Le PDG de Cisco prédit qu’une «  version  » de la gigantesque proposition d’infrastructure de Biden passera

Bloomberg

Les investisseurs immobiliers veulent désespérément dépenser 250 milliards de dollars

(Bloomberg) – Les investisseurs disposant d’une réserve record d’argent pour financer l’immobilier commercial en difficulté se retrouvent dans une situation difficile: il n’y a nulle part où le dépenser La vague massive de défauts de paiement attendue après la fermeture des bureaux, des hôtels et des magasins par le coronavirus l’année dernière a jusqu’ici échoué à se matérialiser. Aujourd’hui, alors que l’économie américaine passe d’un creux pandémique à un rebond induit par les vaccins et les mesures de relance, la fenêtre d’opportunité pour les offres à prix réduit se ferme avant même qu’elle ne s’ouvre vraiment. des investisseurs qui prévoyaient de récolter de gros profits sur les malheurs des autres, c’est un problème. Les propriétés en difficulté ne viennent pas sur le marché parce que les propriétaires ont peu de pression pour vendre. Les prix de l’immobilier commercial ont résisté – voire augmenté – parce que tant d’argent est à la recherche de si peu de transactions. «Nous commençons à voir la frustration se transformer en désespoir», a déclaré Will Sledge, directeur général principal de l’unité des marchés financiers. de courtage Jones Lang LaSalle Inc. Les investisseurs sont «prêts à faire monter les prix et à baisser leurs rendements afin de simplement déployer des capitaux». Les fonds de private equity américains ont accumulé plus de 250 milliards de dollars de prêts immobiliers commerciaux au 23 mars, selon Preqin. Cela comprenait un montant record de 75,8 milliards de dollars pour la dette en difficulté, un chiffre qui a augmenté en réponse à l’éruption de retards de paiement sur les propriétés l’année dernière. Cerberus Capital Management a clôturé lundi un fonds immobilier opportuniste de 2,8 milliards de dollars, dépassant l’objectif initial de 2 milliards de dollars. Oaktree Capital Management a déclaré la semaine dernière avoir levé 4,7 milliards de dollars de fonds d’opportunités immobilières, dépassant son objectif de 3,5 milliards de dollars. Près de 30% des investisseurs institutionnels ciblent des transactions immobilières commerciales en difficulté et opportunistes cette année, soit près du double de la part du début de 2020, selon une nouvelle enquête de CBRE Group Inc. un effet «Trois Stooges» », a déclaré Jim Costello, vice-président senior de la société de données immobilières Real Capital Analytics. «Ils franchissent tous la porte à la fois, mais personne ne peut passer.» Cette année devrait être une aubaine pour les investisseurs en difficulté, car 430 milliards de dollars de dettes immobilières commerciales arrivent à échéance. Les impayés sur les titres adossés à des créances hypothécaires commerciales ont grimpé en 2020, le taux de retard de paiement des hôtels ayant grimpé à 24% en juin. Les investisseurs ont sorti leurs playbooks de la crise financière de 2008, lorsque les prêts immobiliers s’échangeaient pour quelques centimes sur le dollar, mais au lieu d’obliger les emprunteurs à payer ou à refinancer à des conditions onéreuses, les prêteurs ont proposé des modifications et des prolongations de maturité – des bouées de sauvetage pour attendre la reprise. Les impayés ont diminué et les prix de l’immobilier ont résisté. Selon les données de Real Capital, la valeur de l’immobilier commercial a augmenté en moyenne de 6,8% en moyenne de 6,8% au cours de la période de 12 mois à février. Les dépenses de consommation devraient augmenter de 6,1% en 2021. «Ce n’est pas le moment où les emprunteurs abandonnent après avoir transporté leurs propriétés à travers cette période difficile», a déclaré Jonathan Pollack, directeur mondial de Blackstone Group Inc. ‘ s groupe de stratégies de dette immobilière. Jones Lang LaSalle a évalué 24 milliards de dollars de transactions de dette potentielles l’an dernier, et seulement environ 1,4 milliard de dollars ont été mis sur le marché, selon Sledge. Les pools de dettes en difficulté se sont négociés dans une fourchette de 85 cents à 95 cents pour un dollar, a-t-il déclaré.Yaakov Zar, PDG de Lev, un entremetteur pour les emprunteurs et les prêteurs immobiliers commerciaux, a reçu un appel d’un ami offrant 100 cents sur le dollar pour les prêts en défaut. « Si vous payez le pair, ce n’est pas en difficulté », a déclaré Zar. «Même dans une situation où tout tombait en défaut, il y a encore trop de poudre sèche.» Il y aura toujours des opportunités en difficulté alors que certains propriétaires d’immeubles peinent à se refinancer ou décident d’arrêter d’investir dans des projets perdants. Et certaines propriétés, comme les centres commerciaux, font face à des changements de consommation à long terme qui seront difficiles à surmonter. Mais un tsunami de détresse post-Covid n’est pas dans les cartes, a déclaré Brian Stoffers, président mondial de la dette chez CBRE. « Ceux qui ont anticipé les grands succès vont être profondément déçus », a déclaré Stoffers. l’horloge tourne. La plupart des fonds à capital fixe ont deux ou trois ans pour rembourser l’argent qu’ils ont collecté ou perdent le droit de le mettre en œuvre. Tous ne peuvent pas attendre aussi longtemps pour faire face aux salaires et autres dépenses.Stockdale Capital Partners a jusqu’en décembre 2022 pour déployer un fonds de 550 millions de dollars qu’il a fermé en février de l’année dernière, selon Dan Michaels, directeur général du private equity real basé à Los Angeles. société immobilière, qui se concentre sur les opportunités en difficulté dans le sud-ouest des États-Unis. Il faudra peut-être demander aux investisseurs une prolongation. « Vous regardez 1 000 transactions », a déclaré Michaels, « Trouvez un 100 que vous aimez. Travaillez sur 10. Fermez-en un. »Avec peu de transactions sur le marché, les gestionnaires de fonds se tournent vers des coins plus obscurs pour trouver des opportunités. Une source potentielle est constituée par les banques qui souhaitent assainir leurs bilans pour être attractives pour les fusions, a déclaré Pat Jackson, PDG de Sabal Capital Partners à Irvine, en Californie, qui a généré 4 milliards de dollars de prêts immobiliers. prêteur régional depuis décembre sur l’achat d’un portefeuille de créances de plusieurs centaines de millions de dollars pendant que la banque se prépare à une acquisition. Le défi consiste à faire une offre qui plaît au vendeur tout en laissant une marge de profit à Sabal, a déclaré Jackson. «Vous enchérissez sur un accord et c’est ‘Félicitations! Tu as gagné! » A dit Jackson. «Et puis vous pensez: Ai-je payé trop cher?» (Mises à jour avec Cerberus et Oaktree levant des fonds dans le sixième paragraphe.) Pour plus d’articles comme celui-ci, veuillez nous rendre visite sur bloomberg.com . © 2021 Bloomberg LP