Les entreprises britanniques voient grand les espaces de bureaux plus petits

Lorsque le verrouillage a commencé le 23 mars de l’année dernière, James Tew examinait le bail de son bureau de Manchester. En quelques semaines, il avait décidé de ne pas renouveler, avec son équipe de 55 développeurs de logiciels contente de travailler à domicile.

«Le loyer, les fruits gratuits et la machine à café nous ont permis d’économiser environ 280 000 £ par an. Nous investissons maintenant cela dans les gens. Nous recrutons », a déclaré le directeur général d’iVendi, qui fournit l’industrie de la vente et de la finance automobile.

iVendi n’est pas seul. La pandémie a amené des entreprises de toutes tailles à repenser leur besoin de bureaux, ce qui a conduit à un dumping des stocks sur le marché et a persuadé les promoteurs de ne pas entreprendre de nouvelles constructions.

Tant que la distanciation sociale sera imposée, «personne ne saura» comment les bureaux seront probablement utilisés à l’avenir, a déclaré Mat Oakley, responsable de la recherche sur l’immobilier commercial en Europe chez la société immobilière Savills.

De nombreux occupants sous-louent des locaux à rabais. Nulle part cela n’est plus vrai qu’à Londres, où il y a 6 mètres carrés de soi-disant espace gris sur le marché de la sous-location, deux fois le niveau pré-pandémique, selon Savills.

Cela a créé un marché à deux niveaux: les employeurs veulent de nouveaux bureaux de haute qualité pour inciter le personnel à s’éloigner de chez eux, mais la surabondance de l’offre est principalement de plus petits espaces d’occasion sur des baux courts.

«Les 6 m² d’espace de sous-location ne sont précisément pas ce que [companies] veulent occuper à Londres », a déclaré Oakley. « Cela signifie qu’une grande partie de cela ne sera tout simplement pas laissée. »

Une fois la reprise économique amorcée, les entreprises qui espéraient sous-louer retireront tranquillement l’espace du marché et le réoccuperont, prédit Oakley.

Mais avec les modèles de travail susceptibles d’être définitivement bouleversés par la pandémie, certains espaces seront excédentaires et les bureaux pourraient devenir ce que l’architecte Lord Norman Foster a appelé «les tours résidentielles du futur».

HSBC a récemment annoncé qu’elle réduirait son espace de 40% dans le monde, tout en conservant son siège social de Canary Wharf.

Au Royaume-Uni, les trois quarts des entreprises de taille moyenne ont démarré ou envisagent de réduire le volume de leurs espaces de bureaux, selon une enquête publiée en janvier par RSM, une société comptable. Sur les 405 cadres interrogés, 80% ont déclaré qu’ils laisseraient certains membres du personnel travailler à temps plein à domicile.

Simon Hart, principal partenaire international de RSM, a déclaré que le taux d’occupation moyen de ses 35 bureaux britanniques était de 60% avant la pandémie. «Nous n’avons pas l’intention de fermer des bureaux, mais nous pourrions réduire nos effectifs de 40% et disposer de plus d’espace de collaboration. Le temps des bureaux traditionnels avec des rangées de bureaux est révolu », a déclaré Hart.

Avec des enquêtes auprès du personnel montrant la demande d’au moins un travail à domicile une fois la pandémie apaisée, les grandes entreprises reconsidèrent également leurs besoins en matière de bureau.

«Il y avait énormément de résistance au travail à domicile avant cette crise bancaire et financière. Du jour au lendemain, nos clients ont dû passer d’une main-d’œuvre immobile à une main-d’œuvre complètement mobile. Ce sera un énorme choc pour eux, car vous ne pouvez pas remettre le génie dans la bouteille », a déclaré Oakley.

Les constructeurs répondent déjà à la baisse de la demande. La quantité de bureaux en construction à Manchester, Birmingham, Leeds et Belfast a chuté en 2020, selon l’enquête annuelle sur les grues de Deloitte, le cabinet de conseil.

La construction totale de bureaux est passée de 4,32 m² à 3,61 m² en glissement annuel. Les développeurs ont lancé 14 projets, y compris des rénovations, les mêmes que l’année précédente.

Simon Bedford, directeur régional chez Deloitte Real Estate, a déclaré que les locataires se concentraient sur des lieux attrayants pour le personnel, plutôt que simplement fonctionnels. «Le nouvel espace de bureaux en cours de construction est commercialisé comme étant riche en équipements, avec le bien-être et la communauté au premier rang des priorités.»

Oakley a déclaré qu’il faudrait encore un an avant que les occupants sachent comment le comportement de travail avait changé, mais le sentiment était que la plupart des employés voulaient être présents au milieu de la semaine, ce qui signifie que la demande de bureaux ne diminuerait pas nécessairement. «Si vous êtes à la tête de l’immobilier d’entreprise chez Goldman Sachs, vous devez prévoir la présence de personnes ces jours-là, vous ne pouvez donc pas réduire les effectifs», a-t-il déclaré.

Mike Hawkins, chef des bureaux régionaux du Royaume-Uni chez Colliers, un cabinet de conseil, a déclaré que de nombreuses entreprises avaient été «prises en train de faire la sieste» avec un portefeuille immobilier «gonflé». «Beaucoup d’espace de bureau sera jeté», a-t-il déclaré.

Cependant, les préoccupations concernant le changement climatique et le bien-être du personnel stimulent également la demande de bâtiments modernes et neutres en carbone riches en équipements, selon Hawkins. «Il n’y a pas eu de réduction des loyers pour les meilleurs espaces», a-t-il déclaré.

La nécessité pour les jeunes travailleurs de collaborer et d’apprendre des autres garantira que la plupart des employeurs maintiendront un site physique, beaucoup ciblant les villes régionales dotées de grandes universités, a ajouté Hawkins.

Même iVendi conserve un siège social à Colwyn Bay, dans le nord du Pays de Galles, pour ses équipes financières et marketing. Certains membres du personnel y déménagent de Manchester parce que les maisons sont moins chères. Tew envisage de rouvrir un petit bureau à Manchester pour des réunions avec les clients et des réunions d’équipe après la pandémie.

«Le consensus est que les gens manquent de camaraderie, mais ils préfèrent travailler à domicile», a-t-il déclaré.