Le boom immobilier s’estompe dans le monde entier à mesure que les taux d’intérêt grimpent

Le prix moyen désaisonnalisé des maisons au Canada a diminué de près de 8 % en juin par rapport au sommet atteint plus tôt cette année. En Nouvelle-Zélande, les prix avaient baissé de 8 % en juin par rapport à leur sommet de fin 2021. Les prix en Suède en mai ont baissé de 1,6 % par rapport au mois précédent, la plus forte baisse mensuelle depuis le début de la pandémie.

Pour les banques centrales du monde, écumer l’écume des marchés immobiliers bouillonnants fait partie de la bataille pour maîtriser l’inflation. La chute des prix de l’immobilier entraîne généralement une baisse des dépenses de consommation, car les propriétaires voient leur richesse s’évaporer, ce qui atténue les pressions à la hausse sur l’inflation. L’activité économique globale devrait ralentir à mesure que la construction diminue, que les banques accordent moins de prêts et que les agents immobiliers réalisent moins de ventes.

« Nous nous attendons à une certaine modération de l’activité immobilière. Et franchement, ce serait sain, car l’économie est en surchauffe », a déclaré le mois dernier Tiff Macklem, gouverneur de la Banque du Canada.

Selon les économistes, le risque est que les banques centrales agissent de manière trop agressive, provoquant un ralentissement mondial du marché immobilier qui se transforme en déroute, avec des effets imprévisibles.

Des pays comme le Canada, la Nouvelle-Zélande, l’Australie et la Suède semblent particulièrement vulnérables, sur la base de paramètres tels que la part de l’immobilier dans leurs économies, l’ampleur de leurs récents booms et la sensibilité des propriétaires aux augmentations rapides des taux d’intérêt, selon certains économistes.

Les analystes disent que le risque d’une explosion immobilière de l’ampleur de la crise financière de 2008-09 est éloigné. Les banques et les emprunteurs sont pour la plupart en bien meilleure forme financière maintenant.

Pourtant, un ralentissement immobilier plus important que prévu pourrait signifier un ralentissement économique plus profond que celui que les banques centrales visent pour maîtriser l’inflation.

Un secteur immobilier en contraction signifie des travailleurs de la construction licenciés et une demande plus faible d’acier et d’autres produits de base. La chute des prix des maisons a également nui aux bilans des ménages et des banques, ce qui a tendance à peser sur d’autres pans de l’économie. Dans les cas extrêmes, des difficultés financières s’ensuivent.

Face à ces risques, certaines banques centrales pourraient décider qu’elles ne peuvent pas relever les taux autant que les investisseurs le prévoient actuellement. D’autres peuvent même suspendre ou inverser les hausses de taux pour empêcher la propagation d’une crise immobilière.

« Les ralentissements modérés du logement seront tolérés comme un prix à payer pour faire reculer l’inflation », a déclaré Neil Shearing, économiste en chef chez Capital Economics à Londres. Cependant, des ralentissements plus graves pourraient suffisamment troubler les banques centrales pour qu’elles modifient leur politique, a-t-il déclaré.

Les États-Unis connaissent toujours une forte croissance des prix des logements malgré des taux hypothécaires plus élevés, car une concurrence féroce dépasse l’offre limitée. Les prix moyens des maisons aux États-Unis ont augmenté de 20,4 % par an en avril, selon l’indice national des prix des maisons S&P CoreLogic Case-Shiller, qui mesure les prix moyens des maisons dans les principales régions métropolitaines.

Les responsables de la Réserve fédérale ont exprimé leur détermination à faire baisser l’inflation américaine, même au risque de provoquer une récession.

Les prix mondiaux de l’immobilier ont décollé en 2020 et 2021, lorsque les banques centrales ont réduit les taux d’intérêt et que les gouvernements ont dépensé beaucoup d’argent pour maintenir les entreprises et les travailleurs à flot pendant la pandémie.

Un indice des prix mondiaux des logements compilé par la société de conseil en immobilier Knight Frank montre que les prix ont augmenté de 19% dans le monde entre le premier trimestre 2020 et le premier trimestre de cette année, ou de 10% après ajustement pour l’inflation, bien que certains marchés se soient connectés appréciation beaucoup plus forte.

La croissance des prix corrigée de l’inflation a ralenti à 3,9% dans le monde au cours des trois premiers mois de 2022 par rapport à l’année précédente, a montré l’indice. Au cours de la même période, les prix des logements ont chuté en termes réels dans des pays comme le Brésil, le Chili, l’Espagne, la Finlande, l’Afrique du Sud et l’Inde, selon les recherches de Knight Frank.

Le ralentissement coïncide avec une politique de taux d’intérêt plus stricte dans une grande partie du monde et les attentes d’autres à venir.

Après des hausses de taux plus tôt cette année, la Banque du Canada a relevé mercredi dernier son taux directeur d’un point de pourcentage complet à 2,50 % et a déclaré que de nouvelles hausses de taux étaient nécessaires. Le gouverneur Macklem a déclaré que le refroidissement des logements était essentiel pour faire baisser l’inflation par rapport à un sommet de 39 ans de 7,7 % en mai.

Avec les taux hypothécaires au Canada à leur plus haut niveau depuis 2009, les ventes de maisons en juin ont diminué de 24 % par rapport à l’année précédente, selon l’Association canadienne de l’immeuble.

La société de courtage immobilier Realosophy a déclaré que les ventes à Toronto avaient diminué de 40 % en mai par rapport à l’année précédente et se situaient maintenant à leur plus bas niveau en 20 ans. Le prix médian d’une maison à Toronto, à l’exclusion des copropriétés, est en baisse de près de 20 % par rapport au sommet atteint en février.

Daniel Foch, un agent immobilier qui se concentre sur la banlieue de Toronto, a déclaré que l’humeur des acheteurs potentiels était « quelque peu douce-amère, parce que beaucoup d’entre eux voient les prix baisser et ils pensent, ‘tout d’un coup, je peux me permettre cette maison.' »

Le problème, a dit M. Foch, c’est quand ils recherchent des financements. « Ils réalisent que leur pouvoir d’achat a été réduit du même montant. »

Les économistes réduisent leurs attentes pour l’économie canadienne alors que le logement, qui représentait environ un cinquième de la croissance du produit intérieur brut l’an dernier, ralentit.

La Banque des règlements internationaux, qui regroupe bon nombre des plus grandes banques centrales du monde, a déclaré en juin qu’il pourrait falloir un certain temps à des pays comme les États-Unis, où la plupart des hypothèques ont des taux fixes, pour ressentir l’effet de taux plus élevés.

Mais il n’en va pas de même pour les pays où les prêts hypothécaires à taux variable – qui s’ajustent à mesure que les taux d’intérêt augmentent – sont plus courants, comme c’est le cas dans certaines parties de l’Europe et ailleurs, selon les données de la BRI. En Australie, 85 % des prêts hypothécaires sont à taux variable. En Pologne, la part est de 98 %.

La Reserve Bank of Australia suscite actuellement l’intérêt au rythme le plus rapide depuis près de trois décennies. Une certaine baisse des prix de l’immobilier atténuerait les problèmes d’accessibilité, mais les économistes affirment que tout indice d’un effondrement imminent du marché verrait rapidement la RBA cesser de resserrer les vis politiques.

Les emprunteurs surchargés sont particulièrement préoccupants.

« Ce sont des personnes qui ont contracté leur premier prêt immobilier au cours de la dernière année ou qui ont acheté une maison plus grande au cours des deux dernières années et qui ont emprunté autant que la banque leur prêterait », a déclaré le gouverneur de la RBA, Philip Lowe. dans un récent discours.

Les économistes disent qu’il y a des raisons d’être optimiste sur le logement. La flambée des prix était principalement due aux taux les plus bas et à l’évolution des préférences des consommateurs pour plus d’espace, et non à l’assouplissement des normes de prêt ou à la prise de risques excessive qui ont abouti à la crise de 2008-09. L’offre de logements est serrée.

Des marchés du travail sains et des programmes de relance en cas de pandémie signifient que de nombreux ménages sont dans une situation financière décente, même si l’inflation ronge les revenus.

« Tant que le taux de chômage reste bas, les taux d’intérêt devraient être gérables pour la grande majorité des ménages », a déclaré Sharon Zollner, ANZ Bank.c’est

Économiste en chef néo-zélandais. « Vous n’aurez pas beaucoup de vendeurs qui devront simplement accepter l’offre du jour. »

L’impact du ralentissement des marchés se fera néanmoins sentir.

En Nouvelle-Zélande, où les prix des maisons ont augmenté de 45 % en 2020 et 2021, le prix médian des maisons en juin a baissé d’environ 8 % par rapport à son sommet de novembre 2021 de 925 000 dollars néo-zélandais, soit environ 565 500 dollars.

Le renversement est survenu après que la banque centrale de Nouvelle-Zélande a commencé à relever son taux d’intérêt de référence en octobre et que les prêteurs ont resserré les normes d’emprunt.

Asif Abbas Mehdi, propriétaire d’une entreprise dans la région laitière de Waikato en Nouvelle-Zélande, a déclaré qu’il tentait de vendre une maison de ville de trois chambres et deux salles de bains depuis quatre mois.

Au départ, il cherchait 730 000 dollars néo-zélandais, soit environ 450 000 dollars, puis 680 000 dollars néo-zélandais, soit environ 419 000 dollars. Il hésite à descendre plus bas.

« Si rien ne se passe à 680 000, je devrai peut-être le retirer du marché », a déclaré M. Mehdi.

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