Les hausses de taux risquent de tuer les profits des propriétaires à taux plus élevés

Les propriétaires payant le taux d’imposition sur le revenu de 40% verraient leurs bénéfices annuels sur une maison locative hypothéquée anéantis si les taux d’intérêt britanniques augmentaient de deux points de pourcentage supplémentaires, selon des recherches soulignant le resserrement des marges maintenues par les investisseurs immobiliers.

Pour un contribuable à taux plus élevé avec un taux fixe moyen sur deux ans et une hypothèque à 75% sur les intérêts du prêt à la valeur – un type courant de prêt achat-location – une augmentation de deux points de pourcentage éliminerait ses bénéfices , tandis qu’une hausse d’un point de pourcentage les réduirait de moitié, selon les calculs de l’agent immobilier Hamptons International.

La flambée de l’inflation au Royaume-Uni a renforcé les attentes selon lesquelles la Banque d’Angleterre augmentera son principal taux d’intérêt pour maîtriser les prix. Il l’a déjà fait passer de 0,1% à 0,75% depuis décembre 2021 et a averti que de nouvelles hausses sont probables. L’inflation de l’IPC s’élevait à 7 % au cours de la période de 12 mois se terminant en mars, contre 6,2 % en février.

En analysant une réponse à une demande d’accès à l’information envoyée à HM Revenue & Customs, Hamptons a constaté que les propriétaires qui déposaient une déclaration de revenus d’auto-évaluation consacraient en moyenne 31% de leurs revenus locatifs à des dépenses telles que l’entretien, les services professionnels, les assurances et frais juridiques au cours de l’année d’imposition se terminant en avril 2021.

Cela a permis à l’agent d’estimer le seuil auquel les hausses de taux d’intérêt menaçaient la rentabilité d’une propriété locative moyenne, évaluée à 202 000 £.

Aneisha Beveridge, directrice de recherche chez Hamptons, a déclaré que de nombreux propriétaires ont adopté des niveaux élevés de dette hypothécaire comme moyen d’extraire des capitaux de leurs actifs immobiliers pour acheter plus de maisons ou réinvestir ailleurs. Mais elle a averti : « Les taux n’ont pas besoin d’augmenter beaucoup pour avoir un impact sur la rentabilité. Donc, pour les propriétaires fortement endettés, cela devrait servir un peu de signal d’alarme.

Avant 2017, les propriétaires pouvaient déduire les dépenses hypothécaires de leurs revenus locatifs avant de calculer le montant d’impôt qu’ils devaient – un allégement fiscal effectif de 40% pour les contribuables à taux plus élevé. Ce système a été progressivement supprimé au cours des quatre années jusqu’en 2020. Aujourd’hui, les propriétaires bénéficient d’un crédit d’impôt de 20 % de leurs versements hypothécaires.

Cependant, les propriétaires qui détiennent des biens dans une société anonyme, plutôt qu’en tant qu’individus, peuvent toujours déclarer des revenus locatifs après déduction des frais d’intérêts hypothécaires.

La réponse du HMRC a également révélé le statut PAYE de ceux qui soumettaient des déclarations de revenus fonciers supérieurs à 1 000 £ par an au cours de la dernière décennie – et les données suggèrent que davantage de propriétaires opèrent dans des sociétés à responsabilité limitée. Ceux qui ne déclarent pas de revenus PAYE – et donc plus susceptibles d’être des propriétaires professionnels à temps plein dans une structure constituée en société – sont passés de 43% du total en 2012 à 49% en 2021.

Cependant, les propriétaires individuels qui envisagent de devenir propriétaires d’une société sont susceptibles de payer un impôt sur les plus-values ​​si la valeur de la maison a considérablement augmenté depuis leur achat, car le changement de propriétaire compte comme une vente et un achat. Le droit de timbre sera également exigible lors du transfert de propriété à la société.

L’année dernière, les propriétaires ont réagi à un congé du droit de timbre par une augmentation des achats. Au cours de l’année qui s’est terminée en décembre, UK Finance a déclaré que 111 600 nouveaux prêts hypothécaires d’achat pour location avaient été prêtés, contre 75 100 au cours de l’année se terminant en décembre 2019.

Des recherches distinctes menées par Hamptons ce mois-ci ont suggéré que la frénésie d’achat s’était poursuivie même après l’expiration de l’avantage du droit de timbre. Au premier trimestre de 2022, les investisseurs ont acheté plus de propriétés qu’ils n’en ont vendus – la première fois que cela s’était produit depuis le premier trimestre de 2016, lorsque les propriétaires se sont précipités pour battre l’introduction d’un supplément de droit de timbre. La part des achats représentée par les propriétaires en Grande-Bretagne était de 13,9%, contre 12% au cours des trois premiers mois de 2021.

Les taux hypothécaires ont été très compétitifs dans le secteur jusqu’à récemment et ont mis plus de temps que les taux résidentiels à augmenter en réponse aux hausses des taux de base de la Banque d’Angleterre. Barclays, par exemple, propose une solution de deux ans aux propriétaires avec un acompte de 40% à 2,15%, y compris des frais de 1 295 £. Pour les emprunteurs résidentiels avec un dépôt de 25 % et sans frais, le taux sur deux ans est de 2,45 %.

Mais si certaines offres intéressantes sont toujours proposées, il est peu probable qu’elles restent longtemps en place compte tenu des attentes croissantes de hausse des taux et d’inflation. Chris Sykes, directeur technique du courtier en hypothèques Private Finance, a déclaré: « Que vous puissiez ou non en profiter maintenant, cela dépend si vous pouvez sécuriser une propriété ou si votre hypothèque est due. Ce n’est pas toujours simple, mais si vous pouvez aller de l’avant maintenant, ou si vous êtes sur un taux variable standard, je vous recommanderais de le faire.