Les facteurs les plus importants pour l’investissement immobilier

Quelle est la chose la plus importante à rechercher dans l’immobilier? Bien que l’emplacement soit toujours un facteur clé, il existe de nombreux autres facteurs qui aident à déterminer si un investissement vous convient. Voici un aperçu de certaines des choses les plus importantes à considérer si vous envisagez d’investir dans le marché immobilier.

1. Emplacement de la propriété

Pourquoi c’est important

L’adage « emplacement, emplacement, emplacement » est toujours roi et continue d’être le facteur le plus important pour la rentabilité de l’investissement immobilier. La proximité des commodités, des espaces verts, des vues panoramiques et le statut du quartier jouent un rôle important dans les évaluations des propriétés résidentielles. La proximité des marchés, des entrepôts, des centres de transport, des autoroutes et des zones exonérées d’impôts joue un rôle important dans l’évaluation des propriétés commerciales.

Ce qu’il faut chercher

Un élément clé lors de l’examen de l’emplacement de la propriété est la vision à moyen et long terme concernant la façon dont la zone devrait évoluer au cours de la période d’investissement. Par exemple, le terrain paisible d’aujourd’hui à l’arrière d’un immeuble résidentiel pourrait un jour devenir une usine de fabrication bruyante, diminuant sa valeur. Examinez attentivement la propriété et l’utilisation prévue des zones immédiates où vous envisagez d’investir.

Une façon de recueillir des informations sur les perspectives du voisinage de la propriété que vous envisagez est de contacter la mairie ou d’autres organismes publics en charge du zonage et de l’urbanisme. Cela vous donnera accès à la planification à long terme de la zone et déterminera dans quelle mesure votre projet est favorable ou défavorable à votre propre plan de propriété.

2. Évaluation de la propriété

Pourquoi c’est important

L’évaluation de la propriété est importante pour le financement lors de l’achat, le prix d’inscription, l’analyse des investissements, l’assurance et la fiscalité – ils dépendent tous de l’évaluation de l’immobilier.

Ce qu’il faut chercher

Les méthodes d’évaluation immobilière couramment utilisées comprennent :

• Approche de comparaison des ventes : ventes comparables récentes de propriétés présentant des caractéristiques similaires – les plus courantes et adaptées aux propriétés neuves et anciennes
• Approche par le coût : le coût du terrain et de la construction, moins l’amortissement – adapté à une nouvelle construction
• Approche par les revenus : basée sur les entrées de trésorerie attendues, adaptée à la location

3. Objectif d’investissement et horizon d’investissement

Pourquoi c’est important

Compte tenu de la faible liquidité et de l’investissement de grande valeur dans l’immobilier, un manque de clarté de l’objectif peut entraîner des résultats inattendus, y compris des difficultés financières, en particulier si l’investissement est hypothéqué.

Ce qu’il faut chercher

Identifiez laquelle des grandes catégories suivantes correspond à votre objectif, puis planifiez en conséquence :

• Acheter et utiliser soi-même. Ici, vous économiserez sur le loyer et profiterez de l’auto-utilisation, tout en obtenant une plus-value.
• Acheter et louer. Cela offre un revenu régulier et une appréciation de la valeur à long terme. Cependant, le tempérament de propriétaire est nécessaire pour gérer les éventuels litiges et problèmes juridiques, gérer les locataires, les travaux de réparation, etc.
• Acheter et vendre (à court terme). C’est généralement pour un profit rapide, petit à moyen – la propriété typique est en construction et vendue à profit une fois terminée.
• Acheter et vendre (à long terme). Ceci est généralement axé sur une forte appréciation de la valeur intrinsèque sur une longue période. Cela offre des alternatives pour compléter les objectifs à long terme, comme la retraite.

4. Flux de trésorerie attendus et opportunités de profit

Pourquoi c’est important

Le flux de trésorerie fait référence à la somme d’argent qui reste après les dépenses. Un flux de trésorerie positif est la clé d’un bon taux de rendement sur un immeuble de placement.

Ce qu’il faut chercher

Élaborer des projections pour les modes de profit et de dépenses suivants :

• Flux de trésorerie attendus des revenus locatifs (l’inflation favorise les propriétaires pour les revenus locatifs)
• Augmentation attendue de la valeur intrinsèque en raison de l’appréciation des prix à long terme.
• Avantages de l’amortissement (et avantages fiscaux disponibles)
• Analyse coûts-bénéfices de la rénovation avant vente pour obtenir un meilleur prix
• Analyse coûts-avantages des prêts hypothécaires par rapport à l’appréciation de la valeur

5. Soyez prudent avec l’effet de levier

Pourquoi c’est important

Les prêts sont pratiques, mais ils peuvent coûter très cher. Vous engagez vos revenus futurs pour obtenir de l’utilité aujourd’hui au prix d’intérêts étalés sur de nombreuses années. Assurez-vous de comprendre comment gérer les prêts de cette nature et d’éviter des niveaux d’endettement élevés ou ce qu’ils appellent un endettement excessif. Même les experts en immobilier sont confrontés à un surendettement en période de conditions de marché défavorables et les pénuries de liquidités avec des titres de créance élevés peuvent faire échouer les projets immobiliers.

Ce qu’il faut chercher

En fonction de vos revenus actuels et futurs, tenez compte des éléments suivants :

• Décidez du type de prêt hypothécaire qui correspond le mieux à votre situation : prêt hypothécaire à taux fixe, à taux variable (ARM), à intérêt seulement, sans mise de fonds, etc. Notez que chaque type de prêt hypothécaire a son propre profil de risque et que vous devez étudier chacun soigneusement. Par exemple, ARM inclut les taux hypothécaires qui peuvent changer à tout moment en fonction des forces du marché des capitaux et l’emprunteur doit accepter tout changement de taux pendant la durée du prêt.
• Soyez conscient des termes, conditions et autres frais prélevés par le prêteur hypothécaire.
• Faites le tour pour trouver des taux d’intérêt plus bas et de meilleures conditions.

6. Nouvelle construction vs propriété existante

Pourquoi c’est important

Les nouvelles constructions offrent généralement des prix attractifs, la possibilité de personnaliser et des équipements modernes. Les risques comprennent les retards, l’augmentation des coûts et les inconnues d’un quartier nouvellement développé.

Les propriétés existantes offrent commodité, accès plus rapide, améliorations établies (services publics, aménagement paysager, etc.) et, dans de nombreux cas, des coûts inférieurs.

Ce qu’il faut chercher

Voici quelques éléments clés à rechercher lors du choix entre une nouvelle construction ou une propriété existante :

• Passez en revue les projets passés et recherchez la réputation de l’entreprise de construction pour les nouveaux investissements.
• Examinez les actes de propriété, les enquêtes récentes et les rapports d’évaluation des propriétés existantes.
• Tenez compte des coûts d’entretien mensuels, des cotisations impayées et des taxes. De tels coûts peuvent avoir un impact important sur votre trésorerie.
• Lorsque vous investissez dans une propriété louée, vérifiez si la propriété est à loyer contrôlé, à loyer stabilisé ou sur le marché libre. Le bail est-il sur le point d’expirer ? Les options de renouvellement sont-elles favorables au locataire ? A qui appartient le mobilier ?
• Vérifiez la qualité des articles (meubles, agencements et équipements) s’ils doivent être inclus dans la vente.

7. Investissements indirects dans l’immobilier

Pourquoi c’est important

La gestion des propriétés physiques sur un horizon à long terme n’est pas pour tout le monde. Des alternatives existent qui vous permettent d’investir indirectement dans le secteur immobilier.

Ce qu’il faut chercher

Envisagez d’autres façons d’investir dans l’immobilier :

8. Votre pointage de crédit

Pourquoi c’est important

Votre pointage de crédit affecte votre capacité à être admissible à un prêt hypothécaire et les conditions offertes par votre prêteur. Si vous avez une cote de crédit plus élevée, vous obtiendrez peut-être de meilleures conditions, ce qui peut vous permettre de réaliser des économies substantielles au fil du temps.

Ce qu’il faut chercher

Les scores supérieurs à 800 sont considérés comme excellents et vous aideront à vous qualifier pour le meilleur prêt hypothécaire. Si nécessaire, travaillez à améliorer votre pointage de crédit :

• Payez vos factures à temps : configurez des paiements automatiques ou des rappels
• Rembourser la dette
• Ne visez pas plus de 30 % d’utilisation du crédit
• Ne fermez pas les cartes de crédit inutilisées tant que vous ne payez pas de frais annuels
• Limiter les demandes de nouveau crédit et les demandes de renseignements « dures »
• Examinez votre dossier de crédit et contestez les inexactitudes

9. Marché immobilier global

Pourquoi c’est important

Comme pour les autres types de placements, il est bon d’acheter bas et de vendre haut. Les marchés immobiliers fluctuent et il est utile d’être au courant des tendances. Il est également important de faire attention aux taux hypothécaires afin de réduire vos coûts de financement, si possible.

Ce qu’il faut chercher

Restez à jour avec les tendances et les statistiques pour :

• Prix ​​des maisons et ventes de maisons (globalement et sur votre marché souhaité)
• Nouvelle construction
• Inventaire de la propriété
• Taux hypothécaires
• Activité de retournement
• Saisies

La ligne de fond

L’immobilier peut vous aider à diversifier votre portefeuille. En général, l’immobilier a une faible corrélation avec les autres grandes classes d’actifs. Ainsi, lorsque les actions sont en baisse, l’immobilier est souvent en hausse. Un investissement immobilier peut également fournir des flux de trésorerie stables, une plus-value substantielle, des avantages fiscaux et des rendements compétitifs ajustés au risque, ce qui en fait un investissement judicieux.

Bien sûr, comme pour tout investissement, il est important de prendre en compte certains facteurs, comme ceux énumérés ici, avant d’investir dans l’immobilier, que vous optiez pour une propriété physique, des FPI ou autre chose.