Landsec se concentre sur Londres face à une concurrence féroce sur les transactions

L’un des plus grands propriétaires commerciaux du Royaume-Uni revoit sa stratégie et détourne l’attention de Londres vers les régions alors qu’il lutte pour rivaliser avec la puissance de feu des sociétés d’investissement mondiales sur les grosses transactions.

« Une quantité effrayante de capitaux est investie dans ces véhicules. . . C’est un peu préoccupant en termes de compétitivité ou non », a déclaré Mark Allan, directeur général du groupe immobilier FTSE 100 Landsec.

Allan, qui a pris ses fonctions de patron en avril 2020, a poussé l’entreprise dans des domaines où elle ne sera pas en concurrence avec Blackstone et Brookfield, qui peuvent lever des capitaux à un coût bien moindre.

Ayant été un acteur important sur le marché londonien, Landsec vend des bureaux dans la capitale et réinvestit dans des développements à Manchester où Allan pense que l’entreprise peut créer plus de valeur.

Depuis qu’il a pris ses fonctions, Landsec a acquis une participation de 75% dans MediaCity à Salford, dans le Grand Manchester, et a acheté le développeur U+I axé sur la régénération, qui possède des terrains à développer dans la ville, pour un total combiné de plus de 600 millions de livres sterling.

« Vous ne nous verrez pas acheter un site de développement sur le marché libre parce que nous ne pouvons pas rivaliser pour cela, il y a d’autres capitaux qui sont prêts à accepter des rendements inférieurs », a déclaré Allan.

Le changement de stratégie est une reconnaissance de la nouvelle place de Landsec dans la hiérarchie des investisseurs immobiliers britanniques. D’environ 10 milliards de livres sterling en 2015, sa capitalisation boursière est tombée à un peu moins de 5,5 milliards de livres sterling, selon le fournisseur de données S&P Capital IQ.

«Landsec est une petite grande entreprise qui agissait comme une grande grande entreprise. . . nous devons être plus entreprenants, plus agiles, plus capables de prendre des risques », a déclaré Allan.

Le capital-investissement est devenu une force dominante dans l’économie britannique, dépensant des sommes record l’année dernière et rachetant des entreprises de la chaîne de supermarchés Morrisons au fournisseur d’électricité Aggreko.

Les entreprises américaines ont également acquis une multitude de petites et moyennes fiducies de placement immobilier cotées en bourse.

Le constructeur de maisons de retraite McCarthy Stone a été acheté par Lone Star au début de l’année dernière pour 647 millions de livres sterling et en juin, Blackstone a payé 1,25 milliard de livres sterling pour le promoteur immobilier et logistique St Modwen Properties – où Allan était auparavant directeur général. Le mois dernier, Brookfield a acheté Irish Reit Hibernia pour plus de 800 millions de livres sterling.

Landsec et son rival British Land, qui a une capitalisation boursière de près de 5 milliards de livres sterling, « sont trop gros pour être en jeu », selon Colm Lauder, analyste chez Goodbody. Brookfield a acquis une participation de près de 10% dans British Land au début de la pandémie de coronavirus, alors que la société se négociait à un prix très avantageux, bien qu’une approche de prise de contrôle ne se soit jamais concrétisée.

Mais même les plus grands FPI sont incapables de lever les fonds nécessaires pour concourir sur les plus grandes transactions immobilières, comme la vente par Brookfield de son entreprise de logement étudiant Student Roost, qui est commercialisée pour environ 3,5 milliards de livres sterling à des acheteurs potentiels, dont Blackstone.

« Les FPI se négocient actuellement tous à escompte, ce qui rend difficile pour eux de lever de nouveaux capitaux. Bar [warehouse owner] Segro, ils sont presque tous des vendeurs nets », a déclaré Cameron Spry, co-directeur des investissements chez Tristan Capital Partners, une société de capital-investissement immobilier basée à Londres avec environ 14 milliards d’euros d’actifs sous gestion.

Simon Carter, patron de British Land, a déclaré que son entreprise et ses pairs cotés devaient « jouer à leur avantage ».

« Le bord de Blackstone est leur échelle ; la nôtre est une gestion d’actifs très active », a déclaré Carter, dont la société entreprend un projet de régénération pluriannuel à Canada Water dans l’est de Londres.

« C’est là où nous ajoutons de la valeur. Il n’est pas raisonnable pour nous de rivaliser uniquement sur le coût du capital », a-t-il déclaré.