L’investisseur en prêts au logement DMFCO envisage une expansion au Royaume-Uni

Un gestionnaire d’actifs néerlandais de 25 milliards d’euros cherche à obtenir l’approbation réglementaire pour vendre des investissements en prêts immobiliers populaires en Europe à des fonds de pension britanniques, dans le but de convaincre les investisseurs institutionnels sceptiques encore marqués par le rôle joué par l’actif dans la crise financière de 2008.

DMFCO – un investisseur gérant plus de 25 milliards d’euros de prêts hypothécaires aux Pays-Bas – est en pourparlers avec la Financial Conduct Authority pour obtenir l’autorisation de prêter et de gérer des prêts au logement au Royaume-Uni.

Il a également rencontré des bailleurs de fonds potentiels, y compris de grands régimes de retraite et des assureurs, pour les persuader de plonger dans un marché encore associé à la crise financière mondiale il y a 15 ans.

Les fonds de pension britanniques, parmi les plus importants d’Europe, se sont largement tenus à l’écart des investissements liés aux prêts immobiliers depuis la crise de 2008, lorsque des titres comprenant des prêts hypothécaires de mauvaise qualité ont été regroupés en une obligation et vendus à des investisseurs.

DMFCO soutient que son modèle est différent des titres adossés à des hypothèques résidentielles et des produits structurés qui offrent un revenu basé sur les paiements de nombreuses hypothèques individuelles. Au lieu de cela, les investisseurs placent leur argent directement dans un pool de prêts hypothécaires et obtiennent un rendement plus élevé, mais assument tous les risques. DMFCO a déclaré qu’il ciblait les emprunteurs « premium » avec de bons antécédents de crédit.

« C’est un modèle assez simple, des investisseurs institutionnels, y compris des fonds de pension, avec des obligations à très long terme et nous les mettons essentiellement en relation avec des propriétaires de logements qui ont également un besoin à long terme de financer leur propriété résidentielle », a déclaré Rogier van der Hijden, directeur général de DMFCO.

Cette décision intervient alors que le marché traditionnel des prêts se remodèle rapidement. De nouveaux types de prêteurs, soutenus par des investisseurs institutionnels tels que les fonds de pension et les compagnies d’assurance, commencent à concurrencer les banques qui ont traditionnellement dominé le marché.

Les conseillers en investissement affirment qu’une réglementation plus stricte depuis la crise de 2008, y compris des vérifications de crédit plus strictes sur les emprunteurs, avait répondu à de nombreuses préoccupations concernant l’investissement dans le secteur.

Depuis sa fondation en 2014, DMFCO a créé environ 100 000 prêts hypothécaires néerlandais, avec 32 investisseurs, dont des compagnies d’assurance et de grands fonds de pension, soutenant les prêts avec leurs investissements, d’une moyenne d’environ 800 millions d’euros chacun. Il vise à conclure son premier accord en 12 mois au Royaume-Uni, s’il obtient l’approbation réglementaire.

« Il y a une stigmatisation sur les investissements hypothécaires résidentiels en raison de la [global financial crisis] mais cela est maintenant largement injustifié », a déclaré Simeon Willis, directeur des investissements chez XPS Pensions, un cabinet de conseil en retraite.

Mais Gregg Disdale, responsable du crédit alternatif chez WTW, anciennement Willis Towers Watson, a déclaré que de nombreux administrateurs de fonds de pension pourraient encore avoir besoin de se sentir « à l’aise » avant de plonger directement dans les prêts au logement, en particulier autour des vérifications du risque de crédit. En particulier, les prêts immobiliers directs sont moins liquides qu’un RMBS, un titre négocié.

« L’investissement institutionnel dans les prêts hypothécaires résidentiels aux Pays-Bas a été attrayant pour les fonds de pension car il a généralement tendance à être beaucoup plus ancien que le prêt hypothécaire britannique typique, comme 10-15 ans, ce qui offre un actif plus stable aux investisseurs », a déclaré Disdale.

« Au Royaume-Uni, comme le marché a eu tendance à ne pas proposer de produits à taux fixe à long terme, il n’a pas nécessairement la certitude à long terme des flux de trésorerie que vous obtenez dans l’espace hypothécaire néerlandais », a-t-il déclaré.

De plus, les fonds de pension sont de plus en plus conscients d’être ciblés par de nouveaux produits.

Mark Fawcett, directeur des investissements chez Nest, le régime de retraite au travail britannique de 22 milliards de livres sterling, a déclaré qu’il était conscient que des titres adossés à des hypothèques résidentielles étaient proposés à de grands régimes de retraite. « Nous avons dit que nous ne voulions rien de tout cela car nous ne pouvions pas être sûrs du risque sous-jacent », a déclaré Fawcett. « Nous sommes très sélectifs.