L’hypothèque inversée : un outil de retraite

Si vous êtes propriétaire de votre propre maison et que vous avez au moins 62 ans, un prêt hypothécaire inversé vous offre la possibilité de convertir une partie de la valeur nette de votre maison en espèces. Dans les termes les plus élémentaires, une hypothèque inversée vous permet de contracter un prêt sur la valeur nette de votre maison sans avoir à rembourser le prêt de votre vivant tant que vous vivez dans la maison et que vous ne l’avez pas vendue.

Si vous souhaitez augmenter le montant d’argent disponible pour financer votre retraite, mais que vous n’aimez pas l’idée d’effectuer des paiements sur un prêt, une hypothèque inversée est une option à considérer. Cependant, il y a aussi des risques, des coûts et des pièges dont il faut être conscient.

Comment fonctionnent les prêts hypothécaires inversés

Avec une hypothèque inversée, un prêteur effectue des paiements au propriétaire en fonction d’un pourcentage de la valeur de la maison. Lorsque le propriétaire décède ou quitte la propriété, l’une des trois choses suivantes peut se produire :

1. Le propriétaire ou ses héritiers peuvent vendre la maison pour rembourser le prêt.
2. Le propriétaire ou ses héritiers peuvent refinancer le prêt existant pour conserver la maison.
3. Le prêteur peut être autorisé à vendre la maison pour régler le solde du prêt.

Bien qu’il existe plusieurs types de prêts hypothécaires inversés, y compris ceux offerts par des prêteurs privés, ils partagent généralement les caractéristiques suivantes :

• Les propriétaires âgés se voient offrir des montants de prêt plus importants que les jeunes propriétaires. Les maisons plus chères sont admissibles à des prêts plus importants.
• Une hypothèque inversée doit être la dette principale contre la maison. Les autres prêteurs doivent être remboursés ou accepter de subordonner leurs prêts au titulaire principal de l’hypothèque.
• Les frais de financement peuvent être inclus dans le coût du prêt.
• Le prêteur peut demander le remboursement si le propriétaire n’entretient pas la propriété, ne garde pas la propriété assurée, ne paie pas ses taxes foncières, déclare faillite, abandonne la propriété ou commet une fraude. Le prêteur peut également demander le remboursement si la maison est condamnée ou si le propriétaire ajoute un nouveau propriétaire au titre de propriété, sous-loue tout ou partie de la propriété, modifie la classification de zonage de la propriété ou contracte des emprunts supplémentaires sur la propriété.

Prêts HECM

Les prêts hypothécaires inversés existent depuis les années 1960, mais le prêt hypothécaire inversé le plus courant est un prêt hypothécaire de conversion sur valeur domiciliaire assuré par le gouvernement fédéral (HECM). Ces prêts hypothécaires ont été proposés pour la première fois en 1989 et sont fournis par le Département américain du logement et du développement urbain (HUD).

Les HECM sont les seules hypothèques inversées émises par le gouvernement fédéral, ce qui limite les coûts pour les emprunteurs et garantit que les prêteurs respecteront leurs obligations. Le principal inconvénient des HECM est que le montant maximal du prêt est limité.

Prêts non HECM

Les prêts hypothécaires inversés non HECM sont disponibles auprès de divers établissements de crédit. Le principal avantage de ces prêts hypothécaires inversés est qu’ils offrent des prêts dont les montants sont supérieurs à la limite HEMC. L’un des inconvénients des prêts non HECM est qu’ils ne sont pas assurés par le gouvernement fédéral et peuvent être nettement plus chers que les prêts HECM.

Coût annuel total du prêt sur un HECM

Bien que le taux d’intérêt sur une hypothèque HECM soit fixé par le gouvernement et que le coût de montage d’un prêt HECM soit limité à 2 % de la valeur de la maison, le coût total du prêt peut toujours varier selon le prêteur. De plus, lors de la recherche d’un prêteur, les emprunteurs doivent tenir compte des frais de clôture de tiers, de l’assurance hypothécaire et des frais de service.

Pour aider les emprunteurs à comparer les coûts hypothécaires, la loi fédérale sur la vérité dans les prêts exige que les fournisseurs de prêts hypothécaires présentent aux emprunteurs une divulgation des coûts sous la forme du coût annuel total du prêt (TALC). Utilisez ce nombre lorsque vous comparez des prêts de différents fournisseurs ; gardez simplement à l’esprit que les coûts réels d’un prêt hypothécaire inversé dépendront en grande partie des options de revenu choisies.

Les HECM offrent plusieurs options de revenu

Les prêts hypothécaires inversés HECM offrent la plus grande variété d’options génératrices de revenus, y compris des paiements forfaitaires, des lignes de crédit, des avances de fonds mensuelles ou toute combinaison de ceux-ci.

La ligne de crédit est peut-être la caractéristique la plus intéressante d’un prêt HECM car le montant d’argent disponible pour l’emprunteur augmente avec le temps du montant des intérêts. Les prêts non HECM offrent moins d’options de revenu.

Taux d’intérêt sur un HECM

Le taux d’intérêt sur les prêts hypothécaires inversés HECM est lié au taux de sécurité du Trésor américain d’un an. Les emprunteurs ont la possibilité de sélectionner un taux d’intérêt qui peut changer chaque année ou un qui peut changer tous les mois.

Un taux annuel ajustable change au même rythme que toute augmentation ou diminution du taux des titres du Trésor américain à un an. Ce taux annuel révisable est plafonné à 2% par an ou 5% sur la durée du prêt. Un prêt hypothécaire à taux variable mensuel (ARM) commence par un taux d’intérêt inférieur à celui de l’ARM et s’ajuste chaque mois. Il peut augmenter ou diminuer de 10 % sur la durée du prêt.

Les prêts hypothécaires inversés peuvent-ils aider les personnes âgées ?

Les recherches sur l’impact et l’utilité des prêts hypothécaires inversés pour les personnes âgées ont des conclusions mitigées.

Dans une étude de 2019 résumant cette recherche, le Brookings Institute a noté que plusieurs études ont indiqué que les hypothèques inversées peuvent nettement profiter aux consommateurs. Le pourcentage de ménages qui bénéficieraient d’un prêt hypothécaire inversé est cependant une cause de débat : certaines études affirment que seulement 9 % des personnes âgées en bénéficieraient, d’autres avancent ce même nombre jusqu’à 80 %. La plupart des études indiquent que les prêts hypothécaires inversés profitent le plus aux ménages à faible revenu. Ce n’est pas seulement parce que l’argent que ces ménages reçoivent d’un prêt hypothécaire inversé peut être utilisé pour couvrir des frais de santé autrement catastrophiques, mais aussi parce qu’il y a des avantages psychologiques et sanitaires associés au fait de pouvoir continuer à vivre à la maison.

La même étude de Brookings soutient également que les dangers des saisies pour les prêts hypothécaires inversés sont souvent exagérés dans les médias. Bien que les autorités locales puissent engager des procédures de saisie contre les propriétaires pour non-paiement des impôts, peu le font. Au cours des années précédant 2019, environ 18 % des prêts hypothécaires inversés se sont soldés par une saisie, mais 75 % d’entre eux sont dus au fait que les propriétaires avaient quitté la maison. Les 25% restants étaient dus au fait que les propriétaires n’avaient pas payé les taxes foncières. Souvent, les prêteurs sont incités à travailler avec les propriétaires pour remédier au non-paiement des impôts, car les saisies sont coûteuses.

Plus récemment, une étude de la Financial Planning Association a conclu que l’inclusion d’un prêt hypothécaire inversé dans un portefeuille de retraite peut réduire l’exposition des personnes âgées aux fluctuations néfastes du marché. Contrairement aux attentes, cette étude a révélé que les stratégies de retraite qui utilisent une hypothèque inversée comme source alternative de flux de trésorerie à un portefeuille d’investissement traditionnel présentent le plus grand avantage pour les Américains aisés, généralement définis comme ceux disposant de 100 000 à 1,5 million de dollars d’actifs investissables. Plutôt que d’utiliser les prêts hypothécaires inversés en «dernier recours», cette recherche suggère que même les retraités fortunés pourraient bénéficier d’un prêt hypothécaire inversé.

Dans l’ensemble, le consensus actuel parmi les chercheurs semble être qu’il existe un fossé entre les avantages potentiels des prêts hypothécaires inversés et la faible demande pour ceux-ci. En d’autres termes, de nombreux retraités qui peuvent considérer une hypothèque inversée comme une proposition semi-prédatrice et risquée pourraient, en fait, en bénéficier.

Les personnes âgées qui envisagent une hypothèque inversée comme solution à la dette de carte de crédit devraient évaluer si le montant de la valeur nette de leur maison qu’elles perdront en frais d’hypothèque inversée et en intérêts en vaut la peine en termes d’intérêts sur carte de crédit qu’elles économiseront. Il s’agit d’un calcul complexe qu’il est préférable d’effectuer par un comptable ou un planificateur financier. Un conseiller hypothécaire inversé peut ne pas être suffisamment informé pour répondre à cette question.

L’essentiel

Contracter un prêt sur votre maison est une décision importante qui affectera vos finances actuelles et le patrimoine que vous léguerez à vos héritiers. Il y a des coûts substantiels impliqués, y compris l’origination du prêt, le service et les intérêts.

Vous devez également vous rappeler qu’avec un prêt hypothécaire inversé, votre dette augmente avec le temps en raison des intérêts sur le prêt. Si vous changez d’avis sur le prêt ou devez quitter la propriété pour des raisons de santé, le produit de la vente de la propriété est utilisé pour rembourser l’hypothèque inversée. Selon la taille du prêt et la valeur de la propriété, il peut y avoir peu ou pas d’argent restant après le remboursement du prêt.

Avant de contracter une hypothèque inversée, vous devriez faire des recherches approfondies sur le sujet, comparer les coûts de divers prêteurs et lire tous les documents d’information. Bien qu’il ne soit généralement pas conseillé d’investir le produit d’un prêt hypothécaire inversé en raison de la nécessité de récupérer les coûts du prêt plus les intérêts, le revenu d’un prêt hypothécaire inversé peut offrir l’occasion de recentrer d’autres éléments de votre portefeuille de placement. Avant d’assumer le prêt hypothécaire, considérez les flux de trésorerie que le prêt hypothécaire inversé fournira et examinez les répercussions que cette nouvelle source de revenu aura sur votre stratégie de placement globale.