Les ventes de maisons à Florence continuent de prospérer

En décidant de s’installer en Italie avec son mari italien et ses trois enfants, Tami Schrader a choisi Florence pour son école internationale. La famille a déménagé de Londres en juillet dernier et loue dans le quartier de Gavinana jusqu’à la fin de son projet de rénovation – une ancienne orangerie près des murs de la ville à Porta Romana.

« L’école internationale de Florence était le principal facteur, mais nous aimions la petite ville compacte avec sa communauté cosmopolite », explique l’américain de la côte est qui enseignait le programme du baccalauréat international au Royaume-Uni. « Le centre de Florence est trop touristique, trop chaud en été et manque d’espaces verts – nous voulions avoir un grand jardin et une piscine. »

Tous les acheteurs toscans ne ressentent pas la même chose. La demande de logements dans le centre historique de Florence est restée élevée depuis le début de la pandémie, en particulier dans la zone au sud du Duomo, où les grandes attractions sont regroupées autour de la Piazza della Signoria, la Galerie des Offices – l’attraction culturelle la plus visitée d’Italie en 2021 — et l’ancien Ponte Vecchio qui semble en permanence obstrué par les touristes.

En juillet, un bien s’y est vendu pour un peu plus de 9 M€ à, selon ses agents de vente, Knight Frank, le prix au m² le plus élevé jamais enregistré à Florence : 21 428 €. La propriété, un penthouse de 420 m², se trouve dans le Palazzo Portinari Salviati, une prestigieuse maison familiale transformée en appartements haut de gamme et suites d’hôtel sur la Via del Corso, avec vue sur le dôme de la cathédrale de Brunelleschi.

Les maisons les plus chères de Florence se vendent généralement autour de 10 000 € le m², mais le chiffre moyen au deuxième trimestre 2021 se situait entre 3 500 et 4 600 € le m², selon l’Agenzia della Entrate, l’administration fiscale italienne. Le nombre total de ventes à Florence, à 5 433, était de 9,4 % plus élevé en 2021 qu’en 2019, selon l’OMI, le ministère italien de l’Économie et des Finances.

Bill Thomson de Knight Frank affirme que l’acheteur du penthouse était motivé par la fiscalité, en particulier l’impôt forfaitaire de 100 000 € par an sur les revenus étrangers pour les nouveaux résidents. « Les acheteurs motivés par l’impôt commenceront souvent à Milan ou à Rome, car c’est là que sont basés bon nombre de leurs conseillers fiscaux ou notaires, mais certains se retrouvent à Florence lorsqu’ils découvrent le style de vie qu’elle offre. »

Un couple américain a récemment acheté un pied-à-terre de trois chambres dans un palais reconverti de Borgo Pinti, pour 3 millions d’euros, après de fréquentes visites dans la ville. La force du dollar américain a été un facteur qui a attiré plus d’acheteurs américains à Florence, dit Thomson, soulignant que les acheteurs haut de gamme « ne semblent jamais particulièrement touchés » par l’augmentation des taux hypothécaires à travers le continent. Il a « un autre couple de plus de 5 millions d’euros » de contrats en cours.

Il est trop tôt pour savoir si les acheteurs internationaux seront touchés par les politiques du nouveau gouvernement italien de droite, bien que les acheteurs locaux puissent être aidés par des réductions d’impôts promises et des salaires plus élevés de l’État.

Pendant les restrictions de voyage de 2020, alors que de nombreux appartements Airbnb étaient vides, certains propriétaires à Florence ont vendu, explique Thomson. Selon l’analyste des locations à court terme AirDNA, dans le centre historique, le nombre d’annonces de location en août était encore en baisse de 36 % par rapport à août 2019, bien que ses chiffres montrent que la demande s’est redressée.

Un certain nombre d’appartements dans le centre historique avec des réductions de prix peuvent être trouvés sur idealista.it. « Les ventes inférieures à 1,5 M€ ont ralenti en raison de la baisse du tourisme [last year] et son impact sur certains propriétaires d’Airbnb a eu un impact négatif sur le marché mais aussi parce que les salaires nets sont bas en Italie », explique Thomson.

Comme à Venise, il y a eu des discussions sur une nouvelle loi locale pour limiter les locations à court terme – à 90 jours par an et à deux propriétés par propriétaire. « Il y a un risque que les acheteurs misant sur les rendements soient pris au dépourvu si cela est introduit », dit-il.

Les familles en quête d’espace regarderont au sud de l’Arno vers la Porta Romana, l’entrée de la ville fortifiée du vieux Florence, la Via San Leonardo et la Piazzale Michelangelo, sur une colline avec vue panoramique sur la ville. Il est possible de trouver des villas, plutôt que des appartements, dans ces quartiers : attendez-vous à payer environ 4 000 € par m² s’ils doivent être rénovés, explique Diletta Giorgolo Spinola de Sotheby’s International Realty.

Les anciennes rues étroites derrière les murs de la ville à Pian dei Giullari, ainsi que Bagno a Ripoli et Poggio Imperiale, conviennent aux familles avec enfants à l’École internationale de Florence, où le nombre d’élèves a augmenté de 10 % depuis 2019. Schrader n’a inscrit que deux de ses enfants à l’école cette année; elle attend une place pour le troisième, qui a dû aller dans une autre école.

Elle décrit sa recherche immobilière comme « difficile ». Les maisons autonomes avec terrain ont tendance à se vendre – et à louer – rapidement via des réseaux discrets, explique Jeremy Onslow-Macaulay de l’agent Casa & Country.

« C’est difficile de les trouver. Cette année, nous avons eu plus de demandes pour une maison de ville de trois chambres sur la Via San Leonardo que pour toute autre propriété – elle s’est vendue juste en dessous du prix demandé de 2 millions d’euros.

Le franco-américain Alexander Zeleniuch est locataire à Porta Romana depuis qu’il a déménagé dans la ville en juillet 2020 avec son entreprise de café artisanal Ditta Artigianale. Il emménagera dans un nouvel appartement de deux chambres qu’il a acheté à Manifattura Tabacchi, dans le nord-ouest de la ville.

L’ancienne usine de tabac conçue dans les années 1930 par Pier Luigi Nervi – qui a aidé à concevoir la tour Pirelli de Milan – est le plus grand projet de régénération de la ville et comprend l’école de mode Polimoda (présidée par Ferruccio Ferragamo, fils de Salvatore), des ateliers d’artistes, un théâtre et Hôtel.

Vendus par l’agence immobilière Savills, les appartements de deux chambres commencent à 570 000 €, entre 4 000 et 6 000 € le m². Zeleniuch apprécie qu’il paie une prime. A Novoli, le quartier voisin, le prix moyen est de 3 600 € le m².

« Je tourne en rond dans le centre-ville pour le travail, alors je voulais vivre dans un endroit un peu éloigné et plus calme pour me retirer », dit-il. “Il est facile de faire du vélo dans le centre, mais trop loin pour marcher.” Une nouvelle ligne de tramway, qui devrait arriver en 2025, s’arrêtera à l’extérieur du développement et le reliera mieux au centre.

Après 34 ans dans la ville, arrivée en tant que diplômée d’une école d’art, Jane Harman et son partenaire ont finalement quitté le centre pour s’installer dans une ancienne villa en pierre et un studio à 25 minutes à l’est de Pelago. Son travail de restauratrice de meubles la ramène en ville toutes les semaines environ.

« J’ai vendu notre petite maison près de l’Artemio Franchi [football] stade très rapidement plus tôt cette année – nous pensions déménager mais la pandémie nous a poussés plus vite », explique Jane, de Glasgow. « Maintenant, nous avons le meilleur des deux mondes, la paix et la tranquillité mais pas l’isolement excessif. Le tourisme dans le centre a l’air d’avoir rebondi cette année.

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