La science et la technologie lèvent la morosité pour les investisseurs immobiliers
OXFORD NANOPORE MinION est un appareil minuscule mais puissant. Lorsqu’un employé d’un hôtel à Sydney a été testé positif au covid-19 en mars de l’année dernière, le portable ADN Le séquenceur a retracé l’infection à un agent de bord d’une compagnie aérienne américaine, évitant ainsi un verrouillage général. Le succès des entreprises de biotechnologie – une autre célébrité est BioNTech, célèbre pour le vaccin Covid-19 – aspire des capitaux dans les sciences de la vie. Lorsque de telles entreprises se développent, elles ne le font pas avec des bureaux ou des magasins, mais au moyen de laboratoires scientifiques aux murs blancs et aux surfaces brillantes.
Les investisseurs en immobilier commercial ont longtemps misé sur les bureaux, les commerces et les bâtiments industriels. Les actifs moins conventionnels comme les tours de téléphonie mobile étaient l’apanage des spécialistes. Maintenant, les gros calibres de l’immobilier se font concurrence pour eux aussi. Ainsi, l’espace de laboratoire est devenu la propriété la plus prisée de l’immobilier commercial, avec d’autres installations qui alimentent l’économie numérique. Les centres de données et les infrastructures qui connectent les smartphones sont en plein essor.
La motivation des investisseurs est claire. La pandémie a bouleversé les prix de l’immobilier commercial à l’échelle mondiale. Les détaillants américains ont fermé près de 15 000 magasins en 2020. À la mi-octobre, avec des personnes attachées au travail à distance, les bureaux n’étaient pleins qu’au tiers. Le profil de risque de certains actifs immobiliers classiques s’est fortement dégradé.
En revanche, la demande d’actifs tels que les laboratoires et les centres de données n’a jamais été aussi forte, une tendance visible avant que le coronavirus ne commence à se propager. Alors que les collectes de loyers pour les magasins et les restaurants ont chuté l’année dernière, le trafic de données provenant des réunions virtuelles et des achats en ligne a explosé. Les entreprises qui utilisent les centres de données sous-jacents et les tours mobiles en exigent davantage. Ces gagnants de l’économie numérique semblent aussi sûrs que des maisons.
Ce changement se reflète dans la composition changeante des dix plus grandes fiducies de placement immobilier des États-Unis (FPI). Il y a dix ans, le véhicule le plus précieux de ce type était Simon Property Group, le plus grand propriétaire de centre commercial du pays. Aujourd’hui, c’est American Tower, propriétaire en pleine expansion de dizaines de milliers d’antennes relais dans le monde. Cinq des dix premiers FPI gèrent actuellement soit des centres de données, soit des tours mobiles.
Le buzz le plus fort entoure actuellement les sciences de la vie et l’espace de laboratoire. Les investisseurs inondent le secteur de la santé de capitaux. Les fabricants de médicaments, les fabricants d’équipements médicaux et d’autres entreprises des sciences de la vie ont levé un record de 103 milliards de dollars en capital-risque jusqu’à présent cette année, contre 63 milliards de dollars en 2019, selon JLL, un cabinet de conseil en immobilier. Une tranche généreuse de capital va dans l’immobilier. JLL estime que jusqu’à 87 milliards de dollars sont désormais consacrés à l’immobilier des sciences de la vie dans le monde. Cela équivaut à un tiers de toutes les dépenses mondiales en immobilier commercial au deuxième trimestre de cette année.
Les offres phares surgissent fréquemment. En octobre CPG, le fonds souverain de Singapour, a acheté une participation de 40 % dans Oxford Science Park au Magdalen College, qui fait partie de l’Université d’Oxford ; l’accord valorisait le parc à dix fois sa valeur il y a à peine cinq ans. Blackstone, une société de capital-investissement, a récemment doublé sa participation dans les sciences de la vie en Grande-Bretagne, investissant plus d’un milliard de dollars dans deux nouveaux sites. Actions des sciences de la vie FPI sont en plein essor.
À l’heure actuelle, l’espace de laboratoire est de plus en plus difficile à trouver. À Boston, où une grande partie est détenue en Amérique, moins de 5 % des laboratoires étaient disponibles au troisième trimestre. Dans le Triangle d’Or, comme on appelle la zone entre Londres, Oxford et Cambridge, les locaux sont épuisés. Le campus des sciences de la vie Harwell près d’Oxford s’ajoutera à 1,5 million de pieds carrés au cours des sept prochaines années pour répondre à la demande, soit l’équivalent des trois quarts de tous les bureaux que le quartier financier de Londres ajoutera cette année. Chris Walters, directeur de JLL, estime la demande non satisfaite d’espace de laboratoire dans et autour de Cambridge à 1 m², ce qui équivaut à près d’un quart de l’espace de vente au détail d’Oxford Street à Londres.
Lorsque les marchés sont tendus, les participants chercheront à accroître l’offre. Dans le cas de la propriété sci-tech, c’est plus difficile qu’il n’y paraît. Construire de nouvelles tours téléphoniques signifie naviguer dans des lois d’urbanisme strictes et NIMBYS. Les nouveaux centres de données ont besoin de terrains avec accès à une électricité bon marché et à Internet haut débit. Les entreprises des sciences de la vie aiment se regrouper autour des meilleures universités et centres médicaux universitaires qui fournissent les chimistes, microbiologistes et autres experts qui peuplent leurs laboratoires. Une solution consiste à trouver des emplacements secondaires. Des villes comme Los Angeles, qui est assez proche de la baie de San Francisco, et Pittsburgh, qui abrite Carnegie Mellon, une université connue pour ses prouesses en intelligence artificielle, attirent des startups inondées de capitaux. En Grande-Bretagne, des pôles de sciences de la vie voient le jour dans le nord, où des géants pharmaceutiques comme AstraZeneca et GSK ont des sites de fabrication.
Une autre solution consiste à convertir les bureaux et les locaux industriels existants. Boston Properties, l’un des plus grands bureaux d’Amérique FPI, dit qu’il peut convertir 5 mètres carrés de sites et de bâtiments conventionnels en laboratoires. Ce n’est pas un processus facile, car les laboratoires sont des espaces complexes régis par des règles de biosécurité. Ils ont besoin de quatre fois plus d’air que les bureaux. Les listes d’attente à Londres pour les laboratoires « humides », des installations dans lesquelles des produits chimiques dangereux et d’autres substances dangereuses peuvent être manipulés, s’allongent. Mais les investisseurs immobiliers sont prêts à essayer. À New York, les conversions pourraient presque doubler l’espace de laboratoire de la ville à louer, selon Newmark, une société de conseil en immobilier.
Même les magasins vides sont réutilisés. Savills, une société immobilière britannique, estime que Londres possède au moins 1,8 m² d’immeubles commerciaux qui pourraient être transformés en laboratoires. Les hauts plafonds des magasins offrent beaucoup d’espace pour une ventilation haute performance et des ascenseurs de service pour déplacer les matières dangereuses. Il faudra sans doute des années pour que l’offre rattrape la demande. Mais à mesure que le lieu du travail et du commerce évolue, les investisseurs immobiliers évoluent avec lui.■
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Cet article est paru dans la section Affaires de l’édition imprimée sous le titre « Rats de laboratoire »