est similaire à la souscription ou au refinancement d’une première hypothèque. Vous devrez vous qualifier en fonction de vos revenus, de vos dépenses, de vos dettes et de la valeur de votre maison. Cela signifie fournir des documents tels que des talons de paie, des formulaires W-2, des relevés bancaires et des déclarations de revenus et payer pour une évaluation complète de la maison, une évaluation au volant ou une évaluation du modèle d’évaluation automatisé (AVM).
Pour obtenir les taux d’intérêt les plus bas, vous devrez avoir un pointage de crédit FICO « très bon » à « exceptionnel » : quelque part entre 740 et 850. Vous pourriez être admissible avec un score aussi bas que 620, mais vous paierez souvent plus du double du taux d’intérêt d’une personne ayant un excellent score, ne pourrez peut-être pas emprunter autant et aurez peut-être plus de mal à trouver un prêteur qui travaillera avec vous.
Les prêteurs voudront également s’assurer que les paiements mensuels de votre dette, plus le paiement mensuel du prêt pour lequel vous postulez, ne totaliseront pas plus de 50 % de votre revenu. Ils appellent ce calcul votre «ratio dette / revenu (DTI)».
Enfin, vous devrez disposer d’une valeur nette suffisante après avoir contracté le nouveau prêt pour respecter les directives du prêteur concernant votre ratio combiné prêt-valeur (CLTV), un pourcentage calculé en divisant le montant total que vous avez emprunté par rapport à votre maison par la juste valeur marchande de la propriété. Certains prêteurs permettent aux propriétaires ayant un excellent crédit d’emprunter jusqu’à 100 % de la valeur de leur maison, mais il est courant de ne pouvoir emprunter que 85 %.
Un exemple de refinancement HELOC
Disons que votre maison vaut 300 000 $. Vous avez un solde de premier prêt hypothécaire de 190 000 $ et un solde HELOC de 50 000 $. Cela fait un total de 240 000 $ déjà emprunté sur votre maison. Si vous divisez 240 000 $ par 300 000 $, vous obtenez un ratio CLTV de 80 %. Cela signifie que la valeur nette de votre maison est de 20 %.
Dans ce cas, en supposant que vous souhaitiez uniquement refinancer le solde HELOC existant et que vous ne souhaitiez pas emprunter davantage, vous devriez pouvoir trouver un prêteur qui travaillera avec vous, surtout si vous avez un bon crédit. De plus, plus vous avez de valeur nette sur votre propriété, plus votre taux d’intérêt aura tendance à être bas. Avec certains prêteurs, vous pouvez avoir besoin d’un ratio CLTV ne dépassant pas 60% ou 70% pour obtenir le taux d’intérêt le plus bas.
Selon le Fair Housing Act, la discrimination en matière de prêts hypothécaires est illégale. Si vous pensez avoir été victime de discrimination fondée sur « la race, la couleur, la religion, le sexe (y compris le sexe, l’identité de genre, l’orientation sexuelle et le harcèlement sexuel), la situation familiale, l’origine nationale ou le handicap », vous pouvez prendre certaines mesures . L’une de ces étapes consiste à déposer un rapport auprès du Consumer Financial Protection Bureau (CPFB) ou du Département américain du logement et du développement urbain (HUD).
Il existe trois façons de refinancer votre HELOC et une option de secours. Voici vos choix et les avantages et inconvénients de chacun.
1. Ouvrir un nouveau HELOC
Comment ça fonctionne
Vous pouvez lancer la boîte sur la route en recommençant avec une nouvelle période de tirage de 10 ans et une nouvelle période de remboursement des intérêts uniquement.
Avantages
Vous n’aurez pas à rembourser le capital de votre prêt avant 10 ans. Le refinancement de votre HELOC vous permet de gagner du temps pour améliorer votre situation financière si vous avez du mal à joindre les deux bouts et que vous ne voulez pas faire défaut sur votre prêt.
Les inconvénients
Vous allez devoir rembourser le prêt un jour. Plus vous tardez à le rembourser, plus vous paierez d’intérêts au fil du temps. Il est difficile de savoir quels seront vos paiements mensuels ou vos coûts d’emprunt totaux avec un taux d’intérêt variable, ce que les HELOC ont généralement.
De plus, l’entrée d’une nouvelle période de tirage facilite la poursuite des emprunts. Si vous refinancez parce que vous êtes préoccupé par le remboursement de votre HELOC existant, l’augmentation de votre dette ne fera que rendre votre situation financière plus précaire.
2. Refinancer en un prêt sur valeur domiciliaire
Comment ça fonctionne
Vous pouvez utiliser un prêt sur valeur domiciliaire pour rembourser votre HELOC.
Avantages
Avec un prêt sur valeur domiciliaire, vous pouvez obtenir jusqu’à 30 ans pour rembourser votre solde au lieu des 20 ans que vous aviez probablement avec votre HELOC. Votre nouveau prêt aura un taux d’intérêt fixe et chaque mensualité sera la même. Le plus long terme pourrait rendre vos paiements mensuels plus abordables, et la prévisibilité de ces paiements pourrait les rendre plus gérables.
Les inconvénients
En allongeant la durée de votre prêt, vous pourriez payer plus d’intérêts à long terme. De plus, les taux des prêts sur valeur domiciliaire sont généralement plus élevés que les taux HELOC. Votre taux n’augmentera pas si les taux du marché montent, mais il ne diminuera pas non plus s’ils baissent.
3. Refinancer en une nouvelle première hypothèque
Comment ça fonctionne
Au lieu de simplement refinancer votre HELOC et de continuer à avoir deux hypothèques, vous pouvez refinancer à la fois votre HELOC et votre première hypothèque en un seul prêt.
Avantages
Vous pouvez obtenir les taux d’intérêt fixes les plus bas disponibles. Les taux de première hypothèque ont tendance à être inférieurs aux taux des prêts sur valeur nette de la maison, car si vous ne respectez pas vos paiements, votre prêteur hypothécaire de premier rang a des dibs sur le produit de la vente de votre maison saisie.
En supposant que vous refinancez avec une première hypothèque à taux fixe, vous gagnerez également la stabilité de paiements mensuels égaux et connaîtrez vos coûts d’emprunt totaux à l’avance, tout comme vous le feriez avec l’option de prêt sur valeur domiciliaire décrite ci-dessus.
Les inconvénients
La souscription d’une nouvelle hypothèque de premier rang peut signifier payer des frais de clôture beaucoup plus élevés que vous ne le feriez lors d’un refinancement en un nouveau prêt HELOC ou prêt sur valeur domiciliaire. Les frais de clôture du refinancement peuvent représenter de 2 à 5 % du montant du prêt, tandis que de nombreux prêteurs paieront en fait vos frais de clôture sur une deuxième hypothèque.
Que se passe-t-il si je ne me qualifie pas pour refinancer mon HELOC ?
La modification de prêt peut être votre seule option si vous êtes sous l’eau sur votre prêt hypothécaire, si votre pointage de crédit est tombé en dessous de 620 ou si votre revenu est trop faible pour effectuer les paiements mensuels sur un nouveau prêt. Pour demander une modification de prêt, qui peut vous aider à éviter la saisie en modifiant votre prêt existant afin que les paiements correspondent à votre budget, contactez votre gestionnaire de prêt et expliquez votre situation. Le plus tôt est le mieux, idéalement avant d’avoir manqué un seul paiement.
Bank of America, par exemple, a un programme d’aide à la valeur nette du logement qui accorde aux propriétaires qualifiés un taux d’intérêt plus bas à plus long terme, ou les deux s’ils ont connu des difficultés financières, disons une perte soudaine de revenu ou un divorce.
Les prêteurs ne sont pas tenus de modifier votre prêt, cette option peut donc ne pas vous être offerte. Si c’est le cas, vous devrez peut-être effectuer une période d’essai de trois mois démontrant que vous pouvez effectuer les paiements modifiés avant que votre agent ne modifie officiellement votre prêt. Votre prêteur peut signaler la modification aux bureaux de crédit, ce qui entraînera une baisse de votre pointage de crédit. Pourtant, si l’alternative est la forclusion parce que vous ne pouvez pas rembourser votre prêt, c’est un prix qui vaut la peine d’être payé.
Puis-je contracter un prêt personnel pour refinancer mon HELOC ?
Oui, si vous pouvez obtenir une approbation pour un prêt personnel suffisamment important pour rembourser votre HELOC. Un prêt personnel peut être un bon choix, car il n’est pas garanti par votre maison et les taux peuvent être étonnamment bas si vous avez un excellent crédit. Magasinez avec plusieurs prêteurs pour trouver la meilleure offre. L’inconvénient est que la durée peut être beaucoup plus courte, peut-être sept ans, et une période de remboursement plus courte peut signifier un paiement mensuel plus élevé (mais moins d’intérêt à long terme).
Que se passe-t-il si vous n’êtes admissible qu’à un prêt personnel plus petit qui ne remboursera qu’une partie de votre HELOC ? Cela en vaut peut-être la peine, car le prêt personnel vous donnera un paiement mensuel fixe pour lequel vous pourrez budgétiser de manière prévisible. Vous aurez moins de dettes à taux variable, vous serez donc confronté à moins d’incertitude de paiement.
Que se passe-t-il si je ne peux pas rembourser mon HELOC ?
Votre maison est garantie pour votre HELOC. Cela signifie que votre gestionnaire de prêt peut saisir votre maison si vous ne pouvez pas rembourser votre prêt. La forclusion peut être coûteuse, et si votre HELOC est une deuxième hypothèque, les investisseurs qui possèdent votre première hypothèque seraient remboursés par une vente forcée de votre maison avant que les investisseurs qui possèdent votre deuxième hypothèque n’obtiennent quoi que ce soit. Si vous avez une valeur nette du logement faible ou négative, les investisseurs hypothécaires de deuxième rang pourraient ne pas percevoir le produit de la vente.
En conséquence, les gestionnaires de prêts ne sont pas nécessairement prompts à exclure les emprunteurs qui ne peuvent pas rembourser leurs HELOC. Ils peuvent travailler avec vous sur une modification de prêt, mais si vous ne pouvez pas vous le permettre, vous pourriez toujours perdre votre maison. Selon les lois de votre état, le deuxième titulaire de privilège pourrait vous poursuivre si la vente de forclusion ne rapporte pas suffisamment de fonds pour rembourser votre HELOC.
L’essentiel
Vous pourrez peut-être obtenir des paiements mensuels plus abordables sur votre HELOC grâce à un refinancement, que ce soit dans un nouveau HELOC, un prêt sur valeur domiciliaire ou une nouvelle première hypothèque. Explorez vos options en postulant auprès de plusieurs prêteurs et en comparant leurs offres. Voyez quelle possibilité vous offre la meilleure combinaison d’abordabilité à court terme et de stabilité à long terme. Si le refinancement n’est pas une option, demandez à votre réparateur une modification de prêt.